贵阳老城区，哪3个片区，应该优先改造？

贵阳老城区，主要就是指南明、云岩两个城区，以中环以内框定的城区范围内，大多属于老城区。

按照一般城市的老城区改造规律，值得优先考虑的片区，往往要兼具2个要素：

1、改造的必要性充足。

比如一个区域位于中心市区，或者属于门面担当的商圈，对外地人第一印象产生很大影响的区域。

2、改造的回报率高。

改造后，能够带来的回报率高，不只局限于在原改造地块重建、新建，有的回报还可能辐射、滋润到整座城市的资产回报率，比如大型棚户区、城中村的改造，就能普遍提升城市商品房的租金回报水平。

就贵阳而言，从我们对这座二线城市的了解，以下几个板块，未来优先改造的必要性和回报率，都是很高的：

1、花果园商圈周边：湘雅村、狮峰路、太慈桥、青山小区等板块

花果园作为贵阳最热闹的CBD商圈，内部虽然高楼林立、繁华异常，但是，与花果园邻接的其他老城区，仍然有不少待改造区域。

比如狮峰路、花果园大街、花溪大道沿线湘雅村片、太慈桥、青山小区等板块，都仍有大量的老旧小区、低矮城中村分布。

这些区域如果改造出来，不仅会畅通出入花果园的交通路线，而且还能让周边以及老城更好地分享到花果园外溢出来的流量红利。

只要花果园周边的各邻接老城的板块全新规划打造出来，那么老城区“滨河商业带”“天际线”步行街的基本框架，也就能够基本成型了，可以说一举多赢。

2、大营坡煤矿村片

大营坡方向的煤矿村是贵阳传统的城中村，里面很多自建房鳞次栉比，高矮不一，以及其低廉的租金，容纳了许多城市低收入人口、流动人员，但是也很容易产生脏乱差等问题。

主要是煤矿村距离主城一环太近了，就在城东北边上，而且距离地铁站也很近，所以，这片区域很多群租房、分租房和农村自建房，把房子低价改造出来提供给别人租住。

这种状态下，一方面不利于该地块发挥出真正“近水楼台先得月”的地缘优势，长期处于低效用地，另一方面，也对城市的整个租赁市场，造成了“低价倾销”的不良竞争，拉低整座城市房产的租金回报率。

因此，改造大营坡、煤矿村片区，可以说是迫在眉睫的，不仅对于该地块本身是价值提升，同时，也能滋润辐射带动周边甚至整座城市的资产回报率。

3、老城一环内的老旧小区、步梯楼

老城一环内，虽然面积不算很大，但是地段却是寸土寸金，建筑和人口分布的饱和度都很高，但是，这样金贵的地块，价值却没有得到充分释放。

贵阳地铁线路，包括1~3号线，很多地铁换乘站交汇点，都在老城一环城区内，但是很多地铁站周边的地块，却被低矮的步梯楼、老旧小区占据，地块完全没有发挥出应有的价值来。

因此，尽早对老城区一环内的老旧小区、步梯楼进行改造，也是提升贵阳老城区核心城建品质的关键之举，虽然很难成体系大规模拆改，但是以点带面，以线带面的路径，还是比较现实可行的。