刚刚，天河卖出了新政后的第一宗地块。
央企中能建城市投资发展有限公司 、广州市天投城市建设开发有限公司、广州天科置业有限公司，联合以底价拿下天河智慧城核心区广汕二路AT0305231地块，成交价42.9亿元，折合楼面价约为2.9万/平。
该公司隶属于大家常见的葛洲坝集团。
此前，公司在横沥开发了板块内的超级大盘湾区·金融城，算是比较成功的项目。
早上9点，中能建就一马当先报价，这份报价保持到了下午3点，成功拿下。
地块位于天河智慧城，但距离大家传统意义上的核心区，隔了一座火炉山和一座旧羊山，属于北部，一路之隔就到黄埔黄陂了。
距离最近的高塘石地铁站，步行约700-800米，大概12-15分钟的脚程，沿着家门口的广汕公路一路向西走就到，并不麻烦。
6号线，东至浔峰岗，西至香雪，中间穿过海珠广场、东山口、北京路、客运站等站点，横跨5个区。
门口这条广汕公路也是未来主要的自驾出行通道，不过平时的车流情况可能有点严峻，噪音也不小。
教育方面，地块配建托儿所，南面配套了一块中小学教育用地，要建幼儿园，并不在此次出让地块之列。
这将是一个约4300平方米的幼儿园，计划为广州市幼儿师范学校附属幼儿园新校区，名校+1。
图源于网络
不过，小学就要看到直线距离约1km外的高塘石小学。
这所学校已经纳入华阳教育集团管理，更名为“广州市天河区华阳教育集团高塘石小学”，名校+1。
图源于xhs“艾莎妈妈”
接下来，天河会启动高塘石小学升级改造工作，包含扩建校舍超过4000平方米，从现有的12个班增至24个班，计划3年内搞定。等地块未来交付，小学可能也差不多搞定了，有机会可以同步读名校。
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地块硬素质还不错，但软素质上就要差一点，输在城市界面和商业氛围上。
距离地块较近的商业中心是南面智慧城的万科广场，人气和店铺都还不错，但就是要开车去，地铁也没直达。
门口广汕公路，也只有这种村里的底商。
周边城市界面很一般，以旧村红砖房、工业园、厂房为主，唯一的优势是近山，自然景观比较好。
按照这个幼儿院规划图来看，地块可能的配置是板楼小高层+高层，全南向望山景。
图源于网络
地块面积约5.87万平方米，容积率3.0，建筑面积约14.7万平方米。
地块相对纯粹，算是纯宅地，体量也不算大。学校的事已经定了，两所名校在附近改建或新建，只需要搞好地块内的公共配套和道路就ok。
天河+地铁+名校+纯宅地+山景，地价2.9万/平！
地块内部
这样的综合素质加上起拍价，没引起一丝水花，因为地块所在的区域有点“奇葩”，而地块的高总价又隔绝了大多数玩家。
高塘石这个地方，过去就没有开发商染指过，中能建是第一个敢于吃螃蟹的房企。
在这个地方，要一个人玩起来的确太难，所以政府先给片区规划了教育上的升级。
今年上半年，广州城投以44.39亿元拿下的智慧城核心区“城投·天禧”项目，约有8万方的商业、7万方的政策住房等等，实际住宅楼面价也不便宜。
距离地块最近的两个天河新盘慧源山庄和中建天河精诚壹号，都在南面，隔了一座山。
值得一提的是，中建天河精诚壹号，今年刚刚开盘，户型为建面78、89、118平，均价6万+。
凭借450万起入住天河的价格，卖的不错，地块的户型是个优势。
说不定，高塘石项目会选择借鉴一下前人的经验。
不过，相比起南边的两个盘，高塘石项目真正的对手，可能在一路之隔的黄埔黄陂。
黄陂自从2021年供出了两个天价地，把板块预期拉的贼高以后，就卖的不太好，特别是改善盘有价无市。
想要降价换量的效果也不太明显。
摘那两块高价地来说说，花语天宸均价3.8-4.8万/平，振业天成均价4.1-4.9万/平。
最初的时候，这两块地都是贴着封顶价4.6万/平去卖的，价格不断下探。
广府壹号由于开发商的原因，对项目影响很大，价格扛不住，急于回款，也有4万/平以内的特价房出来。
靠近地铁站的保利翔龙天汇情况要好一点，定位更刚需，更容易跑量，成交均价4.5-5.3万/平。
黄陂吃的就是智慧城和科学城的外溢，但纯卖产品的改善大户型在这种大市下，走不大动，价格在不断下探。
新政后，黄陂的行情在黄埔几个主要板块里，也落后于科学城和老黄埔，市场需要一点信心。
当然，这块地在天河，高塘石和黄陂，一个在限购区，一个在非限购区，很可能就是两个世界了。
我们拉了一个模型，这块项目卖到5万/平左右，大概保本盈余，售价上很可能刷新天河的上车门槛。
要是和中建天河精诚壹号一样的有80方左右的户型，说不定可以400万起，有成为新卷王的潜质。
注重教育+地铁配套的确定性，预算有限又想留在天河上车的朋友，可以密切关注这个项目。
这个区位，更可能要卡在黄陂和天河智慧城北部的价格段之间，找一条出路，前者均价4-5.3万/平左右，后者均价6万+/平。
这块地的价格优势是有的，流速可能会慢一点，毕竟周边只有自己一个开发商玩，要造势不太容易。
本质上，还是要靠天河与智慧城的外溢支撑购买力。
总结一下，地块的优势：
1、6号线沿线，距离高塘石地铁站约700-800米。
2、配套学校升级，幼儿师范附属幼儿园+华阳高塘石小学两所名校落地中。
3、周边范围内没有类似的直接竞品。
4、地价不贵，配套不多，有操作空间。
缺点是：
1、周边城市界面较差，处于板块的边缘区域，外溢为主。
2、商业配套较远，是一个全新的区域，存在未知可能性。
3、总价高，房企有门槛。
那么，大家看好这块地吗？
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