“银十”平稳开局 核心城市支持政策或继续发力

证券时报记者 张达

楼市新政后的中秋国庆8天长假，重点城市楼市表现平稳。其中，北京新房冷二手房回暖，购房人观望情绪增加；上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升，深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳，武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下市场活跃度得到提升。

业内人士指出，今年中秋国庆长假旅游井喷，考虑买房的人数不足，大部分售楼处都非常冷清。考虑到目前市场恢复尚不明显，短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力，以助力市场加快恢复。

北京新房冷

二手房回暖

“这个假期我们难得放假3天，假期大家都出去玩了，没什么人看房。”北京某大型中介东城区某门店的工作人员小刘对证券时报记者说，以前国庆假期顶多10月1日休一天，今年破例全公司放了3天假。

小刘还告诉证券时报记者，他给客户打电话，一部分想买房的人说担心房价下跌，想先观望再说。

尽管9月1日北京落地“认房不认贷”政策后，上半月新房、二手房带看量和成交量均有所上升，但是下半月以来，成交量明显下降，看房客户观望情绪增加，这个中秋国庆长假市场表现更加平淡。

据合硕机构首席分析师郭毅统计，北京楼市在8天长假里，新房共签约112套住宅，平均每天只有14套房，创下了自2019年以来近5年的新低；二手房网签486套房，日均61套，虽然创了5年新高，但和9月日均475套相比，假期的成交也不算多。

对于北京楼市长假期间的成交表现，郭毅指出，一是和假期旅游火热相比，现在更多人特别是年轻人乐于花点小钱及时享乐，而对举债买房延迟满足则顾虑重重。二是北京客户基数足够大，当然还会有人买房，和平时二环豪宅卖的火热不同，国庆假期新房成交排名前10的楼盘中，有3个单价在3、4万元，2个单价在5、6万元的盘，可见一些刚需人群在买房。三是购房成本只要稍微降一点，就能把销量拉动一下，假期新房冷二手房热就是因为中介费从最高2.7%降到双边收费1%，有些人舍新房选了二手房。

但郭毅同时指出，北京“认房不认贷”新政效果就持续了一周，中介费下降带来的成交属于“虚火”，接下来楼市怎么走还得看政策有什么大招。她认为，政策破冰可能会从调低房贷利率加点开始，普通住宅标准也有机会调整，然后刚需省契税、改善降首付，最后限价的尺度可能还会继续放松，进一步给市场增加信心。

重点城市楼市成交平淡

不止北京，今年中秋国庆长假期间，各地楼市整体成交平淡。

据中指研究院统计，9月29日~10月6日8天长假，35个代表城市新建商品住宅日均成交面积较去年国庆假期及2019年假期下降两成左右。

具体来看，一线城市中，上海新房看房量明显增长，热门楼盘认购比例上升；二手房带看量比去年有所下降，国庆出游人数较多，二手房购房需求释放节奏相对新房缓慢，成交量不及去年假期表现。深圳多个在售项目均推出折扣优惠，但仅少数网红楼盘热销，大部分售楼处氛围一般，市场观望情绪依然浓厚，新房住宅成交较去年国庆假期日均下降46%，较节前一周下降41%。广州借助限购优化政策利好，开发商推货积极，市场人气及到访量上升，尤其是限购政策放开的番禺、黄埔，吸引不少买家到场看房，但市场成交分化仍在，原本不限购的增城、从化等外围区域成交较冷淡。

二线城市中，杭州受亚运会的关注分流影响，楼市整体表现平淡，假期仅5个项目开盘选房，开盘房源共计800套，仅492组客户登记摇号，有3个项目流摇。苏州新政影响下购房者看房意愿提升，多个楼盘推出优惠促销活动，且由于120平米以上房源放开限购，也吸引了一批外地购房者，市场活跃度较节前有所提高。南京多个售楼处推出优惠活动，叠加限购政策放开，不少外地客户前来购房，但购房观望情绪较浓厚，来访量的明显增加并未带来认购量与成交量的实质增加，新房住宅成交较去年国庆假期日均下降16%。

另外，武汉各大楼盘优惠力度较大，市场活跃度较以往有所提升，同时叠加部分区域保障房集中网签，成交量同比增幅较大。青岛多项目售楼处推出以旧换新、房价折扣、补贴、送车位、送家电等购房优惠，但市场观望情绪较重。成都新政后市场预期有所好转，但成交表现仍较为平淡，项目到访量普遍增加一两成，但转化率不足10%。西安各楼盘来访量不及取消限购新政初始时间，部分楼盘开盘去化仅在25%左右。天津在政策加持下新房市场成交企稳，热销项目以改善楼盘为主。

中指研究院指出，国庆期间各地楼市表现不一，上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升，北京、深圳、成都、杭州楼市表现相对平稳，武汉、苏州、天津等地在房交会、新政显效下市场活跃度得到提升，但市场持续性仍需观察，短期市场依然有压力。

核心城市支持政策

或继续发力

对于中秋国庆假期各地楼市成交平淡的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，今年的假期相对特殊，因为是疫情后第一个真正的长假，相对春节大部分人返乡，本次长假旅游井喷，所以关注房地产、考虑买房的人数不足，大部分售楼处都非常冷清，这将明显影响10月整体楼市网签数据。

张大伟同时指出，因为网签数据滞后，假期网签数据并非当下真实成交，但整体看，大部分城市成交量仍出现了环比同比明显下调的现象，虽然9月全国房地产调控政策超过175次，刷新历史纪录，但政策基本集中在二三线城市。一线城市虽然执行了“认房不认贷”政策，但大部分“卖一买一”的购房者仍需卖掉刚需住宅，这就需要包括首套房利率下调、部分区域限购微调等政策配套，市场才能继续增加改善需求入市。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，考虑到目前市场恢复尚不明显，短期内核心城市供需两端支持政策或将继续发力，以助力市场加快恢复。若政策持续优化到位，同时随着置换改善需求逐渐入市，四季度核心城市市场有望企稳，而普通二线和三四线城市市场修复恐需更长时间。

“市场复苏有赖于政策继续应出尽出。”中信证券研究部房地产行业首席分析师陈聪也认为，“金九银十”的落空，反过来有望鼓励政策应出尽出，推动按揭贷款利率进一步下行，按揭贷款首付比例进一步下行，切实减轻购房人的负担，放开不必要的限制性束缚。