旭辉停牌半年终复牌：房企等待复苏

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

停牌近半年后，旭辉控股、旭辉永升服务于9月27日正式复牌。2023年港股房企复牌大军又添一员。

尽管面临巨额债务重组，但发出财报进而复牌也算是这家出险房企自救的重要一步。同步披露的半年报显示，截至6月30日，该公司半年亏损约89.72013亿元。

旭辉去年已暂停支付若干境外优先票据的本金及利息以及可换股债券的利息，这部分银行借款、优先票据、可换股债券及应付利息分别约176.28162亿元、291.93842亿元、15.04697亿元及17.04625亿元。

与旭辉及永升服务同步复牌的，还有公司债“H21旭辉3”。不过，在持续停牌、大盘总体走弱等等因素影响下，大部分房企复牌之后股价下跌、产生大幅波动，旭辉也不例外。9月27日，旭辉复牌首日的股价跌超50%。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，复牌之后，出险房企的阶段性工作重点将放在继续推进债务重组与“保交付”。

首要任务：推进债务重组

迄今为止，包括融创中国、上坤地产、龙光地产、世茂、奥园等多家港股上市房企已实现复牌。由于旭辉、大发、祥生在同一时间段收到港交所复牌指引，预计旭辉之后，大发、祥生也将陆续复牌。

回顾2023年，房企复牌与停牌交错进行，可见行业仍然处于震荡之中。当代置业距离摘牌退市截止日只有半个月的时候，成功保留了上市资格，达成复牌指引，并于9月14日起复牌；9月1日，银城国际公告称，公司股票已申请停牌，自9月4日起该公司股份正式暂停买卖。此前的8月21日，银城国际延迟刊发截至2023年6月30日止六个月的中期业绩。

据不完全统计，2023年有9家企业成功复牌，复牌当日平均跌幅为55%；目前仍有16家港股上市房企处于停牌状态。除了三盛控股和中国上城外，其余房企很快将面临港交所“18个月”摘牌大限。

在为数不多的复牌房企中，停牌15个月之后复牌的世茂也算是停牌时间较长的一家房企。易居研究院研究总监严跃进认为，世茂复牌可以折射出房企在债务处置和企业经营方面的阶段性突破，复牌机会难得，后续也应做好存量债务相关工作。解决债务问题需要有新技巧。尤其是此次复牌后恰是中国房地产政策持续全面放宽的重要阶段，此次企业需要积极关注此类新政策，积极主动做好销售等工作，更好修复外部投资者对其信心。

上市企业若停牌时间过长或者企业面临退市的压力，那么对企业后续的经营将是致命的。严跃进认为复牌本身就体现了企业发展的韧劲，也体现了当前房企积极解决问题、对公众负责的导向。

复牌后，旭辉首先要做的是纾缓流动资金状况，及改善公司财务状况。继续稳妥推进境外债务重组便是其中之一。据知情人士透露，在综合考虑实际市场变化和公司最新的经营及现金流情况下，旭辉正在与债权人积极沟通，以可持续经营和努力偿清债务为原则，重新制定“短端削债、中期转股、长期保本降息”的境外重组方案。

或许，由于不是首家复牌房企，旭辉复牌后的债务重组方案已有前车之鉴与充分样本。融创便是其中一家，在复牌后，融创推出包含债转股的境外债务重组方案，得到了债权人的认可。据了解，截至9月18日，其方案的支持率已达99%。此前，华夏幸福也推出过“以股抵债”的重组方案。

身处房地产行业低谷期，债权人此时的期望值也发生了变化。此前旭辉推出过第一版境外债务重组方案，并与债权人进行了多轮沟通。无奈二季度以来房地产行情持续下行，供求关系生变，导致旭辉境外债务重组方案难以落地。不过，目前债权人对于出险房企的偿付期望也逐步趋于合理，普遍希望房企能制定符合实际、切实可行的方案，让公司活下去，持续经营以完成未来的持续兑付。

复牌不代表“活过来”

一个问题是，除了债务重组方案的持续推进，保交付，“活下去”过程中存货的开发、去化以及资本利息是压在房企身上最大的压力。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出，虽然当前房地产复苏迹象明显，但部分房企由于已然千疮百孔，依然面临着严峻的困境和挑战。

房企当下的停牌、退市危机，本质上是近2年房企问题的缩影。受疫情、市场下行、融资收紧、债务报警等因素的影响，业绩骤降、现金流紧张、债务压力大成房企常态。

据镜鉴咨询研报所指，救市政策的刺激促使核心一二线城市逐步回暖，未来1-3年或进入新一轮上行周期。从楼市需求端及金融端信用重建的角度来看，房企有机会利用这一轮楼市回暖化解危机、提升信心。首先，债务压力后延以确保短期内企业的正常经营，债务重组便是出险房企当前首要的任务；其次就是保住现金流，减少短期内资金压力。

张宏伟进而给出四个建议。包括平准基金的建立；国央企入股出险房企；AMC机构参与化解复杂项目或资产包，加速行业出清；发行各类保交楼基金等等。他认为，出险房企复牌之后，通过前述四大路径“回血”复活、化解风险，是比较常规的做法。

一个事实是，房企融资端信心恢复缓慢。一方面行业过往融资抵押、交叉担保等问题不断暴露；另一方面，投资者对于稳健房企的市场融资热度也在下降。房企融资规模往往不升反降。9月25日，新城控股公告调整定增方案和发行预案，由此前的发行不超过总股本的30%募资80亿元调整为发行不超过总股本的20%募资45亿元。

总体而言，复牌后的房企流动性仍然取决于销售端。同策研究院一份研报显示，2023年1-8月全国房地产开发投资76900亿元，同比降8.8%；其中住宅投资58425亿元，同比降8.0%。销售方面，全国商品房销售额同比跌幅扩大，8月末商品房待售面积64795万平方米，同比增长18.2%，市场去化压力仍然较大。