“双节”深圳新盘大尺度促销，购房者看多买少，出现“等政策式需求延滞”｜双节消费调研行

龙湖光明·御湖境国庆假期营销中心现场。 梁宝欣/摄

华夏时报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

10月6日，《华夏时报》记者走访深圳多个新房项目，发现不少项目在国庆假期推出打折、一口价房源、送十年物业费等优惠活动，如龙湖光明·御湖境项目在国庆期间便推出88折优惠政策，而位于宝安区的中粮悦章凤凰里项目则推出了部分房源送十年物业费的优惠活动。

值得一提的是，记者在走访深圳新房项目时，发现不少楼盘的营销中心看房人数较多。据了解，国庆假期龙湖光明·御湖境合计到访客户970组，成交数据36套，成交总金额约1.1亿元。

10月6日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，“国庆深圳的楼市，看房的人明显增加了，这说明大家对政策发布还是给予积极的回应，很多人都是想买房或者换房的。不过转化率不高，主要原因就是对房价的预期，不是特别乐观，也不是积极的看涨。另外的话，也因为是竞品太多，大家觉得房价不涨的情况下，竞品太多，那就多看看，不用那么着急。而且开发商给出了各种各样的优惠，那也就意味着大家觉得谁的优惠大，就买谁的。”

开发商优惠力度比平常要大

深圳房产中介林静向记者表示，深圳今年国庆假期不少客户外出旅游，会对带看量造成影响。10月1日到3日看房的人比较少，10月4日到6日看房的人就多了起来了。“这个国庆节，深圳开发商优惠力度比平常要大一些。我们公司还会有叠加的渠道优惠。”林静说道。

10月6日，国家高端智库CDI研究员宋丁在接受记者采访时表示，前段时间，国家及深圳大量密集的政策投放，整体上还是对楼市还是产生一点作用。而黄金周的情况，前期三四天的市场，并不理想，大家都出去玩了，所以楼市显得还是比较淡静。但是各个开发商打折促销的现象是非常突出，而整体的价格也有所回落。

“供给侧的促销是非常明显的，在市场反应方面，由于很多人出去玩，可能黄金周前几天不是特别的理想。那后面几天可能回来的人多了，楼市的人气稍微增加了一些。”宋丁说道。

记者在国庆假期走访深圳楼市时，发现不少开发商都针对国庆假期推出优惠折扣，其中有楼盘打出了88折的力度，超出市场预期，而深圳多数新盘的折扣在91折到95折不等。除了折扣优惠外，还有不少新盘在送物业费、家电、手机等方面吸引客户。

据了解，位于深圳宝安区的中粮悦章凤凰里项目在国庆期间就推出了“钜惠限时一口价，买房送10年物业费”的优惠活动。同时，华润置地深圳大区微信公众号信息显示，“9月29日—10月8日认购，立享华为新款手机Mate 60 Pro，即刻遥遥领先。”此外，华润置地位于光明的楼盘润曜府还在国庆期间推出了一些88折特价房源。

中粮悦章凤凰里项目国庆期间优惠活动。 梁宝欣/摄

值得一提的是，记者在10月6日走访龙湖光明·御湖境项目，发现在早晨10点的时候该营销中心已经坐满了客户。而据该项目的销售张强透露，国庆节假期期间优惠力度比较大，保持了开盘的折扣价—88折，在国庆之后就会回收折扣。

“我们这边现在的房价回到了2018年，均价为每平米3.9万元。而2019年这边新房的项目价格卖到4.8万元每平米。”张强说道。同时，张强还用“我声音都废了，到现在还没缓过来”来形容国庆假期接待了很多到访的客户。龙湖光明·御湖境项目负责人向记者透露，国庆假期龙湖光明·御湖境合计到访客户970组，成交数据36套，成交总金额约1.1亿元。

此外，华润置地润曜府的销售人员也向记者表示，最近项目卖得还可以，包括国庆以及国庆之前卖得都不错。“国庆之前每天都有成交，周末的成交量一天能卖10到15套。我们国庆有推出优惠特价房源比平时便宜十几万元。国庆假期有的时候一天能卖20套，有的时候一天就卖几套。”上述润曜府销售人员说道。

华润置地润曜府国庆假期营销中心现场。 梁宝欣/摄

不过，并不是深圳所有新房项目都像上述项目般热度比较高，林静就向记者指出，“其他区域也有表现一般的楼盘，光明是近期热度比较高。”

据媒体报道，9月28日，位于深圳光明区的刚需项目深房光明里实现开盘日光。此前的9月26日，深房光明里发布诚意登记名册，登记1010批客户，认筹数是房源数近3倍，成为深圳今年第二个认筹数是房源数约3倍的楼盘。据了解，深房光明里位于光明凤凰城，预售套数337套，项目户型建面约81—116平米，备案均价约4.46万/平米。

此外，李宇嘉也指出，“对于光明来讲的话，前期供地比较多，项目推出的也比较多，所以竞争比较激烈，所以开发商打折力度比较大，但是光明的规划，除了地铁通了以外，其他产业落地其实并不是特别的积极，所以我认为光明没有达到我们想要的这种效果。”

看得多买的少

林静指出，“国庆节每天都有在开单，客户的话，主要以刚需为主，都变得比较谨慎。有个客户之前预算总价是600万的，后来买了总价400万的房子。”

李宇嘉则指出，中产和刚需尽管消费意愿强烈，但支付能力下降、预期变得谨慎和悲观，同时作为需求新生力量的90后对居住的内涵不愿意让步。当房价还在高位的情况下，供给端变得尴尬和扭曲，且对需求的匹配程度开始弱化。于是，出现紧凑型户型，需求观望和犹豫，多盘相互比较，甚至一个楼盘多次看房。说白了就是高房价下刚需萎缩，有效需求不足。

“出现‘等政策式的需求延滞’。从深圳来看，目前市场普遍预期深圳限购会松绑，首套二套首付或利率会下行。因此，长假期间深圳楼市人气也很旺，但叫好不叫座的现象更加明显，而深圳新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。而这种心态的背后，事实上是希望看到‘调控政策刺激—需求跑步入市—房价出现上涨’的旧思维作怪。”李宇嘉表示。

李宇嘉还认为，“等政策”的思路在2022年以来一直很盛行。政策也是这种思路，比如深圳不断地出台各类救市新政，一人购房全家帮、公寓不限购、双证合一、退出二手房参考价、退出离婚限购、放开港澳买非住宅；再比如，国家层面启动“认房不认贷”，部分城市调整或退出限购。但是，这些政策未带来新一轮楼市回升周期，于是大家就认为还会有新的政策，“等政策式的需求延滞”，这在深圳表现的非常突出。

此外，光明区某项目销售人员也向记者指出，“现在折扣力度这么大，是因为市场不好，市场好的时候，开发商会给推出88折优惠活动吗？现在的话，就是市场冷。而且今年光明区比较卷，越卷，对于买房的人来说越好。”

据中指研究院初步统计，2023年前三季度，一线城市商品住宅成交面积同比增长约7%，其中北京、上海同比保持增长，而广州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降约11%。