北京楼市，破防了！

作者：余飞

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北京二手房挂牌量激增

不久前本号写过一篇《二手房，加速抛售了》，介绍了新一轮救市之下，弄巧成拙，引发了不少热点城市的投资客加速抛盘行为，其中包括北京、广州、深圳、青岛、合肥、昆明等城市。

从最新反馈的数据来看，现象还在加剧。尤其是北京，有点让人破防，新政虽然增加了一些成交量，但是却引发了更大面积降价抛盘。

中国证券报最新披露：

记者对北京地区二手房、新房市场进行实地调研发现，截至10月6日，北京二手房挂牌量再创新高，突破16.6万套。认房不认贷政策推行一月有余，新增挂牌量超过1.6万套。部分二手房房价出现明显下降，但整体仍保持平稳态势。

一个月，二手房挂牌量激增了1.6万套，说明北京目前的二手房市场，房子越卖越多。

9月1日，上海、北京同时取消认房认贷，加入了一线城市救市大军，从效果来，北京的成交量有了明显增长，但增量不如预期。

中原地产研究院统计数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，环比增长30.1%。业内人士认为，相比之前翻倍的预期，新政影响低于预期，市场都在期待针对刚需的宽松政策，如果没有首套房贷利率加点取消等政策出台，10月楼市成交将出现明显回落。

制图：城市财经；数据：北京市住建局

北京9月份二手房成交了近1.43万套，但二手房净挂牌量反而增加了1.6万套，说明9月份北京二手房新增挂牌3万多套。

这其中不乏一些卖一买一置换群体，但大多应该仍是想借助行情解套的人群。

02

降价跑量仍是主流

在前几篇文章中，本号说过，当下的市场是一片混沌，新一轮救市之下，有人仍谜一般地执着于政策的力量，相信后续房价即便不会上涨，也会止跌，于是有人开始试探性涨价。

但大多数人群还是更加理性，正想要借助这波行情实现离场套现。

这从新一轮救市之下中心城市普遍激增的二手房挂牌量现象中，可以得到佐证。

以北京来说，中国证券报实地探访北京楼市得出的结论是：

为了加速成交，最近很多房源出现调价动作，有的房源一次性降了5%左右。预计短期内这一趋势将持续。

比如北京大兴区南六环外一套次新房两居室，因为业主着急用钱，258万就全款成交了，低于市场价30万元左右套现。

西城区的中介透露，市场房源现在非常充足，一些业主主动调价，西城区某套房源，比5月份成交的同户型降了100万元左右，目前标价700万，仅国庆假期期间就两次下调报价，累计下调31万元。

深圳亦是如此。前几天本号专门写过深圳，强调过新一轮救市之下，深圳救了个寂寞，新房和二手房成交量的跌势根本没有止住，仍在向下缩量。

价格下调，亦是如此。

乐有家披露，新政出台后，深圳业主放盘量有所增加。9月深圳挂牌价仍然处于下滑态势，仅6个片区的业主报价环比略有上涨，90%的业主报价下滑或维持稳定。全市挂牌均价环比下跌0.8%。

开发商们也是如此。

记得9月1日北京刚宣布取消认房认贷时，不少开发商还想以收回折扣乃至涨价方式，给购房者制造心理压力。

比如通州区的招商璀璨公元发布海报，宣布9月2日起上调价格2%。北京中海泽西PARK项目宣布“9月1日0时起，全部户型产品价格全面上调1%”。金地北京壹街区则宣称“9月4日起所有特价房源、折扣全部收回”。

然而，认房不认贷之下，政策的作用效果非常短。数据显示，9月份，北京新建商品房成交10727套，较8月仅增加954套，环比上涨9.8%。

房子依旧难卖，尤其是外围区的楼盘，依旧门可罗雀，开发商们根本装不下去，降价打折依旧是主流。

中国证券报披露：

国庆假期，北京新房促销活动力度整体较小。一口价立减1万2千元、买房砸金蛋送家电、买房抽新款苹果手机等活动较为常见。一些楼盘虽然推出一口价房源，但房源朝向、楼层、户型与非特价房源比，逊色不少。

广州、深圳同样如此。

广州当下的开发商仍较理性，想借助这一波大放松，打折促销跑量，快速回款。中国房地产报对广州楼市给予了6个字评价：不涨价只打折。

深圳方面，假期期间的降价促销，也没能换来热度。

时代财经披露：

“黄金周”期间，时代周报记者走访深圳多个在售新盘发现，多家房企均推出花样繁多的暖场活动以及特价房、抽奖等促销活动，但大部分售楼处并没有出现火热的看房景象。

03

市场走向改变不了

长期关注本号的读者应该知道，在这一轮救市之初，本号就作出过明确判断：

现在无论何种救市手段，都改变不了大局，新政顶多让中心城市短暂躁动一下，然后会再次回归平静，回归下调通道中来。

逻辑如下：

第一，宏观环境之下的预期、信心缺失。

楼市需要经济和人口依托。有人仍保持惯性思维，认为越是经济不好的时候，楼市也要承担大任。

过去的经验告诉我们，的确如此。但环境在变化，经验已经无法套用。就连中央也对房地产进行了重新定调，强调房地产供需发生了重大变化。

认为仍会上涨或者难以下跌的人 ，至少忽略了两个关键点：

1、过去房价虽然在上涨，但经济好、人口红利在，大家对未来有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。

所以，敢于掏空家底去赌未来。然而，现在谁敢赌明天？

2、房价收入比。过去房价也高，但没有高到如今这般离谱程度。

目前中心城市的房价，远高于大多数人的收入，即便再好的政策鼓励购房，普通人也是有心无力。

过去你的月收入5000元，房价1万，面对涨价施压，你会选择掏空家里的6个钱包凑齐首付买入，担心越往后越贵。

七八年过去了，你的月收入有幸涨到了1万，但房价涨到了5万，这时候再上涨，你即便感受到了心理压力，也没用，因为根本买不起。

就像一趟没赶上的高铁，哪怕你穷尽人体极限速度，也没法追上。想要大家上车，要么停下来等待，要么倒车回来接大家。

有人可能会说，中心城市的房子，本就不是给普通人准备的。

然而，你要知道，即便强悍如一线城市，其主要支撑力量不是富人，而是中产。而中产人群的购买力，与经济周期正相关。

经济向好，才会有预期和信心，才能有购买力。换句话说，楼市兴衰由经济浮沉所决定。

只有经济预期改变，楼市预期才能改变。而不是相反。

第二，杠杆根本加不动。

目前所有的救市行为，都没有从根本上降低购房者的负担，只是一味地号召本就捉襟见肘的消费者们去加杠杆买房，在收入和就业不确定之下，还在想着继续掏空大家的钱包，让大家背负更重的债务。

有多少人愿意，有多少人有能力去加这个杠杆？

上一轮房价大涨，掏空了大多数购房家庭的六个钱包，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。

而大多数热点城市的居民杠杆率都超过了全国平均值。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心

从2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着什么？意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

第三，心态变了。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意、也没能力再为高房价买单。何况所谓降首付加杠杆，其实最终还是增加了购房成本。

当一个人明明知道奋斗一辈子也买不上房时，会如何？特别是经历了疫情三年，很多人对于买房的执着已经发生了根本性改变。

人生一半是执着，一半是释然。

释然之后，生死看淡。今年最流行的一个词便是“绝代佳人”，没有房贷、没有车贷、没有后代。