毛利率下滑，对关联方依赖度高，经发物业未来有忧...

继2021年一波上市热潮后，物业管理行业IPO速度放缓，加之地产进入下行期，资本市场对物企热情明显消退。

据统计，2022年，物业管理行业新股发行数量为6家，均在香港主板，较2021年减少8家，募集资金金额74.4亿港元，融资总量收缩至2018年水平。

而2023年至今，仅一家企业登陆资本市场。

不过在整体行业遇冷之时，“国字号”物企崭露头角，纷纷冲击二级市场。

有观点认为，受地产行业下行影响，目前关联房企的健康程度、物企自身经营及业绩的底色是物企健康发展的核心要素。且资本市场通常偏爱高信用、低风险、成长性强，经营能力优异以及具有竞争优势的央国企背景物企。

9月20日，西安经发物业股份有限公司递表港交所，光银国际为其独家保荐人。

不过，浓厚的国资色彩在成就经发物业的同时，也为其发展带来了一定的隐忧…

来源：官网

背靠大树好乘凉？

招股书显示，经发物业是一家扎根陕西省且业务布局中国西北部的综合城市服务及物业管理服务商。

截至2023年6月30日，公司已订约向139个项目提供公共物业、住宅物业、商业物业管理服务，总合约建筑面积为1490万平方米，总管面积为1340万平方米。

如果以2022年陕西省内在管建筑面积计，公司以约1.7%的市场份额，在该市场物业服务百强中排名第一。

而如果以2022年城市服务收入计的话，公司也以约4.6%的市场份额在陕西省物业管理公司中位列第一。

不过这个成绩在很大程度上，得益于公司的国资基因。

根据招股书，本次IPO前，经发控股直接持有公司10%的股份，并通过经发集团间接持有公司90%股权。

据悉，经发控股是由国家级西安经济技术开发区管理委员会组建的大型国有独资企业，下辖经发集团、经开金控、城建集团以及产发集团。

其中，经发控股持有经发集团88.5%的股份，陕西金融资产管理股份和建信金融资产投资则分别拥有经发集团7.10%、4.4%的股权。

这样来看，公司最终实控人其实为经开区管委会，受益股份达90.1672%，并拥有100%表决权。如此看来，公司确实是“根正苗红”的国资背景。

而作为“根正苗红”的国资物企，经发物业“手握”大量政府项目。

据招股书，经发物业目前主要有三大业务方向，分别是城市服务、住宅物业和商业物业，其中城市服务收益占比最大。

不过实际上，公司的城市服务业务主要是指向政府机构和公共机关提供城市服务。

2020年-2022年及2023年上半年，公司分别实现收入4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元及3.91亿元。

同期，实现净利润分别为2663.2万元、3115.5万元、3743.9万元及2521.6万元。

其中，2020-2022年，城市服务业务收益分别为2.75亿元、3.42亿元和4.1亿元，增长迅猛。

且城市服务业务的收入占总收益比重接近58%，在2023年上半年占比更是达到59.2%，逐步提升。

不过虽有“大树”庇护，公司发展也并非高枕无忧。

报告期内，作为公司核心收入来源的城市服务业务，毛利率出现持续下滑，招股书显示，2020-2022年，该业务毛利率分别为14.2%、11%及10%，2023年上半年有小幅度回升，但也只有10.7%的水平。

而根据中指研究院此前发布的《2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2022年物业行业营业收入均值46.44亿元，同比增长19.38%；净利润均值为3.66亿元，回落至2020年水平，同比大幅下降30%左右：毛利率均值较2021年也有所下降，为24.91%，下滑了4.19%。

如此对比来看，公司的毛利率水平目前与同行均值存在较大差距。

依赖症何解？

IPO日报记者发现，目前公司对于关联方的依赖度较为严重。

一方面，西安经开区管委会为公司贡献了绝大部分的城市服务收入。

具体来看，报告期内，公司向西安经开区管委会提供城市服务的收入分别为1.86亿元、2.02亿元、2.25亿元及1.13亿元，分别占公司总收入的39%、34%、32%及29%。

而物业管理服务方面，也存在相当一部分的收入来自公司股东经发控股。报告期内，来自经发控股的收入分别为3350万元、16060万元、17170万元及8570万元，占公司总收入的28%、27%、24%及22%。

另外，目前公司的业务主要集中在陕西省，且集中度相当之高。招股书显示，报告期内，公司来自陕西省的收益占总收益的比例高达99%。

而且从地理分布上来看，虽然目前公司业务布局已扩展至全国4个城市，分别是西安、韩城、铜川、石河子。

但公司在管项目其实主要还是集中在西安地区，据招股书，目前西安在管项目达115个，占比高达85%。

且相对于头部上市物业管理公司，经发物业的在管面积相对较小。数据显示，公司的在管面积在上半年公布在管规模的49家物企中，只能排在倒数第五的位置，与“物管一哥”碧桂园服务的10亿方的在管面积相比，相差了75倍。

而公司在业务布局集中度如此之高的情况下，面对当前竞争激烈的物业管理行业，如果无法通过公开招标或直接参与获得新的城市服务协议，或未能重续现有的城市服务协议，可能会影响公司的经营业绩。

对于此次公开发行上市，公司在招股书中并没有披露具体金额，不过对于未来计划及所得款用途，公司表示，除了继续参与竞标外，公司预计将一部分资金用于收并购，选择标的将主要聚焦于西北地区，要求在管建筑面积超过100万平方米，最近财政年度的年度收益不少于2000万元或年度除税后净利润不少于200万元，以及在管物业组合多样化等。

此外，公司还计划通过上市募资更新公司业务所需的硬件设施，比如以新能源汽车替换用于提供城市服务的汽油车，以减少燃油成本，以及进一步开发智慧物业管理系统等。

如此看来，公司目前的扩张需求可谓迫切，那么此次能否顺利IPO补血，对公司来说就显得至关重要，如果此次成功上市，能够顺利募资的话，公司或许还有机会在眼下激烈的物业市场竞争中取得一席之地。

见习记者 李昕

版式 佘诗婕

编辑 褚念颖

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