楼市大招频出，但“金九”没来，“银十”会来吗？

9月是传统的房产销售旺季，向来有“金九银十”的说法，叠加8月以来大量的房地产刺激政策，今年的“金九”是否给力呢？从中指研究院给出的楼市数据来看含金量实在不足。

2023年9月，100个典型城市新房交易均价为16184元每平方米，环比微涨0.05%，同比依然下跌；二手房均价更加惨淡，均价为15556元每平方米，比上个月的平均价还低了0.44%，同比跌幅扩大至2.59%。

纵观整个三季度，一线和二线城市新房价格上涨0.07%和0.06%，三四线城市下跌0.08%；二手房方面则呈现全面下跌趋势，三四线城市中的南通、盐城季度跌幅超过了2%。二手房相较于新房价格跌幅更大的原因可能是各地实施“认房不认贷”政策后抛压较重，大量希望借新政改善居住条件的“小房子”户主挂牌出售导致二手房供给数量短期内大幅增加，买房人有了更多的选择，砍价上时自然更有底气。

近两个月以来国家与地方层面均出台了不少政策，简单梳理一下。

1.降低存量贷款利率。9月25日已经在全国范围内实施，首套住房商贷利率平均下降0.8%。

2.降低首套房及二套房首付比例各10%并调低二套房商业贷款利率。

3.推动首套房认定标准的改变，四大一线城市目前已经全部实施“认房不认贷”政策。

4.各地放宽甚至取消限购。一线城市里广东率先部分放开限购；强二线城市中除了杭州外几乎全部调整限购限售政策，像南京已经全面取消限购，成都、长沙、武汉、西安大大降低购房要求，杭州大概率会在亚运会结束后松绑限购政策。

施政者原本以为这套组合拳打下来后会对楼市产生提振效果，目前来看和预期有一定的差距，除了一线城市成交量略有放大外没有出现“金九”该有的样子。

究其原因是居民手中无钱，加不动杠杆所致。就好比银行给了你1亿元的授信额度，在没有经济实力的情况下你也不敢向银行借那么多钱出来，毕竟本金和利息最终都是要用赚到的钱偿还的。

当然，楼市不复苏政策就不会断，未来可能出台的政策包括这么几个。

1.北京、上海、深圳部分区域取消限购。三个全国房价最高的城市目前执行最严的限购政策，非核心区域极有可能部分解除限购。

2.房企“三道红线”废止。本轮楼市萧条、房企暴雷的起点实际上是“三道红线”政策的实施，房企的资金链断了导致出现大量“烂尾楼”影响了人们对房地产市场的信心。针对房企的融资限制可能会逐步解除。

3.契税、增值税阶段性减免。目前全国大部分地区的首套房和二套房契税执行优惠税率，增值税“满二”免征，下一步可能考虑扩大税费优惠政策，阶段性暂停征收住房交易方面的各类税收。

4.彻底取消限价制度。目前新房还有备案价制度，部分城市的二手房有指导价。政策持续发力依然效果不大的话不排除让房价完全由市场决定，东西便宜了总会有人买，降价应该是楼市最后的大招。不过，房价大幅下跌会进一步导致土地市场萧条，所以不到万不得已不会用上这招。

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