房屋连环交易中，最后买受人如何要求过户登记

在日常生活中，买受人从开发商处购得商品房，但因各种原因，买受人在未办理产权登记的情况下，又将该房屋转让给了第三人。第三人在款项支付完毕、实际居住且具备办理产权登记的情况下，能否直接要求开发商将产权登记在第三人名下。若不能，第三人就办理过户登记问题又该如何主张权利？笔者现将从裁判文书网上检索到的相关案例整理如下，以供参考。

文｜王伟 山东君诚仁和律师事务所

01

买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书？

问：买受人与开发商订立房屋买卖合同后，在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时，又将该房屋转卖给第三人，该第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?

答：对此实践中存在两种观点：

第一种观点认为，基于合同相对性原则，第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。

第二种观点认为，前后合同处于连续状态，第三人代替了买受人的位置，为交易便捷，可以在判决中省略登记，最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。

我们同意第一种观点，理由是：

符合合同相对性的法理。《民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合《民法典》第五百三十五条关于代位权的规定。

防止国家税收流失。根据我国房地产税收有关法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人直接向出卖人即开发商主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。

合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向出卖人即开发商请求过户，买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使买受人的债权人的利益落空。

来源：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》

来源：《民事审判指导与参考 》2017年第2辑 总第70辑 引用0211页

类案1：最终买受人与原房主为了房屋过户之需签订的房屋买卖合同无效

案号:苏0205民初1377号

裁判理由：

恶意串通，损害国家利益的合同无效。本案中，王元生将涉案房屋出卖给孟月娟，后孟月娟又将该房屋出卖给薛云玮，该房屋实际上经过了两次买卖，依法应当缴纳两次税费。现薛云玮为了房屋过户之需与王元生签订房屋买卖合同，约定由王元生直接将房屋过户给薛云玮，该行为损害了国家利益，应属无效，故现薛云玮诉至法院要求王元生配合过户并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

类案2：房屋连环买卖，原房屋所有权人与最后一手买受人签订的过户合同应属无效——《中国法院2022年度案例》

案号:苏02民终3819号

法院：江苏省无锡市中级人民法院

案情简介：

2010年，王某因家中老宅拆迁，拿到了W小区的三套拆迁安置房。拿房后几个月，王某就与孟某签订房屋买卖合同，约定王某将W小区某栋602室房屋以总房款为23万元的价格卖给孟某。协议签订后，孟某一次性付完房款23万元，王某将该房屋及车库交付孟某居住、使用。2016年3月，孟某与薛某签订房屋转让协议，约定孟某将上述房屋出卖给薛某，房款为33.2万元。合同签订后，薛某付清了房款，孟某交付了房屋。

为了方便房屋过户，2016年6月，薛某经孟某介绍，与王某签订了房屋购买协议，约定王某将W小区某栋602室房屋出卖给薛某，房价款为33.2万元。因王某暂无房产证、土地证，一时无法办理过户领证手续，为确保薛某权益，付款、交房协议成立后，王某承诺房产及土地归薛某所有。该房屋转让协议尾部另注明房款于2016年6月5日全部付清。

2016年下半年，该房屋已满足过户条件。薛某多次要求王某过户，但王某不予配合。薛某无奈，将王某诉至法院，要求其配合过户

法院裁判：

恶意串通，损害国家利益的合同无效。本案中，王某将涉案房屋出卖给孟某，后孟某又将该房屋出卖给薛某，该房屋实际上经过了两次买卖，依法应当缴纳两次税费。但薛某为了房屋过户之需与王某签订房屋买卖合同，约定由王某直接将房屋过户给薛某，该行为损害了国家利益，应属无效，故薛某诉至法院要求王某配合过户并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

法官说法：

所谓房屋连环买卖是指在买受人还未完成房屋产权变更登记前，又将房屋出卖给次买受人的行为。本案所涉及的问题是，最后一手买受人依据其与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同，要求原房屋所有权人办理过户的诉讼请求能否得到法院支持。

因最后一手买受人与原房屋所有权人签订的合同中明确约定了过户义务，故从房屋买卖合同本身看，最后一手买受人的诉讼请求似乎应当得到法院支持。但司法实践中，合同效力问题是法院应当主动审核的问题之一。最后一手买受人的起诉能够胜诉的前提是，其与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同合法有效。

关于合同效力问题，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

恶意串通导致合同无效的构成要件有二：一是存在恶意串通的情形；二是损害国家利益。

关于构成要件一，本案中，W小区某栋602室房屋在2010年4月由原房屋所有权人王某出卖给了孟某，后该房屋在2016年3月由孟某出卖给了薛某，薛某向孟某支付了全部购房款。虽薛某与王某签订了房屋买卖合同，但实际上双方并无买卖案涉房屋的合意，也无向王某交付购房款的事实。其二人签订房屋买卖合同仅为了过户，故应当认定为恶意串通。

关于构成要件二，如前所述，案涉房屋事实上发生了两次买卖行为。而根据2020年8月1日施行的《中华人民共和国契税法》以及在此之前施行的《中华人民共和国契税暂行条例》之规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”案涉房屋发生了两次转移，应当缴纳两次契税，即孟某、薛某应当在过户时分别缴纳契税。现薛某与王某签订房屋买卖合同，要求王某直接向其过户，实际上将导致国家契税收入受损，即损害了国家利益。

综上，法院认定薛某与王某签订的房屋买卖合同无效，驳回了薛某的诉讼请求。

类案3：最终买受人不能直接请求原房主办理房屋产权证

案号:苏08民终2199号

判决要旨：

关于严昶主张张志中、卢玉明、马涛协助办理208室的产权过户手续。严昶与张志中、卢玉明、马涛就208室系连环买卖关系，两次买卖均未办理产权过户手续，张志中、卢玉明与马涛存在案涉房屋买卖合同关系，严昶与马涛存在案涉房屋买卖合同关系，其与张志中、卢玉明就208室的买卖未签订任何合同，故张志中、卢玉明负有协助马涛办理案涉房屋产权过户义务，马涛负有协助严昶办理案涉房屋产权过户义务，但严昶直接诉请张志中、卢玉明协助办理过户手续，违反我国有关房产交易契税征缴的规定，故一审法院不予支持。

02

在具备办理权属登记的条件下，能否请求其他买受人逐级协助办理房产杈属转移登记手续？

各地法院相关规定

1. 《济南市中级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件法律适用问题的裁判指引》

18、〖连环买卖的权属登记〗房屋连环买卖均未办理权属登记，最终买受人以其合同相对人为披告提起诉忪，并申请追加其他买受人作为第三人参加诉讼，请求协助办理房屋权属登记的，人民法院应予准许。在具备办理权属登记的条件下，可以请求其他买受人逐级协助办理房产杈属转移登记手续。

2. 《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》

24、连环买卖如何处理？买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，未登记领取权属证书情况下与第三人签订房屋买卖合同的，第三人在买受人取得权属证书，请求买受人履行房屋买卖合同的，应予支持。第三人在买受人具备领取权属证书的条件，请求前手逐级办理房产过户手续的，予以支持。

相关类案

1. 针对同一房屋发生的连环买卖中，如每手出卖人协助办理房屋不动产权过户不存在履行障碍的情况，从减少当事人诉累的角度出发，法院可以依申请或根据案件具体情况追加第一手出卖人作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。

案号:京0108民初24526号

裁判理由：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。毕劲松与国泰君安北京分公司签订的《房产内部转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行各自的义务。上述合同具备商品房买卖合同的主要内容，且均已实际履行，涉案房屋业已交付给毕劲松居住使用至今，毕劲松已向国泰君安北京分公司支付了全部转让价款房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。

现冠海公司认可与国泰君安北京分公司之间的房屋买卖合同是合法有效的，同时也确认国泰君安北京分公司履行了房屋买卖合同项下的义务，那么冠海公司应当积极履行办证义务，且目前具备将涉案房屋产权变更登记至国泰君安北京分公司名下的条件。现国泰君安北京分公司怠于履行向冠海公司请求将涉案房屋产权变更登记的权利，致使毕劲松至今未能取得涉案房产权，对毕劲松造成了损害，毕劲松有权要求国泰君安北京分公司积极行使其就涉案房屋对冠海公司的债权，以保证自己权利的实现。

综上，毕劲松要求国泰君安北京分公司为其办理涉案房屋的不动产登记手续，并要求冠海公司协助办理上述房屋的过户登记手续的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。

判决如下：

一、北京冠海房地产有限公司于本判决生效后10日内配合毕劲松将北京冠海房地产有限公司名下的北京市海淀区冠城园之冠城南园x号楼x层x号房屋所有权转移登记至国泰君安证券股份有限公司北京分公司名下。

二、国泰君安证券股份有限公司北京分公司于本判决第一项完成后10日内配合毕劲松将北京市海淀区冠城园之冠城南园x号楼x层x号房屋所有权转移登记至毕劲松名下。

2. 房屋连环买卖中，最终买受人不能直接要求原产权人协助办理过户，但可以要求连环交易的买受人依次协助办理产权变更登记

案号:粤民申9120号

裁判要旨：

房屋连环买卖均未办理所有权转移登记，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。

裁判理由：

本案为所有权确认纠纷。根据陈敏莊的再审请求，本案的争议焦点为陈敏莊是否为涉案房产的所有权人及名都公司应否协助办理涉案房产的所有权转移登记。房屋连环买卖均未办理所有权转移登记的，最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼，请求协助办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。

本案中，首先，涉案房产为外经公司向名都公司购买，再转卖给王某某。外经公司、王某某均已付清房款，涉案房产亦已交付王某某使用。涉案房产虽仍登记在名都公司名下，但已生效的深中法房终字第317号民事判决已确认涉案房产属外经公司所有，名都公司应于判决生效后三个月内为外经公司办理房地产证。但由于外经公司、名都公司均实际停止营业，导致涉案房产仍未办理登记转移。其次，王某某系与外经公司签订的《福利房内部买卖合同》，而名都公司与王某某并不存在合同关系，名都公司并非房屋买卖合同的相对方，陈敏莊作为王某某的继承人，其所享有的仅是依据《福利房内部买卖合同》要求外经公司协助办理涉案房产转移登记的权利。

因此，陈敏莊向名都公司请求协助办理房屋所有权转移登记，二审法院认定属于突破合同相对性，不予支持，并无不当。

3.出卖人无法配合办理，由开发商协助最后买受人逐级办理过户手续

案号:甘05民终411号

裁判理由：师某有权要求将涉案房屋产权转移登记至其名下，理由如下：

首先，本案所涉两份房屋买卖合同均合法有效。黄某与第三人宏安公司签订《商品房买卖合同》，约定宏安公司将涉案房屋以总价款989273元出卖给黄某，黄某交清房款装修入住，在涉案房屋未取得产权证书时，又将该房屋以总价款110万元转售给师某，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理产权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案房屋在宏安公司与黄某、黄某与师某之间依次交易时，虽未办理产权登记与转移手续，但两次买卖合同均系买卖当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效合同；

其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故本案两份买卖合同当事人均应按约履行各自义务。黄某与宏安公司订立《商品房买卖合同》并装修入住时，因涉案房屋所属小区整栋楼房的产权证书尚未办理，黄某无法取得涉案房屋产权证书，但其已按约向宏安公司付清了涉案房屋的房款，并在房屋交付后装修入住，其已实际取得该房屋的所有权，现涉案房屋已具备办理产权登记条件，黄某虽下落不明，但其已将涉案房屋房款交清，故宏安公司仍有将涉案房屋产权协助登记至黄某名下的合同义务，师某于审理中表示愿意清缴黄某因购买涉案房屋向中行天水分行所贷款项，并承担涉案房屋过户的所有税费，涉案房屋的产权登记已无现实障碍，故宏安公司应履行将产权登记至黄某名下的合同义务。

同时，师某、黄某签订的《房屋买卖合同》第五条第一款明确约定黄某应于收到师某购房首付款并取得产权证后，协助师某办理房产证过户，现师某已付清涉案房屋首付款且涉案房屋已符合办理产权登记和过户的条件，故黄某有义务协助师某将该房屋过户至师某名下，目前黄某下落不明，致使师某要求过户的诉求无法顺利实现。现师某起诉要求将涉案房屋直接过户至其名下，但因黄某尚未办理涉案房屋产权登记，而师某与宏安公司并无直接的合同关系，其不能突破合同的相对性直接向宏安公司主张过户权利，但作为合同相对方的黄某下落不明状态何时结束，尚属未知，而该未知状态已妨碍师某购房目的的完全实现，亦不符合合同当事人应诚实、全面履行各自义务的法律原则，故对师某主张过户的诉请理应支持。但因涉案房屋尚未办理产权初始登记，直接判决将涉案房屋登记至师某名下无合同或法律依据，且有可能造成国家税收流失，故应先由宏安公司协助将涉案房屋的产权登记至黄某名下，再依据师某、黄某合同约定将涉案房屋过户至师某名下。因审理中，师某同意承担涉案房屋过户中的税费并清偿黄某因购买该房屋而欠中行天水分行的债务，故该房屋过户过程中的税费由师某负担，并继续清偿黄某因购买涉案房屋拖欠的中行天水分行债务；

第三，第三人中行天水分行辩称本案诉争房屋已作为黄某向其贷款的抵押物，贷款尚未清偿时，该房屋不能过户，根据我国物权法的规定，不动产的抵押权自办理抵押登记时设立，但审理查明，涉案房屋并未办理抵押登记，抵押权并未设立，且其辩称的黄某、王某2尚欠其信用卡贷款的诉讼请求，已在另案中获得支持，故该行并非涉案房屋的抵押权人，无权干预该房屋的过户。其拒绝师某清缴黄某因购买涉案房屋拖欠其行债务无法律依据，故本判决生效十日内师某向第三人中行天水分行付清黄某因购房所欠银行贷款5529.52元及利息。如中行天水分行继续拒绝原告履行该清偿义务，其扩大的损失，即该款其后产生的利息师某可拒绝支付。

4. 最终买受人不能直接请求原房主办理房屋产权证

案号:苏08民终2199号

判决要旨：关于严昶主张张志中、卢玉明、马涛协助办理208室的产权过户手续。严昶与张志中、卢玉明、马涛就208室系连环买卖关系，两次买卖均未办理产权过户手续，张志中、卢玉明与马涛存在案涉房屋买卖合同关系，严昶与马涛存在案涉房屋买卖合同关系，其与张志中、卢玉明就208室的买卖未签订任何合同，故张志中、卢玉明负有协助马涛办理案涉房屋产权过户义务，马涛负有协助严昶办理案涉房屋产权过户义务，但严昶直接诉请张志中、卢玉明协助办理过户手续，违反我国有关房产交易契税征缴的规定，故一审法院不予支持。

一审法院判决：一、张志中、卢玉明于判决发生法律效力之日起五日内协助马涛办理坐落于淮安市××区××楼××室的产权过户手续；二、马涛于判决发生法律效力之日起十五日内协助严昶办理坐落于淮安市××区××楼××室的产权过户手续。

5. 法院判令次债务人协助将房屋过户登记至债务人名下、再由债务人协助将房屋过户登记至债权人名下

案号:粤03民终10838号

裁判理由：秦树斌与郭转娣之间形成购买涉案房产的买卖合同关系，在郭转娣已将房屋交由秦树斌使用的情况下，秦树斌已支付全部购房款且具备购房资格，秦树斌有权要求郭转娣将涉案房产过户登记至秦树斌名下。鉴于郭转娣还未办理涉案房产的房产证书，而涉案房产已具备办证条件，故应先由华润公司按其与郭转娣签订的《深圳市南山区××××旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》的约定为郭转娣办理涉案房产的房地产证书，再由郭转娣将涉案房产过户登记至秦树斌名下。

6. 前面数手卖方只有通过依次协助其买方办理过户登记的方式承担侵权责任，才能排除此前的懈怠不作为对最后买受人实现不动产物权造成的妨碍

案号:粤14民终664号

裁判理由：

一审认为，本案属房屋买卖合同纠纷。兴宁市市场监督管理局将座落于兴宁市××街道××市场××栋××房卖给温凤娴、温泉，后温凤娴、温泉又将涉案房屋卖给吴启辉，吴启辉再将涉案房屋卖给李志尧，各方当事人均签订有《房屋转让协议书》或《房屋转让合同》，该协议书或合同均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的规定，一审法院予以认定。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，兴宁市市场监督管理局在将涉案房屋卖给温凤娴、温泉后，应及时将产权登记至温凤娴、温泉名下；温凤娴、温泉又将涉案房屋卖给吴启辉后，亦应及时将产权登记至吴启辉名下；吴启辉再将涉案房屋卖给李志尧并将房屋交给李志尧使用至今，吴启辉亦应及时将产权登记至李志尧名下。但时至今日，兴宁市市场监督管理局、温凤娴、温泉、吴启辉均未履行义务，在李志尧要求各方协助过户的情况下，各方均予以推诿。现李志尧要求兴宁市市场监督管理局先将涉案房屋过户至温凤娴、温泉名下，温凤娴、温泉再将涉案房屋过户至吴启辉名下，然后吴启辉再将涉案房屋过户至其名下，过户过程中产生的费用由各买方负担，一审法院予以支持。

判决如下：

一、被告兴宁市市场监督管理局于判决生效后15日内将座落于兴宁市××街道××市场××栋××房的产权过户登记至被告温凤娴、温泉名下，被告温凤娴、温泉予以协助，过户产生的费用由被告温凤娴、温泉承担；二、被告温凤娴、温泉于上述产权登记至自己名下后15日内将该房产权过户登记至被告吴启辉名下，被告张东方、吴启辉、练银苑予以协助，过户产生的费用由被告吴启辉承担；三、被告吴启辉于上述产权登记至自己名下后15日内将该房产权过户登记至原告李志尧名下，原告李志尧、被告练银苑予以协助，过户产生的费用由原告李志尧承担。

二审认为，本案二审主要争议焦点是作为案涉房屋连环买卖最终买方的被上诉人李志尧能否请求前面数手卖方依次过户？

一、关于本案是否适用民法典。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。据此，本案被上诉人李志尧未实现案涉房屋过户登记的事实持续至今，应适用民法典的规定。

二、关于被上诉人李志尧的过户登记请求权是否应当支持。首先，被上诉人李志尧的过户登记请求权受民法典保护。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。据此，被上诉人李志尧要取得其受让的案涉房屋的不动产物权，须经登记才能发生效力。据此，在案涉交易不存在无效或者无法过户的情形的情况下，被上诉人李志尧的过户登记请求权应当依法支持。其次，被上诉人李志尧对其卖方原审被告吴启辉的过户登记请求权有合同基础和明确的法律依据。但因前面数手卖方未及时履行协助义务，原审被告吴启辉亦未实现过户登记。因此，受民法典保护的被上诉人李志尧的过户登记请求权不仅要及于其卖方，还要及于前面数手卖方，其不动产物权才能实现。再次，既然被上诉人李志尧的过户登记请求权受民法典保护且必须通过及于前面数手卖方的方式才能实现，则被上诉人李志尧请求前面数手卖方依次过户就应当得到支持，需要解决的只是目前尚未明确的依次过户请求权的法律依据。否则如果以上诉人温泉等主张的被上诉人李志尧请求前面数手卖方依次过户突破了合同相对性原则、缺乏法律依据为由，驳回被上诉人李志尧的诉讼请求的话，就会陷入受民法典保护的过户登记请求权却缺乏法律依据的逻辑悖论，亦使被上诉人李志尧的合法权益无法实现。

三、关于法定协助义务能否作为被上诉人李志尧请求前面数手卖方依次过户的法律依据。一审法院正是以法定协助义务为法律依据判决案涉各卖方分别过户给其买方。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。据此，法定协助义务仅是合同当事人的义务，被上诉人李志尧仅能以法定协助义务为法律依据请求其卖方原审被告吴启辉协助办理过户登记。前面数手卖方不是被上诉人李志尧的合同当事人，被上诉人李志尧不能以法定协助义务作为法律依据请求前面数手卖方依次过户。

四、关于债权人代位权能否作为被上诉人李志尧实现过户登记的法律依据，上诉人温泉等认为应直接由第一手卖方原审被告兴宁市市场监督管理局过户给被上诉人李志尧的上诉主张能否支持。《中华人民共和国民法典》第五百三十五条规定：“因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外”。据此，债权人代位权仅及于债务人的相对人。就本案而言，虽然过户登记请求权是为实现物权的债权，可以适用债权人代位权的法律规定，但如被上诉人李志尧行使债权人代位权，仅能及于其卖方的卖方即上诉人温泉等，而无法及于第一手卖方即原审被告兴宁市市场监督管理局。且被上诉人李志尧并未请求其卖方的卖方直接过户给其，上诉人温泉等认为应直接由第一手卖方原审被告兴宁市市场监督管理局过户给被上诉人李志尧亦缺乏请求权基础。另外，直接由第一手卖方过户给被上诉人李志尧，规避了中间交易的税收，从税法角度亦不应当支持。

五、关于侵权责任能否作为被上诉人李志尧请求前面数手卖方依次过户的法律依据。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任”。这里的行为包括作为和不作为，这里的过错包括故意和过失，而过失包括疏忽和懈怠。本院认为，侵权责任应当作为被上诉人李志尧请求前面数手卖方依次过户的法律依据。理由是：

第一、前面数手卖方明知须过户登记才能使其买方实现不动产物权而怠于履行协助义务，对其买方而言是违约，对最终买方被上诉人李志尧而言是“懈怠不作为”的过错，即在主观意识上是不积极主动的懈怠，在客观行为上是不作为。

第二、前面任何一手卖方未履行协助义务使其买方未办理过户登记都会导致被上诉人李志尧无法实现过户登记的损害结果，因此，前面数手卖方“懈怠不作为”的过错与被上诉人李志尧无法实现过户登记的损害结果之间存在因果关系，构成对被上诉人李志尧的侵权。

第三、前面数手卖方的上述侵权行为应承担排除妨碍的侵权责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条规定：“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任”。前面数手卖方只有通过依次协助其买方办理过户登记的方式承担侵权责任，才能排除此前的懈怠不作为对被上诉人李志尧实现不动产物权造成的妨碍。据此，被上诉人李志尧关于判令前面数手卖方依次过户的诉讼请求具有明确的侵权事实依据和法律依据，应予支持，一审判决应予维持。

六、关于上诉人温泉等主张的过户登记税费负担问题。纳税义务主体法定，税费承担主体可以约定。上诉人温泉等与原审被告兴宁市市场监督管理局签订的房屋转让协议约定：办理过户所需费用由买方负担。据此，一审法院判决原审被告兴宁市市场监督管理局将案涉房屋过户给上诉人温泉等产生的费用由上诉人温泉等负担应予维持，上诉人温泉等认为契税应由原审被告兴宁市市场监督管理局负担的上诉主张不予支持。

7. 现有证据不能证明办理案涉房屋不动产权转移登记存在障碍的情况下，可以判决逐级协助办理过户

案号:川01民终9623号

裁判理由：

本案二审的主要争议焦点为高宝公司是否应当协助办理案涉房屋不动产权转移登记。现评判如下：针对同一房屋发生的连环买卖中，如每手出卖人协助办理房屋不动产权过户不存在履行障碍的情况，从减少当事人诉累的角度出发，最后一手买受人在不加重每手出卖人负担的情况下有权要求每手出卖人共同协助办理房屋不动产权过户登记。于本案中，高宝公司将案涉房屋出售给哈药制药厂，高宝公司应当协助将案涉房屋不动产权转移登记至哈药制药厂名下，哈药制药厂又将案涉房屋转让给王建国，哈药制药厂也应协助将案涉房屋不动产权转移登记至王建国名下。

根据查明的事实，高宝公司已经取得位于成都市武侯区房屋的不动产权，加之现有证据不能证明办理案涉房屋不动产权转移登记存在障碍，故高宝公司应履行协助办理案涉房屋不动产权转移登记的义务。虽王建国所提诉讼请求中未明确要求哈药制药厂协助办理案涉房屋不动产权转移登记，但哈药制药厂在二审中亦明确表示愿意履行该协助义务，因此，从妥善化解矛盾纠纷、减少当事人诉累角度出发，在哈药制药厂明确表示愿意协助履行的情况下，可在本案中一并予以处理。

8. 房屋经两次转手买卖，均未办理转移登记，在各出卖人怠于履行协助过户的情况下，最后买受人可以依据债权人代位权要求最初出卖人协助过户

案号:京02民终129号

裁判理由：

本院认为，房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。

根据本案查明的事实，2006年10月30日，陈春元向石玉梅出具公证《委托书》以及2006年12月20日，石玉梅向张伯芝作出公证《委托书》，陈春元、石玉梅均在出具公证《委托书》当日收到了房款。因此，一审法院认定陈春元与石玉梅之间、石玉梅与关宗渊、张伯芝之间均系名为委托售房实为房屋买卖合同关系，本院不持异议。上述房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，合法有效。涉案房屋买卖顺序为：陈春元与石玉梅、石玉梅与关宗渊、张伯芝之间形成两个房屋买卖合同关系。本案属于房屋经两次转手买卖，均未办理转移登记的情况。石玉梅存在怠于向陈春元主张将涉案房屋过户至自己名下的权利，因此，关宗渊、张伯芝行使代位权主张权利，应当予以支持。

二审改判：一、北京西都地产发展有限公司于本判决生效后十日内协助将北京市西城区新街口西里二区××号楼××单元××室产权转移登记至陈春元名下；二、陈春元于本判决第二项完成后三日内协助将北京市西城区新街口西里二区××号楼××单元××室产权转移登记至石玉梅名下；三、石玉梅于本判决第三项完成后三日内协助将北京市西城区新街口西里二区××号楼××单元××室产权转移登记至关宗渊、张伯芝名下。

9．代位权诉讼可以扩展至协助办理过户手续

案号:津01民终5809号

一审裁判理由：

董炳环与鸿基房地产公司于2009年签订涉案《订购协议》，双方因此成立房屋买卖合同关系。合同签订后，董炳环足额支付了房款，鸿基房地产公司亦向其出具了相关收款证明。鸿基房地产公司负有将涉案房屋交付董炳环，并协助配合办理所有权过户登记手续的义务。鸿基房地产公司虽已完成交房义务，但至今未履行办理产权过户登记的义务，且一直怠于要求刘怡将涉案房屋所有权人恢复为鸿基房地产公司。根据《合同法》第七十三条第一款“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”的规定，董炳环第二项诉讼请求即为要求鸿基房地产公司、刘怡协助配合办理过户手续，该请求实质上同时包括房屋买卖合同请求权和债权人代位权的内容。

二审裁判理由：

按照《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》的要求，同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当根据当事人诉争的法律关系的性质确定个案案由；均为诉争的法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系并列确定相应的案由。在本案中，所争议事项既包括董炳环要求鸿基房地产公司履行房屋买卖合同义务的内容，又包括董炳环行使债权人代位权的内容，故本案的案由应并列确定为房屋买卖合同纠纷、债权人代位权纠纷。综合以上论述，本院对所涉及的三个争议焦点分别作出以下认定：

关于第一个争议焦点，在债权人代位权纠纷中，董炳环有权要求农行河北支行配合涂销抵押权登记，农行河北支行并非不适格被告。农行河北支行的该项上诉主张，不能成立，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，农行河北支行对涉案房屋有抵押权，但因其未在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，人民法院不予保护，董炳环有权代位要求农行河北支行等其他当事人配合办理涉案房屋抵押权登记涂销事宜。根据法律规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。抵押权并非债权请求权，人民法院主动审查农行河北支行的抵押权是否超过抵押权存续期间，不属于“人民法院主动适用诉讼时效的规定”的情形。农行河北支行的该项主张，没有法律依据，本院不予支持。

关于第三个争议焦点，董炳环作为行使代位权的债权人和房屋买卖合同的买受人，有权要求鸿基房地产公司、刘怡配合办理涉案房屋的产权过户登记手续。农行河北支行的该项主张，不能成立，本院亦不予支持。

类案：

案号:苏05民终7236号

一审裁判理由：

昆山市玉山镇北门路丁香花园2号楼204室房屋系蔡志军用工程款抵债所得房屋，蔡志军取得该房屋后又将其出售给刘玉东并交付，故本案存在连环买卖法律关系。因金尚鹏公司并未将房屋过户至蔡志军名下，而蔡志军怠于行使自己的权利，造成刘玉东无法取得涉案房屋的所有权。因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，现刘玉东主张金尚鹏公司配合履行过户义务实际上是行使代位权。金尚鹏公司未到庭抗辩，视为放弃自己的权利，应当承担不利后果。现涉案房屋不存在过户障碍，金尚鹏公司应当配合将房屋过户至蔡志军名下，蔡志军再将房屋过户至刘玉东名下。二审驳回上诉，维持原判。

判决：一、第三人金尚鹏公司于判决生效后十日内配合将昆山市玉山镇北门路丁香花园2号楼204室房屋所有权过户至蔡志军名下。二、蔡志军于上述第一项完成后立即将昆山市玉山镇北门路丁香花园2号楼204室房屋所有权过户至刘玉东名下。

10.

案号:辽1003民初2214号

裁判理由：

案涉平房的所有人为被告高新城，因连环房屋买卖未更名过户，原告孟宪文所购买的该平房的48平方米，实际面积70.84平方米，分别置换成还建面积48平方米和22.84平方米，权利人仍是被告高新城，但实际为孟宪文因购买而占有使用。根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，第五百零九条“全面履行合同义务”的规定，案涉平房被征收时产权调换的两处楼房中的还建面积48平方米、22.84平方米部分，可以通过由高新城到王**再到孟宪文实现逐级转移登记，最终将案涉楼房完全登记到原告孟宪文名下。

11.

案号:冀0203民初3737号

裁判理由：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同受法律保护。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，第三人于俊英与被告郭宝柱签订的《售房协议书》及原告宋新江与第三人于俊英签订的《售房协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告宋新江已按合同约定履行了给付房款的义务，并自2003年2月20日起已实际占有管理使用涉案房屋至今，被告郭宝柱及第三人于俊英理应按照合同约定协助原告办理房屋过户手续。

综上所述，原告主张依法确认位于唐山市路北区住房归原告所有及被告郭宝柱、第三人于俊英协助原告办理过户手续的诉请，理据充分，本院予以支持。

12.

案号:沪01民终443号

裁判理由：系争房屋转让的真实过程应当是佘山公司出售给陈冬青，陈冬青出售给陆进斌，陆进斌又出售给上诉人。根据本案事实，各方当事人之间的房款均已经付清，现系争房屋也不存在过户障碍，故应当根据真实的交易顺序，依次过户。