土拍限价取消，楼市大招不断，为何还是卖不动？

今天福州举行了第三次土拍，规模较小，与上一轮一样放在月底，正好结合一下网签数据做一个整体分析。

网签数据

9月，截止27日，官方发布的五区新盘网签合计426套，平均一天15套，后面3天不出现异动，本月450套左右。

这样的数据，放在福州2018年开始的网签月数据里面，创下新低！

比2022年11月，因为疫情导致的595套还低。

回顾近期楼市，可以说放宽政策不少：

8月30日，非五城区户口的福州人可买第二套144㎡以下住宅8月31日，官宣下调存量房贷利率9月11日，福州取消限购、限售9月14日，实施“认房不认贷“政策9月25日，五城区降首付比例

除此之外，9月福州两大热点，鼓楼台江等二环内启动全面旧改，闽侯南通、竹岐等楼盘，放出特价：金地自在城8888元/㎡，中铁城江督府7777元/㎡。

面对这样的救市氛围，以及外围的特价盘，目前来看数据层面，依然没有逆转的局势。

从明细来看，本月销冠，依然来自上海西的改善盘，被建发璞云拿下。

作为二环内的改善盘，从领证开始，每次都是短时间内集中网签，也变相说明自身的去化表现。

作为对比，上个月首次领证的天琴樾，8月网签68套后，9月只网签9套。

截止目前，建发璞云合计网签329套，国贸天琴樾合计77套。

两个盘都宣称热销，数据说明一切。

随后唯一环比上涨的即万科城市之光，在8月加速分销后，9月截止目前网签32套。

这个三环边的超级大盘，本月迎来最大利空，被群友砸盘，不过从网签表现来看，还是坚挺。

剩下项目就不细聊了，数据都在15套以下。

其中存量盘代表的两个区域南二环，东区。

9月的数据，都是低迷的可怕。

以上就是面对各种政策频出后，福州新盘市场短时间内的表现。

10月迎来国庆，按正常楼市节奏，会有一波促销，目前郊区打响降价战，下一步就看市区表现了。

聊完新房，顺便聊聊二手，目前二手数据官方还未发布，预计不会太差。

在市中心启动全面旧改后，从部分二手平台成交来看，这些老旧房成为成交主力，部分都上涨10%左右。

在货币旧改消失后，市中心旧改依然吸引了部分二手参与，这是一个关注点。

从目前规划来看，安商房和商品房混合的局面，基本成为历史。

安商房在二手市场的杀伤力，也在逐步显现，近期部分项目出现隔离矛盾，也是其中一个热点。

对于当初二环内高比例安商房，比如塔头高比例安商房，高峰期3-3.2W，甚至捆绑车位。

按目前市中心旧改启动后，个人感受：当初市中心的高比例安商房，会成为首个被暴击的目标。

土拍情况

今天福州举行第三次土拍，由于只有三幅地块，其中两幅三远纯商，一幅桂湖地块。

在土拍前，官方发出公告，取消指导价，删除：福州市人民政府有权对商品住宅的预售及销售价格进行限制。

相当于土拍的限价，取消！

最终成交情况：

宗地2023-25号：面积70亩，容积率3.1，楼面价12766元/平，成交金额18.55亿，榕发宗地2023-26号：面积67亩，容积率3.1，楼面价13363元/平，成交金额18.53亿，榕发宗地2023-27号：面积98亩，容积率0.35，楼面价15459元/平，成交金额3.57亿，古厝

从最终拿地结果来看，三幅地块都被本土国企拿下。

三远两幅纯商住宅，都被榕发底价拿下，桂湖被古厝集团拿下，合计吸金40.65亿。

虽然这次土拍热度很低，地块很少，不过从吸金角度来说。

对比前两场土拍，一场16亿，一场18亿。

这样的纯商住宅地块，对于土地吸金的作用还是明显。

昨天招商集团也发布第三轮供地指示，非常关注的东大、高工都在列。

对于三远地块，还剩下一幅教育用地，以及一幅109亩，容积率2.8的住宅用地。

此时回顾三远的拿地情况：

最早的左侧三幅地块：

宗地2022-47号，面积125亩，楼面价6940，安商房，左海集团宗地2022-46号，面积55亩，楼面价8419，部分安商，新区集团宗地2022-39号，面积49亩，楼面价13468，纯商，古厝集团

这次右侧两幅，被城投集团-榕发拿下。

至此，福州常见的几家国企已经都在三远拿地。

此时剩余最后一幅109亩的纯商地块，不出意外应该归属：城投集团-建总。

此时发现南二环北园东升，四幅纯商地块，被左海、榕发、建总、新区拿下，合称四大金刚。

这一次的三远，已经集齐4家国企，当然从地块属性来看，左海+新区，以安商房为主，压力会小不少。

从未来的供应来看，整个三远旧改，预计会供应9700套左右，其中商品房预计6000套。

虽然有安商房配建，不过容积率2.8-3.1，可以说巨型旧改的背后，对于后续去化考验不小。

土地限价

最后聊聊土拍限价，当公告发出后，看到很多从业人员很兴奋。

可能从字面来说，限价取消，意味着涨价？

不过从这两年土拍表现来看，90%以上楼盘，实际售价都低于指导价，大部分指导价都虚高较多。

即便指导价偏低，也可以通过精装做溢价，整个楼市已经看不到2021年那种，直接加价，或者额外捆绑精装加价等操作。

连所谓的捆绑车位，都变成买车位给优惠。

可以说这个限价从实际来说，不是限价高度，而是限制下限。

对于后续的土拍，即便没有指导价，不过依然很容易分辨后续走势。

楼面价+溢价率，才是土拍的核心数据。

盘点总结

对于楼市发展，面对各种政策频出后，所谓的金9没有等来，本月的新盘由于少了安商房网签的掩护，数据更加苍白。

郊区的价格战，市中心的大面积旧改，这些表现预计还会持续影响后市。

土拍拿地，依然没有反弹，后续市中心的供应，相信会带起一些热度。

对于目前市区的存量盘，大部分去化都不太理想，相比于以往部分民企会大幅度降价抢跑。

目前福州新盘，基本被国央企包揽，还有一定的稳定度。

当然时间都在流动，转眼到了冲击年底的时候，届时的市场，会如何表现？