这个海珠旧改，在下一盘大棋

昨天，海珠区凤和片区更新单元详细规划调整，开始征询意见公示。

要知道，距离康鹭片区的片策方案公示，仅仅才过去了半个月。

所以此次控规的调整公示，相当于官宣了康鹭旧改没有停滞，一直在努力完成今年的KPI。

毕竟片策方案的公示期还没结束，控规调整公示就出来了。

再加上有知情人士透露，昨天官网公示之前，康鹭片区已在现场贴上第一块单位规划的征询意见公示。

足以见康鹭实施改造的紧迫与雷厉风行。

此外，康鹭今年曾制定，要在9月份前完成片策方案以及更新单元规划方案的征询工作。

如今虽然已是10月初，但康鹭片区的确有在按部就班推进改造工作。

而片策与控规调整的公示，也将为片区改造继续推进提供支撑。

项目接下来的目标，是首批启动区开拆。

按如今的项目进度来看，无论是年底或明年初开拆，都有可能实现。

当然，康鹭片区的规控调整公示，也透露了许多重要信息。

我们来展开说说。

其一，拟调整方案中，主导功能调整为居住用地，康鹭将成为海珠中部主要供应片区。

从片区原规划方案和拟调整草案示意图，我们可以看到：

原规划方案，片区主导功能为村庄生活用地、村经济发展用地。

拟调整草案，主导功能则调整为居住用地、商业服务业设施用地以及公共管理与公共服务设施用地。

其中居住用地、商业服务业设施用地都多达十几宗。

这意味着，整个康鹭旧改项目，将会是海珠中部板块新建住宅的主要供应片区。

其二，拟调整方案中，新增非常多教育用地，将利好整个片区。

对比两版方案，我们可以看到，原先的教育用地多集中在改造片区的南边，其中中小学用地约有7宗。

新增后，教育用地有十几宗，但变得较为分散，且单宗地块面积变小。

结合此前的片策方案来看，整个片区内已有4所正常运营的学校，还规划了6所学校。

4所在运营学校包括，客村小学、逸景小学、海珠六中珠江中学、华师附中海珠双语。

说到这里，大家也发现了，这4所学校所用的，都是用康鹭片区的地。

其中华师附中海珠双语学校，正是前段时间出让的上涌果树地块隔壁的学校。

据悉，该校由于招生不理想，或许会在今年面临关闭，大家觉得这对上果地块影响大吗？

说回正文，康鹭片区之所以规划了这么多学校，本身也是因为其体量不小。

约等于3个半猎德村，所以规划上，才需要打造多所学校来支撑。

如果未来这些学校能引入名校，那就不止是利好项目本身。

周边的项目如保利四季和颂、中海上果项目等，也能跟着喝喝汤。

其三，项目的复建安置总面积达238万平方米。

假如，按地价2万倒推，估计融资区建面就120万平，合计总建面360-380万平。

这意味，项目的复建面积/融资面积，高达2:1。

如此高的复融比，复建区与融资区地块很难平衡，开发商也陷入“算账难”的泥淖。

有时候开发商为了平衡拆建比和拆赔比，会选择扩大建设规模，提高开发强度。

从而导致高容积率、超高层建筑、低密楼间距等等。

而康鹭的控规虽然没有体现项目的容积率，不过有知情人士透露，项目的容积率平均约3.4。

这个容积率，在康鹭尤显难得。

要知道，这种核心区城中村改出来的项目，很多为了算得过账，密度都颇高。

在此前有还有人担心康鹭改出来会是下一个深圳白石洲，毕竟一样位于市中心，一样是体量不小......

| 深圳南山区白石洲旧改效果图

而白石洲旧改项目整体容积率约11，即在3万平方米的土地上，建了30多万平的居住物业，密度高得吓人。

好在康鹭虽然也身娇肉贵，但没有过分扩大建设量，居住舒适度可以得到保障。

当然了，康鹭片区最重要的，还是其区位。

康鹭片区处于整个海珠的中轴，西临中大，北望广州塔，东面客村琶洲。

被3号线、8号线，以及在建的10号线、11号线的四条地铁线包围。

如此重磅的区位，叠加项目旧改所能释放出来的配套，以及带来片区产业的腾笼换鸟。

这个巨无霸旧改如果真的改造成功，那海珠中部的面貌会有质的飞跃，海珠又多一片全新的高品质住宅区。

而如今放眼海珠区，最欠缺的，就是这种配套多而全的品质住宅。

像康鹭周边的上涌地块，正是因为有商业、学校、地铁等等齐全的配套，备受海珠改善客户的关注。

而康鹭的体量、配套毫无疑问更大，更全，也更让人期待。

不过，项目想快速推进，还是有诸多难点的。

最直接的，就是我们上文提到的，如此高的复融比，让项目出现“算得过账，摆不下量；摆得下量，算不过账”的僵局。

此外，康鹭本身每年六位数的分红、房屋出租、进场费等等，也是天文数字，而这也让村民们对于赔付的预期，变得更高。

综合下来，项目所需沉淀资金高，周期长，还有算账难等问题。

│鹭江村小巷实景图

而项目的合作企业合生，也有自己的困境。

如合生介入的旧改项目，大多慢吞吞，时间周期一般都会拉得很长，如前进路云桂村、客村TIT科贸园等等。

而康鹭旧改比之这些项目体量更大，难度更高。

这也是康鹭旧改，想跑得快，但也只能慢慢跑的重要原因。

好在慢慢跑也是跑，康鹭毫无疑问是广州旧改重要的一环，zf对此也是高度重视。

如今项目已经在按部就班地推进中。

相信康鹭旧改的未来，能让海珠的城市界面与楼市格局，都焕然一新。