@深圳人，楼市「政策亢奋期」，要不要入场买房？

政策暖风吹，市场开始躁动起来。

壹地产观察发现，最近湾区大部分城市新房方面很多楼盘售楼部人气暴增，二手房咨询、带看量也增多。

广州多区限购放松后售楼部现状，图源：南方都市报、广州广播电视台

毫无疑问，近期政策利好频出，楼市进入了「政策亢奋期」，整体活跃度也起来了。

01.

政策利好频出

楼市正在释放这些信号

回顾近期楼市政策，你会发现其实有2轮比较明确的调整。

第一轮：是信贷政策的调整，降低购房资金门槛。

先是，认房不认贷。

8月30日，广州率先发文，明确推行“认房不认贷”，随后深圳跟进，紧跟着北京、上海两大一线城市以及湾区各城，相继发文明确推行“认房不认贷”。

与此同时，购房首付比例最低下限、存量房贷利率、新房贷款利率下限也在调整。

四大一线城市中，广州调整“最快且力度猛”：首套最低首付比例30%，二套首付比例40%，首套住房房贷利率4.1%，是一线城市中首个房贷利率“突破LPR下限”的。而深圳也对个人住房贷款利率“出手”，首套下限不低于“LPR-10个基点”，即4.1%。

第二轮：是限购松动的调整，增加“入场”的资金。

一线城市限购松动的口子，应该是从上海开始。

上海先松口子，临港片区人才购房社保年限由6个月缩短至3个月。随后上周，广州发文优化住房限购，番禺、黄埔、花都以及白云四镇放开限购，非户籍人口购房社保5年改2年。

图源：广州市人民政府办公厅

不到一个月，为何楼市政策尤其是一线城市政策利好不断？究其原因，跟此前的市场息息相关。

只要你今年足够关注房地产，你一定能感受到，今年上半年各个城市去化压力还是比较大的，北上广深也不例外。

于是第二轮“调控”来了，第一轮“利好先发”的广州，在第二轮“甩”出了一个重磅利好：放开多区限购，给楼市带来新的“冲击”。

近期更是有网传：北上深的非核心区限购令会解禁，深圳值得重点关注。

深圳方面，近期“小作文”不断，网传部分区域即将放开限购。

要知道，今年以来深圳楼市加速分化，“认房不认贷”出来后，市场表现更明显。

新房方面，虽然整体观望情绪浓厚，但核心区楼盘热度高，新政后南山、福田有楼盘每天售楼中心访客络绎不绝。

图源：深房中协

二手房方面，新政后挂牌量激增、成交量也略有上行，核心区二手房挂牌价依旧坚挺，比如均价25.41万/平的福田香蜜湖第一生态苑、均价31.32万/平南山恒裕滨城二期，均价10.95万/平的华润银湖蓝山。

利好频出，楼市正处于“大分化时代”，当下深圳限购松绑政策尚未出台，对于买房人而言反而是好的进场时机。

因为假如限购松绑，不仅符合要求的购房资格增多，涌入楼市的资金会大幅增加，布局核心区的“竞争力”还会更大。

所以，壹地产提醒“如果你有购房需求，一定要提前去看”。

02.

下一个核心板块

聚焦城市黄金中轴 核心板块

楼市大分化，当下应该关注哪里？

对于大多数人而言，站在2023年深圳楼市分水岭，更应该谨慎，同时也更需要聚焦。当下，城市核心地段，未来有优质产业支撑的板块，才更应该值得关注。

在深圳都市核心区中，罗湖有很高的战略地位。

罗湖，是位于深圳地理中轴上的「深圳都市核心区」。

放眼深圳都市核心区，罗湖还是发展最早的区域，有地王大厦、万象城等标志性建筑，片区内交通、教育、医疗、商业等配套也很完善，目前正在加快创建具有世界潮流引领力的国际消费中心核心区，营造更加宜业宜居的片区氛围。

来源：罗湖城区宣传片

罗湖还是湾区枢纽、深圳“南联、中优”战略交汇处、连接粤港澳大湾区深港穗莞等城市的通道和节点，营商环境好，汇聚企业总部，未来将以打造“产业、规则、要素”链接地为重点，加快创建具有全球资源配置力的深港融合发展先行区，加速大湾区的融合发展。

历经40多年发展的罗湖，还是深圳的金融高地。

2022年金融业增加值占整个区GDP的50%，金融业总资产约占深圳全市1/3，今年上半年增速在深圳全市金融业集中区中排名第一。

金融业，也早已成为罗湖的支柱产业。

现在，深圳正在加快建设「具有全球重要影响力的高端金融资源聚集地、金融中心」，不仅将「深化与香港合作」同时还将实现「深港共建全球金融中心“第三极”」。

深圳未来要「重点发展金融」，罗湖也在「重点发展金融」。换言之，深圳在下一轮发展周期中重点发展的板块中，必有罗湖。

而未来罗湖，应该重点关注的是红岭新兴金融产业带。

这里，金融产业已成型且在不断壮大。

首先，从规划角度来看，位于深圳黄金中轴上的红岭新兴金融产业带是深圳布局三大金融业聚集区中的“一带”，与前海深港国际金融城、香蜜湖深圳国际金融街比肩，足见其“金融产业”的受重视程度。

其次，罗湖现有的持牌金融机构近100家，规模位列全市第二，其中约80%聚集在红岭路沿线。近年来，浦发银行、国任保险、人保系、高新投系、太平财险等优质金融机构持续涌入，金融产业已成一定规模。

站在全球的视野来看金融，你会发现全球知名的国际金融中心城市，都有知名的金融聚集区，汇聚大量的金融机构、是重要的经济活力区，在城市乃至全球的发展过程中有着不小的影响力，比如纽约的华尔街，伦敦的金融城，香港的中环。

而未来，深圳的重点金融街聚集区，是红岭新兴金融产业带。

这里，经济数据很亮眼。

红岭路以东这片长约3.6公里、总面积约2.03平方公里的产业带上，有着不俗的成绩。

据悉，这里2022年给罗湖贡献了约46%的税收、42%的GDP，每平方公里营收高达1000亿元。

折算下来，每平方米土地一年营收≈10万元。

这里，正在形成集聚效应。

罗湖区发布了《深圳市罗湖区支持金融业高质量发展若干措施》、《罗湖区关于高质量建设财富管理集聚区若干措施》，意在为金融机构集聚、业务创新、空间支持、生态配套等多方面提供支持。

未来，还会有更多的金融机构入驻，形成金融产业集聚效应，或成为第二个纽约华尔街、伦敦金融城。

这里，还将有亮眼的城市天际线。

红岭新兴金融产业带效果图｜图源：罗湖发布

城市天际线作为一种物质形态，是城市面貌的综合体现。

红岭新兴金融产业带上，规划了3座约500米的高塔，7座300米以上的高塔，这些分布于红岭北笋岗片区“新罗湖会客厅”以及红岭南蔡屋围片区“公园里的金融街”上。

未来，城建云投大厦、城建云启大厦、招商中环、城脉中心等高端办公、商业消费综合体连片成势，与京基100、地王大厦等城市地标一同，绘出美丽的城市天际线。

在楼市分化的大背景下，一定要回归中心，聚焦城市核心板块。

未来在深圳在加快建设具有全球重要影响力金融中心的发展布局中，罗湖红岭新兴金融产业带将被打造成「国际化的金融创新总部基地」，是举足轻重的“金融主脉”，也是值得重点关注的板块。

03.

约63万平地标综合体

红岭金融门户稀缺住宅 凌云华府

如何在重点板块，缩小范围，精准锚定值得关注的项目？

我想，这个项目必须要有具备一个特性：稀缺。

展开来看，未来的红岭新兴产业带将重磅推出“财富管理集聚园区、数字人民币产业园、私募量化交易园区、保险创新试验园区、黄金金融特色园区”五大金融产业载体，未来产业带多个重大更新项目实施，预计释放超500万平的优质产业空间。

红岭新兴产业带五大金融产业载体分布示意图

换句话来说，这里未来将重点发展金融产业。

我们梳理发现，未来将重点发展金融产业的红岭新兴金融产业带上，基本都是产业建设，在其产业发展带上的城建云投创新金融总部基地，规划有凌云华府住宅，「 稀缺」特性直接拉‍满。

此外，凌云华府还有多重亮点加持。

其一，有「深投控&城建」双国企背景。

凌云华府，是由深耕深圳41载的深圳市城建产业园发展有限公司进行开发打造。

深圳城建是深圳首家世界500强市属国企、创领湾区资本的深圳四大金刚之一、资产总额超10000亿的深投控旗下企业，累计开发超100个项目，开发面积超2000万平，有着强劲的开发实力。

城建打造的部分标志性建筑

在当下，双国企背书就是一把“安全锁”，在“深投控&城建”的加持下，凌云华府显然要更值得期待。

其二，是建面约63万平综合体项目的住宅产品。

城建云投创新金融总部基地，是一个总建面约63万平地标综合体，集住宅、办公、商业、公寓、产业研发等多元业态于一体，其中就包括高约380米的云投大厦、高投大厦以及即将入市的凌云华府。

效果示意图，仅供参考

城市综合体一般选址城市核心区，这样的区域往往周边配套齐全。

作为一个建面约63万平的综合体项目的住宅产品，凌云华府不仅可享受约8.3万平华润万象汇商业，1公里范围内还有超25万平旗舰商圈环伺。

效果示意图，仅供参考

未来，华润万象汇将和华润万象食家、宝能环球汇、招商中环等笋岗高端商业形成约55万平的国际时尚消费中心，与东门商圈、蔡屋围商圈，形成罗湖商业“金三角”。

不仅商业丰富，项目周边配套也非常齐全，日常生活便捷。

项目立于红岭北路与泥岗东路交汇处，在深圳地铁7/9/14/17号线四条地铁轨道辐射范围内，距离最近的深圳地铁7/9号线红岭北站直线距离约500米。

从红岭北站通过地铁出行，可快速通往福田、南山各区中心。

轨道示意图，仅供参考

值得一提的是，项目周边的配套也很丰富。

旁边就是九年一贯学校，目前已经被纳入「罗湖未来教育集团」旗下，项目还配建了一所占地约3600平的幼儿园。周边还有罗湖实验学校小学部、笋岗小学、桂园小学等多所公立学校环伺。

效果示意图，仅供参考

除了享受本身超3.9万平绿化外，项目旁还有约1.4万平文体公园，2.5公里范围内还有洪湖公园、翠竹公园、荔枝公园等5大公园以及笔架山环绕，周边还有艺展中心、深圳大剧院等四大文体配套。

既可与自然充分接触，还能享受多元的乐趣。

项目周边还有深圳市人民医院、深圳市第二人民医院等优质医疗配套，为生活保驾护航。

其三，匠心打造，品质住宅更值得期待。

为了给深圳黄金中轴上的精英，营造更优质的居住体验，凌云华府可谓卯足了劲。

项目由深圳建筑设计研究总院有限公司创作院统筹并负责规划设计，携手SOM、柏涛、世联行、杰恩设计、欧博设计、CCD等国内外知名设计团队共同完成，意在以更高的标准，打造生活的繁华与优雅，给到更好的居住体验。

据悉，凌云华府住宅产品为建面约80-144平的2-4房，仅378套，数量非常有限。

而且梯户比为四梯四户、四梯五户，接近一梯一户，日常出行便捷性也会更高。

效果示意图，仅供参考

划重点：层高3.15米。

要知道，深圳刚需住宅层高普遍在2.9-3米之间，主流的高端住宅在3.15米及以上，部分高端商务公寓如天元及东海国际公寓部分产品，层高也在3.15米。

凌云华府层高3.15米，看齐豪宅，整体纵向空间更大，居住舒适度更高。

总的来说，凌云华府不仅有“稀缺”特性，还有“双国企”加持，具备综合体项目的亮点，产品品质突出。

核心地段+优质产业支撑+项目亮点突出，这样的凌云华府值得你重点关注。

写在最后。

当下，深圳正处于“等风来”的阶段。

据网传，近期有可能非核心区会放松限购。

一旦非核心区限购松绑，核心区更会备受关注。原来为“兵家必争之地”的核心区，大概率会更吃香。

位于核心区-罗湖的凌云华府，大概率也是如此。

且据壹地产了解，随着全国性创新型金融服务集团-深圳市高新投集团有限公司择址入驻高投大厦，城建云投创新金融总部基地63万平综合体金融属性拉满，也将进一步给凌云华府赋能。

综合来看，作为片区即将入市的住宅项目凌云华府，不仅有大红岭金融门户的区位优势，还有品牌开发商加持、丰富的配套等，是值得买房人重点关注。

据悉，项目已在【华润万象食家】开放城市展厅，国庆节还有现场活动，感兴趣的朋友们，可到现场了解。

文章部分内容来源：

罗湖区人民政府：

http://www.szlh.gov.cn/wxlh/tzlh/cyfz/zzcy/jry/content/post_10429123.html；

罗湖发布官微：

https://mp.weixin.qq.com/s/7jrKqq_1jhrzjldemPjSdg；

https://mp.weixin.qq.com/s/mwAS_aLYeOaUuktuKwTFiQ；

https://mp.weixin.qq.com/s/D8Xlekf_TazIi-JTdr8-Yw；

深圳卫视深视新闻：‍

https://mp.weixin.qq.com/s/-0QwPJank0Y9mBPcSu19Jg；

行舟深房APP；

城建云投创新金融总部基地视频号。

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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

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