关于提高 “ 住宅使用率 ” 这回事

本篇文章共3400字，逻辑点较多，建议收藏慢慢看。

前段时间，广州规划局公示了《广州市建筑工程容积率计算办法》。

其中提出为改善群众居住品质拟对住宅半开敞空间计容比例适当放宽，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。

征求意见稿将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15％放宽至20％，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40％的主景观阳台不限制其进深。

举个例子，套内建筑面积100㎡的住宅，可以做20㎡的阳台，而这仅计算一半面积。

关于飘窗和计容新规也有详细指示：

1.飘窗的宽度从0.5米放宽到0.8米；

2.阳台与住宅套内水平投影面积的占比由之前的15%变成现在的20%；

3.消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯配套设施用房等不计入容积率面积之外，住宅区内独立设置的公用配电房、位于首层及以上的公用配电房也不计入容积率面积了；

4.144平以上复式住宅挑高由6米调整为7.2米。

简单地说，官方放宽对开发商产品设计的限制，可合法“偷”到的面积比以前更多了。

很多人的解读是，以后的二手房不值钱了，赶紧去买新房吧，某幼儿园老师每天也在苦口婆心的建议，赶紧抛掉自己那手上不值钱的二手房吧，快去买那些新房吧。

你看现在的新房使用率多高呀，户型多好呀，你的二手房不值钱了，到时候谁买呀。

真的是这样吗，这事我们得掰扯掰扯一下了。

坦白说，现在的户型做得确实很漂亮了，得房率越来越高，原来80多只能做两房，现在能做三房两卫，有些甚至是四房，而且还能全朝南，多香呀。

你看到的只是结果，它是不是按照你想的方向去演变和发展呢，我们一个个来分析一下。

1、得房率、户型好，不是今天才有的，社会在进步，户型也在进步。

新房的优点，大家都看得到，还用你说，还用得着你来帮它宣传它的使用率吗，用你宣传的时候大概率都是为了赚你钱。

现在你看到得房率100%，其实早在二十年前就有了，比如那些楼梯房使用率就很高，有了电梯设备层之后公摊才越来越多。

退到五年前，也有得房率九成十成的房子出来，只不过用的是偷面积的方式，有间房是阳台，你可以改成房间。

在没有出这个新规之前，开发商已经做了很多尝试了，早就突破规定的限制了，现在明面上可以突破更多了而已，并不是什么新鲜事。

开发商盖房子一般是会考虑五年后的一个使用情况，不至于住进去就比后来的差一大截，这样才能更吸引你，从而让你为溢价买单。

2、竞争激烈的表现。

现在使用率高，可能将来会更高，现在你的使用率是100%，可能还没住两年，马上旁边又来个使用率120%，150%，甚至200%的出现，比如说买一层送一层。

就问你换房换得过来吗？跟这潮流跟得过来吗？

你那么会偷面积，搞高赠送，为什么就不能送层高，把层高从2.9加到3.1呢，豪宅层高的标配你敢送吗。

户型的好坏跟这个市场的竞争程度有关，竞争越激烈，户型做得越好。

今天我们比的是户型得房率，明天我们比的是大阳台，后天我们比的又是外立面，大后天我们又要拼里面的装修了，掰手腕这件事，你永远掰不过开发商。

户型最好的是那些二三线城市，内地很多城市的户型都是比一线城市要好的，梯户比更低，板楼为主，户型最差的就是一线城市的中心区了，又老又破又贵又差。

比如同样是保利中海的产品，在房子好卖的北京，现在才做90多方的两房，而且还没有阳台，下面这个是152方的超豪宅新房，三个房间，2个暗卫。

现在房子好卖的时候把户型做那么漂亮，将来房子难卖的时候还怎么升级产品。

产品是跟着市场来走的，记住一句话，房子越是不好卖，户型就会越做越好。

3、刚需不要看得房率，豪宅更不需要看得房率，只有中产才需要考虑得房率。

刚需买房不要看什么78做三房，88做四房，98做五房之类的，这个不是你选择买房的标准，除非是它有其他不可替代的优势。

大部分这样的产品都是在远郊，不得已，只能靠卖户型才卖得出去，你不买它的理由是不要为了多一间房去牺牲最有价值的时间和通勤成本，关于这个逻辑，之前的文章也有写过：不要买最低上车门槛的房子。

像上面这种户型，做得再极致也不会有接盘侠。

总之，你只买得起100方以内的房子，首选不是要看户型，更不要看得房率。

为什么说中产需要看呢？主要说的是800-2000万以内的。

比如以前是140多的套内，现在120多就能达到了，那你如果只买这一套房的话，是不需要再置换的了，而且120多的四房即便是使用率有些许差异，但是功能性已经非常完善了。

如果买不了四房，现在都只生一个小孩的情况下，如果不是四房，三房也是够的了。

置换是中产的必经之路，能够一次买入就不需要多次折腾，而且再置换的话，同级别上升一个档位也看不上，比如你买的是125的四房，你不会再在同一个小区换143的四房，你会向上升级到188以上的。

接下来说说豪宅，豪宅指的是2000万以上的，或者面积超豪宅的，豪宅就更不要看得房率这些浮于表面的东西了，豪宅对稀缺性的要求非常高，不然就几乎没有流通性。

比如荔湾的江景豪宅并不稀缺，二手流通性差，比如从化花都的别墅也不稀缺，二手根本没有人接。

而豪宅一旦选错了地段，那资金的沉没成本大概率无法收复的。

豪宅要的是浪费，要的是圈层，要的是低容积率，要的是景观资源，要的是不可复制，得房率这些太容易复制，也太容易超越了。

简单一句就是，2000万以上的豪宅如果地段不够核心，将来的二手流通性和增值性也会偏弱。

人为制造的稀缺性其实并不稀缺，以前中心区的土地非常稀缺，常年不卖地，一卖地就是地王，现在政策放开了，到处都在卖地，房子越来越好看，稀缺性就被稀释了。

4、得房率不值钱，值钱的还是地段。

地段不好，才需要靠得房率来卖钱。

如果地段又好，使用率又高，那价格也一定会更贵，开发商也不是做慈善的。

中海上涌的得房率肯定很高，对面的二手逸景翠园才六万，但上涌要卖9-10万，多出来的溢价你应该知道是些什么。

又比如，湖光月色超100%使用率，都卖成现楼了，你觉得好是不好呢，地段和产品又怎么取舍呢。

每升级一个产品，都会把成本转嫁出去，你要享受它将来给你带来的好处，同样你也要承受它现在给你增加的成本，就看你是为什么来买单，是为那个砖头，还是为这个户型，还是为了因人而异的舒适感。

5、新的竞争又会出现。

当发现同板块，同区域越来越多新房出现的时候，它们之间也会有竞争。

如果小区比较大的话，它自己也会和自己竞争，能够在一个周期内卖完就最好，卖不完的话后期还得要打折。

你没发现这两年核心区新房一个接一个的出来吗，很多人买了这里退掉，又去买那里，发现有更好的，又退掉，一个个的退来退去，总感觉下一个更好。

当大家都是使用率100%，120%的时候，它们之间也会有竞争，比如保利天瑞虽然使用率100%，未来也要和大观路、中海上涌等一起竞争。

还有像越秀现在做的那几个和樾府，几乎是一模一样的户型，青一色的125/142的四房。

关于2000万以内的天河海珠的新房是差不多的，几乎是扁平化的，这个逻辑之前的文章有说过了，大家可以回看一下：广州楼市从分化，走向扁平化。

6、对二手房的影响。

有人说对二手的影响很大，其实主要是对周边次新盘的影响，对于有无限新增板块的影响，以及对于更高能级板块之间的取舍。

一个板块里面，二手六万，一手十万，那根本就是两个不同的买家和客户群体，买得起十万的，大概率也看不上六万的。

去买琶洲南的人难道是因为不买对面的世港花园吗，去买上涌果树园的人难道是因为不去买逸景翠园吗？

一手房的客户群体比较广泛，来自于各个地方，而二手房的接盘侠多为本土附近自住偏多。

现在的一手房是新，将来还是会进入二手市场的，当你签字那一刻的时候你这套房就已经是二手了。

另外，什么叫和更高能级板块的博弈？它抢的绝对不是周边二手的客源，也不是次级板块的客源，而是更高等级板块的客源。

因为同样的总价，你去琶洲或珠江新城只能选个三房，但是在这里可以选到大四房，板楼，低密度，超级舒适的四房，怎么选。

这个就是市场最终的因素导致的了，也就是大家都在二手时去竞争才能看到差异，到底是哪里的库存更多，到底是哪里的放盘更多，到底是哪里的接盘侠更有实力，到底是哪里的性价比更高，在二手市场上一分高下。

话说回来，房价涨幅也是从核心地段开始的，比如珠江新城，而珠江新城基本都是二手，如果珠江新城不涨，其他地方新房再漂亮也不没用。

最后，总结一下。

好地段的新房还是挺稀缺的，值得拥有，如果是低容积率、高使用率，当然就更好。

但就是价格不便宜，能买就买，喜欢就买，这一直是我强调的，你既然喜欢就为自己的喜好买单，这是没问题的。

买的时候贵，卖的时候也贵，沉淀的资金也多。

二手房也有二手房的市场，不要觉得别人说一手房好就认为你的二手房不值钱了，就听幼儿园老师说割肉卖了，大家卖的时候都是二手，各有各的市场。

既然广州都放开了，那未来的选择也就更多了，新一轮的供地大潮也要来了。

以上

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