小城市之难：国资托底芜湖土市 合肥已改变土拍规则

按照原计划金九，芜湖有两宗地块要拍卖，9月21日的芜湖第二个空中花园地块被取消拍卖。

一

今天上午芜湖2322号宗地麦德龙南侧 A地块，已成功出让。

竞得方为芜湖远荣建设发展有限公司，报价为3.54亿元，竞得楼面价3495元/㎡。

这块地的起拍总价为3.54亿元，土地面积50649.21平方米，容积率2.0，起拍楼面地价3495元/㎡。

代建有两项：

1、须无偿代建地块北侧、东侧绿地及水系。代建绿地约9487.16平方米，代建水系约5828.74平方米；

2、须配建一处9班幼儿园及3班托儿所，用地面积不少于7380平方米，建筑面积不小于5328㎡；

总体而言，这是一块比较正常的一宗刚需地块。它的出让对市场产生的影响，主要在于增加了市场的存量。

二

相对于平淡的芜湖市场，最近芜湖的两个大兄弟继续上演精彩的楼市变脸。首先说一下大堂哥合肥。

相对于平淡的芜湖市场，最近芜湖的两个大兄弟继续上演精彩的楼市变脸。首先说一下大堂哥合肥。

合肥市场的变化主要有两个大点：第一，土拍规则变了；第二，市场热度持续上升。

合肥取消了楼市的限购和限售后，在土市上也采取了积极的动作，取消了限价和摇号。这是从源头上给合肥房地产市场松绑，释放更积极的市场信号。

此前的合肥土地拍卖政策，当地价达最高限价后就进入竞品质阶段，参拍房企提报竞品质住宅建设方案，再进行摇号拿地。这一出让方式出台的背景是为了“稳地价”，通过稳地价，来稳房价，再给老百姓一种稳预期的设定。

此前，在三稳政策之下，全国各地都采用了大致相当的土拍限制规则。如果没有“三道杠”的加持，三稳政策就……

眼下房地产市场疲软，土拍又恢复了价高者得之的强者逻辑。它产生的最大影响是消失的地王可能会再现江湖，又一次刺激市场。

为什么要调整土拍规则呢？鱼眼的思考是这样的，房地产市场是房市+土市的综合市场，如果只是在楼市上施加政策，就可能导致信号反映不到土市上去。之前土市和楼市双轮驱动，是促使房地产高速发展的主要原因。

因为只要出现了地王，必然拉高市场对房价的预期。房价预期上来之后，土地的价格也会水涨船高，这个就是房地产的双轮效应。

土拍规则的改变有可能加剧市场的一个变化趋势：中小房企加速死亡。有两个因素发挥作用，第一个合肥调整土拍规则的政策里还有一条是不允许联合竞买或联合开发。强强联合不可能的同时，小房企连抱大腿的机会都没有了。

另外一个因素是，由于取消了摇号，小房企拿地的概率就更低了。最高限价如果能被小房企接受，到摇号阶段他们还是有机会的。但以后就更难了。

合肥土拍政策的调整，预计能在多大程度上刺激合肥的房地产市场，也还要考虑其他因素。但从松绑的信号上看，这积极的政策工具将继续刺激合肥市场升温。

从目前的观察来看，合肥开盘触发摇号的项目是越来越多了。

三

昨天南京举行了第六批次17宗涉宅地块出让活动，17宗地块共计出让面积48.6995公顷，起拍总价156.604亿元。

南京土拍的结果是这样的，17宗地块，1宗触顶摇号出让，其余16宗均以底价成交，成交总金额为162.7亿元。唯一摇号的地块是NO.2023G53地块，经过59轮竞价后进入现场摇号，最终以47.1亿元出让，成交楼面价43253元/平方米，成为南京历史第二贵的地块。

而其他16宗地块，都被地方平台以底价拿走，与上周杭州，无锡土拍大致相当。国资出现的场合太多，意味着房地产市场还在信心上挣扎。