上海最大的新城，为何冷冷清清？

嘉定是上海的经济强区，GDP仅次浦东、黄浦和闵行，排位第四，把市区的静安和徐汇都打败了。

嘉定区经济之强，超出了大多数人的想象，其安亭汽车产业基地、嘉定工业园区双双进入了上海园区经济的TOP10：

这两大园区紧紧排在漕河泾、金桥和张江之后，年产值都在4千亿以上，是嘉定经济领跑的法宝。

以前嘉定的经济总量仅次于浦东，号称上海的“老二”，现在排名第四仍然很靠前。

嘉定早在划归上海前就是全国响当当的富县，如今在上海的地位依然显赫。

嘉定的经济发展比较好，比松江还要高1000亿。

但有网友反应嘉定新城的街道上人不太多，笔者过去调研也确实感到有些冷清，看起来没有松江新城那么繁华，这是为什么？

嘉定新城是上海规划最大、最气派的五大新城，但发展却迎来三大绊脚石，出现了几个小问题。

01

嘉定新城一大绊脚石是框架拉得比较大，当饼摊得比较大时就不好发展了，尤其是很多商办项目因为开发商的原因烂尾，进一步拖累了人气。

除万达、宝龙、大融城几个商圈热闹外，嘉定新城大部分区域比较冷清，晚上道路漆黑黑的。

嘉定新城堪称五大新城中最气派的一个了，规划总面积220平方公里。

要知道，青浦新城只有 91.1平方公里，奉贤新城仅68.9平方公里，临港新城是72.88平方公里，而松江新城也不过158.4 平方公里。

嘉定新城无形之中成了规划最大的一个了，非常宏伟！

太大就不好聚集人气，这是造成嘉定新城冷清的一个重要的原因。

但从另外一个角度来看，松江新城繁华是因为小，而且开发早、成熟早。

松江新城已经不新了，开发新城老城没落，开发大学城新城没落，以后开发洞泾大学城也会没落。

城市太小、土地几乎开发殆尽，已经影响到了松江老城的旧改，没了发展空间。

嘉定意识到了这个问题后，索性就把新城规划得大一些，以后免得像松江那样挤牙膏。

所以嘉定新城的大，很有道理，土地比松江多、给未来留下了一个发展空间。

不过随着城市发展和人口导入速度的放缓，再加上开发商的不给力，造成了嘉定新城很多商办项目的烂尾，使人气流失。

嘉定新城规划的很多商办项目都烂尾了，要么不开工，要么停工，要么规划更改、取消，商办空置、类住宅遗留等问题错综复杂。

比如F13A-01,F13A-02,F13B-01,F13B-02这些地块早在2013年就出让给了绿地，但10年过去都未开工，计划要重新土地储备了；

还有中信泰富所拿的嘉定新城站402地块、上海泛海房地产有限公司所持的嘉定新城大厦项目都未开工；

金嘉商务广场、中旭大厦、联合洲际商业广场、明发商业广场等统统烂尾，背后的开发商全部出问题，等待司法拍卖：

嘉定新城烂尾的商办

这还不止，嘉定新城东云街3-1地块、东云街D2-4地块、CO6地块精品酒店等项目都已停工；

光明D9空间、合景艾美酒店、合景峰汇五星级酒店的规划都被取消，改成了租赁住宅；

创融嘉天地二期仍未投入使用；嘉定新地中心封顶后停工，后由嘉定新城集团收购改造为家装企业总部，原规划也就跟着取消了。

嘉定新城做大后，很多地块空置，只能用绿植来填充，结果给大家造成了环境优美的印象。

高达40%的绿化率让嘉定新城非常宜居，但大气的同时还是给人留下了空旷的感觉。

作为一个新城徒有居住功能是远远不够的，河湖交错、香荷满溢对居住环境来说是补药，但对于商办来说可能是一种毒药。

商办追求效率和产业聚集，而大路网和大绿化的低密度模式并不适合商办的发展。

现在嘉定仍以第二产业为主，三产不够发达，产业结构不够合理，所以对于商办的开发有些不利，也有些不力。

从远香湖中央活动区的规划来看，占地近300万平方米，但仅有58万平方米用于住宅规划，其中大部分是现有住宅。200万商办研发对应的是只有20万人的新增就业人口，造成了严重的失衡状况。

02

嘉定的GDP这么高，靠的就是安亭上汽一根独苗支撑起来的。

不过随着上汽的转型和第一第二工厂的关厂，嘉定这几年的经济增速受到了影响，全市的排名也在下滑。

这就让嘉定新城的第二大困境和绊脚石更加凸显，区内地位尴尬、发展无法统领导致购买力分散，后续如何带领嘉定二次起飞面临挑战。

论对全区的经济贡献，安亭工业重镇当然排第一，第二是嘉定工业区，第三是南翔，它们的风头都压过了第四的嘉定新城：

嘉定新城宜居做到了，但宜业却没有完全做到，使得购买力比较分散。

在安亭上汽大厂工作的可就近买在安亭或花桥，而在嘉定工业区上班的可买在菊园新区或太仓。

南翔靠着近市区、古镇宜居的双重优势自成一体，与嘉定新城可谓相爱相杀，嘉定很多富人选择住在了南翔而不是新城区域。

所以我们看到比新城万达开业还晚一年的南翔印象城人气反而更旺。

江桥在嘉定新城的眼中本来就只是一个动迁基地，没想到凭借着大虹桥商务区的带动引来了很多国际总部的入驻，让嘉定新城充满嫉妒。

嘉闵线的到来，不仅让南翔、江桥以后都成了赛过新城的枢纽站，而且第一时间截胡了来自大虹桥的外溢，让嘉定新城得不到好处。

更加致命的是，嘉定与市区接壤的是中心城财政收入倒数第一的普陀弱势区，真如副城“软趴趴”，亦无法对嘉定新城形成有效的辐射和带动。

这就导致，无论是来自大虹桥还是市区的外溢，嘉定新城都不受待见。

所以嘉定新城在区内的地位是尴尬的，兄弟不服，没有向心力，发展起不到统领作用。

当购买力比较分散后，大家都没有必要跑到嘉定新城来，进一步造就了新城的冷清。

不过相对其它五大新城，嘉定新城是距离市区最近的那个，11号线跑得足够快、房价也没那么高，还是能吸引一部分市区外溢客群的。

03

嘉定新城三大绊脚石是轨交规划走郊区，完美避开远香湖核心区，缺乏枢纽功能，无法有效承载市区的外溢，对发展形成钳制。

我们知道嘉定新城的核心区是远香湖片区，图书馆、大剧院、地标办公楼、宝龙广场等IP都分布在这里。

但无奈11号线在新城的走向偏西，嘉闵线在新城的走向又偏东。

现在嘉闵线在嘉定有一站是丰茂路站，这个名称以前规划的时候叫嘉定东。

这下好了，嘉定西、嘉定北、嘉定东，就是没有“嘉定中”。

试问，让整个嘉定的“宇宙中心”变成轨交“盲区”，如何对得起上海曾经第二大现在是第四大经济体最高层级的嘉定新城？

嘉定新城远香湖核心区迫切需要一条沿沪宜公路直抵市中心的“中轴线”快轨。

可惜近期规划中的宝嘉线呈东西走向，远期规划的嘉定快线虽穿越了嘉定北枢纽-嘉定老城-核心CBD远香湖，但经过南翔后就折向东去往了市北郊。

嘉定新城的枢纽能级会慢慢输给其它五大新城，比如奉贤，即将迎来两条轨交15号线南延伸和南枫线的开工，再加上奉贤线、嘉闵线，未来五轨汇聚。

轨交规划的不利使得嘉定新城的商办几乎无法承接市区的外溢，仅凭自身的内生需求难以更好产生产业聚集效应。

所有这一切，再度造成了嘉定新城的冷清，一些资源进不到核心区，这就很孤立了。

嘉定新城接下来需要思考的是，如何让新规划的嘉定快线、安亭快线、宝嘉线等轨交加快实施，加强新城枢纽、密切与市区的联系；

在上汽之后如何寻找和打造一个新的增长极，合理调整产业结构，带领全区二次起飞，让经济不失速、排名不掉位；

那些荒置的地块能不能早日开工、烂尾的商办项目能不能早点盘活，让新城建设规划能够顺利落地。

当阻碍发展的三大绊脚石搬开后，嘉定新城才是一个完整的新城，在上海五大新城的竞争中更具优势。

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编辑∣环线咨询