楼市旧改玩法变了，国央企开始兜底

现在很多民营暴雷了，而不少还等着旧改的朋友心里也是很焦急的，毕竟，过去很多的旧改项目都是由民企拿下来的，为了缓解债务压力，也为了防止暴雷，不少民企已经开始主动放弃手中的旧改项目。

咱们先说暴雷的房企，其实从2021年下半年开始，楼市进入到下行阶段后，各个房企的雷就开始不断冒出来，据不完全统计，在过去几年里，前100强房企里发生暴雷的超40家，几乎达到一半，且绝大多数都是民营房企。恒大，负债2.4万亿，21年12月暴雷；融创，负债1万多亿，22年3月美元债展期，宣告暴雷；世茂，负债4000亿左右，22年3月信托展期，宣告暴雷；还有富力、阳光城、华夏幸福、奥园等房企都是负债了几千个亿。而截至去年底总负债最多的TOP35房企大家也可以看到总负债已经超18万亿了，这几乎要每个出1万多块钱才能堵得上这个窟窿了。

而根据克尔瑞的数据显示，百强房企1-9月实现销售操盘金额4.15万亿，同比降低11%，分季度来看，今年前三个季度的业绩规模均保持在历史低位。要知道2021年前三季度就销售了8.55万亿，今年的业绩直接下滑超51.5%，这也给房企的格局造成了明显的分化，央国企及少数优质民企韧性较强 ，但多数的民企和中小房企竞争力已经明显不足了。即使在救市密集的9月份，一线整体的成交面积212万平方米，依然同比是下跌33%的；而二三线城市成交跟8月基本持平，同比仍降21%。

而很多房企现在也不拿地了，今年1-9月，TOP100房企拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%，比上个月的降幅继续扩大了7.4个百分点。而新拿地的这些房企，保利、华润、中海占据了前三位，保利拿了1312亿的地，华润1241亿元、中海1106亿元。所以可以说，现在的楼市基本是国央企的主场游戏游戏了。

那说回到旧改，其实这几年民企的情况也让很多旧改项目停滞不前，很多城市也开始出台新政去限制民企的参与，鼓励支持国央企在旧改中担当重任。今年广州就发文明确全资国企为做地主体，这也标志这新的旧改模式靴子落地。之前像广州旧改那是遵循的政府主导，鼓励市场参与”的原则，在政府提供政策和规划支持下，市场主体根据要求推进改造全过程，也也是业内人士常说的一二级联动，在这种模式下，开发商需要制定改造实施方案和补偿方案，两项方案经过审批通过后，就可以启动拆迁和建设。如广州新的旧改模式则是由官方确认的做地主体负责前期的征收、补偿等，将“生地”做成可以直接开发的“熟地”后，再由政府收储，放到招拍挂市场上出让，直接就将做地和土地收储分开了。

因为之前的旧改，由于民企自身的资金问题，经常会出现临迁费拖欠、项目转让质押、项目停工等负面信息。而国央企的亲自下场无疑就是给项目一个兜底和保障了。而很多广州的硬骨头旧改后续也会用这种新模式登场，涉及的旧村共有23个，总改造范围为978公顷，像广州城投、越秀集团都会参与其中。

当然，国企进来后，也存在一些潜在的痛点和风险，比如各种协调费、台底费的处理，还有一些强硬的钉子户狮子大开口，要远超出补偿标准外的一些诉求等，当然，最重要的还是审计的合规性，这些前期工作都是非常市场化和灵活性的，对国央企来说也是一个不小的挑战。

当然，民企的雷还没结束，所以后面更多旧改项目肯定会慢慢转让给国央企去接盘，而保交楼的任务还需要持续至少好几年的时间，前面欠下的烂账太多了，时不时还有房企冒出来说自己债务违约了，现在大家都希望都在国企央企了，这是最后的底线，当然能否兜得住还得看市场变化了，10月的楼市政策估计正在路上，大家继续期待。