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太原楼评☞| 业内视角
466篇/文3530字/阅读16分
导读
台前，恒大如何超万亿负债？
幕后，是地产还是金融帝国？
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
行业思考 恒大启示！
昨日推文，友人阅后谏言：文风不一，内容偏杂，缺乏金句，难以史鉴今，荐天机所言更有趣味，行文情绪饱满，观后可快人心。
思之，甚为受教，故而再续一篇，择取许员外的恒大商业帝国发展脉络，结合楼评君“信息茧房”的认知，管中窥豹，试图尽力还原恒大商业帝国的兴衰历程。
于大部分的情绪“爽文”不同，本着客观行文的原则，本篇将会有大量的数据估算出现，如阅读不适，请尽情跳跃阅读进度。当然也抛出几个大部分人关心的话题如下：
1，房地产行业到底赚不赚钱？
楼评君：挣钱，只是毛利从30%降到10%左右！
2，未来房地产会不会还涨价？
楼评君：不会，供需逆转和购房群体发生变化！
3，恒大负债怎么变得这么高？
楼评君：恒大本没钱，实在是太会多渠道借钱！
正如前文所写，许员外成就是时代选择，而身陷囹圄也是其自己的选择。恒大不仅仅是一个地产公司，他也是中国房地产行业发展的一个典型性缩影，是中国房地产发展改革进程中承载的必要“阵痛”，也是未来行业管理制度健全完善一个窗口期！
除了恒大、碧桂园、融创、富力、新城、泰禾等民企也有同类样的大几千亿到万亿的高负债，甚至我们的央企万科、保利、华润、招商也都是负债规模五千亿以上...
房地产行业本身是高负债的，负债并不猛兽。但房企的债务结构、偿付能力、资产负债率等需防范风险，这些就是三条红线。上市公司需要财务审计并公示，一般很难作假，而恒大则是触线三年“未刹车”的孤勇者！
恒大涉险善后处理，确实没有王健林、俞敏洪那种壮士断腕，重头再来的勇气，也有没有龙湖、万科那种老成持重，对财务风险严控到位的精细，或许本有化解的可能，却陷入了等靠拖的误区，亦或是高人指路不肯“断舍离”，最终未能留下“体面”！
NO. 1｜恒大地产经济学
许员外的恒大，作为纳税大户高峰时期纳税650亿，常年在400亿左右位居纳税十强，累计纳税额约三四千亿，故而2019年许家印登上城楼，并多次当选中国首善。
许员外是个聪明人，是有生意经的，那么就参悟一下恒大地产经济学是如何构建的。恒大二十周年时，许老板亲自解读了恒大的创业经验——借钱、垫资、“赔钱卖”！
具体来看几个数据：恒大第一个项目金碧花园，没有钱买地从银行贷款了500万；首期没有钱施工企业代资建设达到预售条件；以2800元/㎡次年就卖了8000万！
具体看这个项目案例，位于海珠区，占地约780亩，共计79栋，共一万多户，自建配套体系，分三个金碧花园，每个也是多期，开发周期累计约为十年。
恒大的很多城市地产项目基本都有它的成功复制的影子：
1，城市新区，大宗地千亩级别。
2，分期拿地，批发价零售取地。
3，总包商代资，降低资金占有。
4，首期低价，获取极致现金流！
这个看起来不过瘾是吧，我们再来模拟经济运行的拆解分析，以一个10万㎡的项目做推导；地价约3个亿，工程约3个亿，财务年度5-10%，货值约10亿，房贷款约6亿，营销约0.5亿，利税约1亿，利润约1.5亿。
那么这分经济学模型中最大的变量是项目开发的时间，而决定利润回报率的核心关键在于投入的初始资金尽可能的小，这就是恒大经济学的基本原理。
A公司：用自有资产6个亿拿地和支付工程款，耗时3年，投资回报约为8.3%。
B公司：用自有资产3个亿，工程垫资开发，耗时2年，投资回报率约为25%。
C公司：用自有资金2个亿，5%融资1个亿，垫资开发2年，回报率约为35%
D公司：自有资金0.5亿，10%融资2.5亿，垫资开发2年，回报率约为100%
恒大的许教授会选择那个模型发展呢？恒大首席经济学家任泽平一定和许员外探讨过这份经济学密码。恒大拿地前就完成图审，具备3年压缩2年的实力的。除了工程，营销的支付周期通过商票延迟，甚至包括纳税预缴和清缴的时间差都很大有学问。
NO. 2｜恒大帝国金融学
许加印在上述解题过程中，发现了最为关键部门——金融。房地产的发展背后完全被金融控制着，无论是有抵押物的银行低息贷款，还是各种信托私募基金的高息贷款，只要源源不断的搞定跟投者，则恒大帝国可以千秋万代，无限循环。
其中银行由于受到开办制约，那么如何狙击一只“控股”银行成为许员外的重要目标，而无数项目的房贷规模背后的稳定利息，也是恒大对银行发展的合作“回馈”！
2013年，恒大入股华夏银行。2016年，拿下盛京银行第一大股东。
2015年，姚老板通过前海人寿发动了宝万之争，此举触动了所有地产商神经，这一年恒大拿下中新大东方人寿50%的股权。年底，中新大东方人寿更名为恒大人寿。
至此，许老板有了地产、银行、金融三座帝国柱石，开创了资产驱动负债模式。如朱加麟管理的恒大人寿三年内做千亿资产，2020年总资产高达2415亿。这些金融机构，最后都成为了恒大的钱袋子，为其腾飞插上了双翼，跻身世界500强。
帝国重营销，宣传缺一把刀：柯鹏的入伙，本是财经记者，圈内人脉极广，帮助许员外铺平品牌和媒体的道路，水到渠成。
这些资金的流向，自然是服务于恒大的，而恒大最先出问题的也正是金融板块。譬如盛京银行的投资额度大部分都是围绕恒大业务开展的，风控自然是陡增的。
即便如此，恒大的钱扔不够用，于是恒大打起了借壳上市，用深深房重新主板上市，为此三次战略投资累计1300亿，许员外的野心大概是要冲击市值5000亿的。
然而，借壳上市计划破产，许员外的续命大计未能实现，随后便是恒大财务的暴雷，盛京银行的出险、恒大人寿被海港人寿接管，原高管被带走调查。
回头看一下，恒大集团控股公司是安基，注册地就是著名的国际避税天堂的英属维京群岛，结合恒大集团在美申请破产保护，大概能猜想一二了。
这位中国前首富、全国劳动模范、管理学教授、博士生导师，宇宙房企的大掌门，发展极快的世界五百强，建立的恒大金融帝国，居然要申请破产了走向谢幕。
NO. 3｜恒大家族保全学
恒大许家印 2021年公开宣称：
“不许一个人躺平” “我可以一无所有”
数百万的家庭买到了恒大无法交房的烂尾楼，许员外和恒大高管们有顶级豪宅，家有十余亩的“祖坟”，拿走分红503亿的前妻丁玉梅，给儿子的23亿信托基金...
许家门楣，大户难当！
2018年 河南省周口市太康县聚台岗村西北的麦田里，盖起了一个占地面积十几亩的大院，院子里有假山、喷泉、凉亭，还有很多移植过来的古树，许员外修的祖坟。
据说许员外回乡省亲的村民福利和开销，默默的记下在恒大河南公司的合资公司的账目里，这样类似的事情，据说这种面子工程和情感维系的开销，在恒大计入经营的账目仍有很多，故而江湖中一只流传有恒大高管的接待表，可谓细致又奢华。
许员外在成为首富后，能和发妻同富贵未离婚，也是很难得的佳话，但是“技术性离婚”来的是那么突然，猝不及防。没几天丁玉梅成了许员外的前妻，据说和恒大前总裁夏海钧一样，持有加拿大护照。
许员外的一系列操作，基本有点“牺牲我一个，保全我全家”的精神，而昔日这个首富是曾希望自己流芳百世，光耀门楣，成为时代的弄潮儿，爱国大户人家...
然而，百万家庭铭记住了他，只是许家门楣，已经是大户难当了，甚至祖坟不出意外的话，很可能因违规占地，退还被拆的命运。
商道，即人道，商海沉浮，或立于潮头，或被后浪拍下，重启二次创业...
恒大走到今天的境地，绝对存在人为之祸，纵观恒大全国停滞项目，大部分并非劣质资产，其一，三天红线出台之初，许员外雷声大雨点小，七折卖房纯属套路。
一计不成，再出一计，恒大商铺“0元购”十年返还购房款，又被叫停，至此，恒大的内心了已经把地产做成了金融的标的物，脑子的逻辑全是金融化了。
其次，恒大遇到再融资困难的时候，绝非没有资方提出与恒大分利而共担风险的方案，如恒大像万达当时七折出售资产，及时壮士断腕，必有回转余地。
全国恒大楼盘进度停滞，高层与其约谈紧急处理，稳定局面，虽不清楚是 否博弈的过程，但随后保交楼不抽贷的相关政策，也是托底恒大软着陆的意图。
2023年恒大公布审计年报，负债继续陡增，从2万亿、2.44万亿、2.58万亿...
恒大的崛起和拿地拓展，间接给了楼评君等一众地产人的饭碗，在行业标准化、质量把控、以及新城造城上，航大确实做出了很多贡献。
然而时代选择了许家印，让其立于潮头；
许员外选择让恒大崩盘，哪怕失去自由。
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