新政后，预算不多，有没有机会留在主城？

| 粉丝提问| 粉丝提问| 保利·越秀天启实拍

新政后，感受到了市场有点不一样了，收到了不少粉丝的提问。

主要集中在几个问题：

1，预算不多，但是又不想去郊区，还有没有机会上车；

2，外地的购房者，想看看广州核心区有没有机会，之前二线投资房产没什么收益，但是限购怎么办；

3，房子刚收楼，要不要损失税费，赶紧置换回主城限购区？

粉丝提问大概总结了下，这部分需求比较明确，预算不多，或者想要置换，但是不想去郊区，想自住，或者说，想在好的地段，甚至有点收益。

但是，天河，荔湾，海珠，越秀，白云新城等五个限购区，几十个新盘，挑花眼。

在我看来荔湾白鹅潭是彻底明牌，有确定性和预期的，可以放心入。

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为什么这么说？

以前很多人都说白鹅潭老是放空头支票，但今年是白鹅潭配套落地开花之年。

广州珠江太古聚龙湾、华润万象城、“三馆合一”，医药港星河coco park ，广船一二期，广州建筑，湖南建投等，整个白鹅潭都在施工。

至于华润白鹅潭万象城，也是M1重奢级别的商业，体量26.9万方，规划店铺超过500个。

这跟双太古，会形成高端商业的聚集效应，类似太古汇、天河城、正佳、天环的天河路商圈。

当然，这里还规划有超甲写字楼，办公面积超2200万，可容纳大量的公司。

而体量125万方的广船，也规划了大体量的办公和商业。

更别说，“三馆合一”，即广东美术馆、广东非物质文化遗产展示中心、广东文学馆，类似广州图书馆、省博、大剧院，有文旅性质，每年可以带来百万游客打卡。

就连大家说的白鹅潭地标，碧桂园白鹅潭枢纽综合体，已经有实力央企在接触。

这里主打总部经济，健康医药，还有新兴服务业和文旅。

高端商业能带来更多的年轻人，以及有实力的消费人群，而总部经济，超甲写字楼，也会带来很多有实力的购买力人群。

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不过，随着今年年初白鹅潭落地配套越来越多，板块吃香喝辣，房价也随之水涨船高。

比如白鹅潭核心区的华润悦府，房价8万起，如今在售户型起步130平，首付门槛要去到300万左右。

而一直在吹风的保利武汉城建新盘，首付也要140万以上，还不一定抢得上。

哪怕是排在第二梯队的花地湾，价格也不便宜，万汇天地瑧园要5.5万以上，首付门槛也要200万左右。

白鹅潭的门槛，已经变得越来越高了，一般人够不上了。

但又想享受政策红利与地段红利，不想放弃优质的白鹅潭，该怎么办？

其实，真的可以选公寓。

| 白鹅潭CBD

有人或许会觉得买公寓不如住宅，但这是有前提的。

以前楼市普涨，买住宅涨幅肯定是高过公寓的，所以大家都去买住宅。

这也是以往被大家所认可的“升值逻辑”。

但现在，时代变了，逻辑也变了。‍‍‍‍‍‍‍‍

经过这两年的市场调整，住宅如果不涨，或涨得慢，虽然不亏首付，但也会亏利息。‍

比如一套首付150万，贷款600万的房子，总价750万，要涨到953万，年涨幅要超过5.4%，才能跑得赢税费还有利息。

| 简单测算，仅供参考

今时不同往日，相对于动辄首付百万起的住宅，你想想80来万，就可以买到租金4000-5000元左右的公寓，这收益率真的天差地别。

这时候，真的可以重新审视公寓这类产品了，不要人人喊打。

当然如果你是首套，且对学位有很强的要求，公寓确实不适合你。

但是，如果是资产配置，主打租金收益，也不是不能考虑。

首先，这类产品不占用核心限购区房票，但是同样可以吃到核心区域发展的兑现的红利；‍

其次，从“升值逻辑”，不妨转向新的租金逻辑，寻找那些“涨租能力强”的物业。

怎么选，几个要点：

*尽量往核心板块选，配套更多，也很舒服，且门槛相对住宅低很多；

*稳定租金，可以让小家庭拥有一笔长期稳定的租金收入来源，提高家庭对抗经济波动的能力。

*不考虑卖不卖，只关心涨租能力强不强。

现在我们就以保利·越秀天启为例，看看公寓怎么选。

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这个项目有几个点很重要：

第一，板块有确定性，也有预期；第二近地铁，双地铁上盖。

‍这个项目，是在白鹅潭聚龙湾片区，就在聚龙湾太古商业旁，有明确的安全牌，也有发展的预期。

你看聚龙湾，现在珠江太古商业进度还是很快的。

一个是基坑桩柱基本已完成，我们荔湾群的粉丝，经常在“云监工”进度。

另一个就是，规划显示，双太古，要做：

1、与北京、成都太古里类似的开放式街区商业；

2、与广州太古汇类似的盒子式购物商场；

这是板块最大的变量之一，圈层level提高了。

太古汇一般都主打重奢，看看广州太古汇，华南最大LV店。

而聚龙湾太古里街区+盒子式的模式，让“街区”、“购物中心”两种业态融合为一个整体。

十年前，北有太古里，南有太古汇。

现在，聚龙湾西客厅说，我都要。

要知道，双太古的IP，在国内可以算是顶流的IP，而周边物业受其影响带来的财富溢价力，能有多强呢？

我们以成都太古里周边最新的公寓租金为例。

紧邻成都太古里商圈的盈嘉赢家公寓，只跟太古里隔了一条马路。

目前在其60平的公寓，在贝壳的租金起租高达1.3万/月。

| 成都太古里50米内公寓项目

而同在一个区，且只相隔一个地铁站的，其他地铁口公寓项目，其60平的物业，租金水平也只在3000元/平左右。

| 两个公寓项目只相隔一站地铁

不得不说，坐拥顶流商圈的优质资产，带来的财富溢价力，真的惊人。

此外，项目的双地铁，也是安全牌。

广佛线沙涌站和在建的11号线沙涌站，直线距离约150米，是真正的地铁上盖楼盘。

路通则财通，地铁带来的财富加成，也不可小觑。

目前在建的11号线，现在已经洞通了，预计明年年底开通。

到时候项目去琶洲，去白鹅潭万象城，去广州火车站更快了。

保利越秀天启，本身就在老城，烟火气十足。

周边有真光中学本部，还有真光初中实验校区，广钢新城医院，还有滨水生活区，生活居住氛围浓。

加上这里还有改造预期，方圆鹤洞旧改现在已经拆得差不多了，体量61万平，规划有小学和商业等配套。

更重要的是，到时候被芳村大道南割裂的广钢和广船，真正形成连片开发。

伴随高端商业的推进，加上城更落地，这是片区最大的变量之一。

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梳理下来，你会发现越秀·保利天启所处的地段，是有良好的预期的。

而且想看一个项目有没有市场，参考其周边产品也可得窥一二。

正好最近有个粉丝，最近分享了他买公寓的思路。

也是在白鹅潭万科海上传奇，入手100万左右，一个月能租5000，一年租金5万，二十年回本，年化率约5%。

| 粉丝提问

作为对比，现在大家看看现在的存款利率，跑赢太多。

|截图百度—北京日报

为此，我们也去了一趟万科海上传奇，实地看了看。

目前项目36平两房，以及40平+的复式一房，单层租金大约3200元/平，双钥匙分开拆开两层租金大约是3700元/平。

除了海上传奇，还有户型更大的其他公寓项目，55平的4房，月租金5000-5500/平。

实地走访总结下来，几个特点：

*客源相对稳定，主要是1号线沿线，以及附近上班的自住人群居多；

*断租期较短，入住率较高，大约有7-8成。

这说明在白鹅潭核心区，现阶段，核心的双太古，万象商业，虽然还没有起来，但公寓也租得出价的，租金也稳定。

所以，接下来板块配套落地，更不担心租不出去，且未来两到三年租金是看涨的。

现在，保利越秀天启公寓有两个面积段，一个是建面约40平、53平两个面积段。

当中，建面约40平户型，可以做双钥匙，上下两层分开出租，也就是一层的价格。

你可以住一层，另外一层出租。

而建面约53平的是LOFT户型，空间尺度感更好。

如果买到19层以上，可以无遮挡望江，虽靠近鹤洞大桥，但声音不吵。

而部分53平户型，还可以做到明火做饭，这也是一个加分项。

现在保利·越秀天启什么价，值不值得入手？

目前买入天启公寓的自住客占比非常高，大概六-七成，客群主要来自周边，包括老荔湾、海珠西以及越秀区。

项目单价2.1万/平起，总价区间为80-120万，并且不限购。

你可以算一笔账，单价2.1万起，40平总价80万左右，贷款约40万，每月还款3350元左右，而周边同等面积的公寓可以租到4500元。

这笔账很容易算的，租金比周边的住宅都要高。

而且国庆期间下手，在现场还有优惠惊喜。

好了，关于公寓，尤其是白鹅潭板块的，大家有什么想说的，我们进群聊。