Mysteel：政策密集出台背景下 房地产需求或难明显回升

近日，在房地产供求关系发生重大变化背景下，全国多地房地产政策加快优化调整，福建亦是跟进步伐。小编梳理一下相关政策，8月30日，福州市发布房地产政策，福州市户籍的非五城区居民家庭在限购区域内限购2套建筑面积144平方米及以下的商品住房；9月4日，宁德市落实“认房不认贷”政策，对于购买首套房的，首付比例可按照20%执行；9月18日，厦门公布政策，岛外全面放开限购，同时首套房首付比例20%、二套房30%。

对此，业内人士表示，一系列房地产最新政策落实，供需两端预期扭转，房地产市场改善可期。在房地产高速发展后，截至2021年，福建省人均住宅面积从11.3平方米，增长到43.9平方米，整体居住水平大幅改善，且高于全国41.76平方米水平。那么根据福建省2022年统计年鉴，从省内人口、城镇化率等角度看，房地产需求再现大幅增长概率多大，请看小编做以下解读。

首先从人口角度看，根据第七次人口普查数据看，福建省总人口为4154万人，作为主要劳动力、生产力的15-64岁人口，他们有改善型或刚性住房需求且有资金实力支付房地产价格，作为房地产消费主力的他们占比却有一定下降趋势，2011年为2828万亿，占比76.7%，至2020年增加了62万人，但占比却降低至69.6%。而65岁以上的老年人口有所增加，从2011年的291万人，增加至2020年的461万人，占比从7.9%提高到11.1%。从基数角度看，中年人口占比下降，房地产消费力不足，那么现有新建住房或二手房等出售难度加大，将逐步沦为库存，加大整体去库周期，从而房地产企业剩余的资产或为这些住房，其资金周转状况也将恶化，新建住房等或将沦为泡影，从而影响整体需求。

其次从人口城镇化率看，福建省全省指标达到68.8%，各设区市也达到60%以上，仅南平为59.7%，其中厦门市达到89.4%，福州市为72.5%。城镇化率与房地产的关系表现在，如果按城镇化率每年提高1个百分点来计算，福建省每年新增的城镇人口为40万人左右，则每年将新增13万以上城镇家庭，每个新增家庭平均住房面积按80平米 计算，每年将新增至少1040万平米的住宅需求，因此城镇化带来的是房地产刚性需求。根据目前已有经验看，世界上发达国家的城市化率平均在70%以上，部分发达国家超80％，并且它们在超过70%后会出现普遍的显著放缓。因此福建省多数城市城镇化还有一定进步空间，但例如厦门市、福州市等闽东、闽南地区可发展空间较小，因而其房地产刚性需求增长或将乏力，后续或依靠一些转型改造等路径。

最后从杠杆率、可支配收入等角度看，2015年以来，福建居民部门杠杆率持续高于全国水平，2020年福建居民部门杠杆率首次超过60%，达到66.4%。2021年福建省城镇人均可支配收入为51140元，同比增长8.4%，其登记失业率为3.33%，同比下降0.49个百分点。从收入、就业情况看，居民依旧有实力贷款购房，但考虑到疫情后，居民整体对购置住房等这类投入较大支出保持谨慎态度，同时因杠杆率已达到66.4%，未来福建居民部门杠杆率继续向上的空间不大。

综上所述，从人口规模及分布看，居民购置房地产消费力不足，而从城镇化率角度看，福建省房地产刚性需求已有饱和趋势，增长或将乏力，居民部门杠杆率目前位于较高水平，难有继续向上的空间，同时在经历疫情后，居民对大型支出持谨慎态度。从整体趋势上来看，房地产需求很难重现往日辉煌，增长速度或甚小，因而钢材需求也或将维持疲软态势。

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