资产配置迎来窗口期！理财客瞄向商办市场，谁将成为流量神话？

在变幻莫测的大环境下，期货、股票、基金、P2P、商业保险、商铺……如此多的投资产品，哪个更靠谱？

2022年以来，随着各种理财产品收益减少，银行理财、债券、股票、基金、信托、期货、私募等理财产品收益萎靡，一时间，手握重金的理财客“无从下手”。

目前，房产仍然是风险相对最低，投资收益较高的产品。其中，商办物业一直都是楼市里一项重要的投资品类。从16年前的“限外令”，到6年前的“326”新政，国内围绕商办物业的调控整体处于紧绷状态。

近日，深圳市悄然放开港澳居民购买商办物业的资格。在大湾区加速融合的背景下，此次取消“限外令”，对深圳商办物业来说是个重磅级的利好，整个商办市场也将再次迎来“春天”。

“限外令”取消，商办市场释放新信号

关于投资，香港人对于投资商铺向来情有独钟，“收租”观念非常强。香港地产界流传着这样一种说法——投资住宅、别墅是铜；投资写字楼是银；而投资商铺则是金。

在香港人眼里，商铺是可继承的资产，一铺养三代。商铺和古董一样，越老越吃香、越值钱。一个商圈发展成熟、人流不断增加，商铺的租金收益也随之逐年递增，商铺价值也水涨船高。

香港客户在深圳商办市场扮演着重要角色，一半以上的香港客户都是通过中介渠道购买商办产品。“限外令”后，港澳人士需要以公司名义才能购买深圳商办物业，香港客户投资意愿遭到一定抑制。

“限外令”所指《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，于2007年7月发布，明确境外机构只可购买办公类商品房；港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房。

“限外令”的出台有效遏制港资、外资等潮涌国内楼市。因此，深圳商办市场自2011年以来一直较为平稳，香港客户的投资减少是其中最重要的一个因素。

如今，“限外令”松绑，香港客户可以不用注册公司，以个人名义买商办物业，如公寓、写字楼、商铺。届时，深圳商办市场很可能一改此前平稳态势，恢复曾经的“繁荣”。

目前，北京、上海、深圳等一线城市商办市场的调控政策依然严格，包括限定最小分割单元、限定销售对象等细则，一定程度抑制了需求的释放。

实际上，商办物业的底层逻辑是投资品，需求更依赖市场的流动性，这也意味着政策杠杆作用更加有的放矢，随着流动性的释放有望放大需求的实际体量。

以广州为例，目前广州是唯一放开商办限购政策的一线城市。据广州中原数据显示，2018年广州两次商办政策小幅松绑，推动次年商办小户和商铺全年成交面积156万方，同比上涨66%；而在中指研究院统计的数据中，随着广州于2020年全面松绑商办物业，当年末广州商办产品均价34797元/平，上涨29%。

因此，可以看出本次深圳放开港澳居民购买商办物业的资格是一个积极信号，这说明政策已开始关注商办市场。在全国市场，一线城市一直有引导作用，商办市场有望迎来松绑。

投资商办成资产配置最优解之一

作为单价最高的业态，商办物业拥有盈利能力强、成长性高、可延展性广等特点，是一条优质赛道。近十年，全国商办面积复合增长率均超过10%，商办类企业数量接近2500万个。

随着一二线城市房价企稳，国内资产配置的思路逐渐向发达国家靠拢。根据标准普尔家庭普尔配置的4321法则，保值、增值部分分别占比四成、三成，其中，回报率高的商办资产将是一个重要选项。

现阶段，金融产品持续震荡的较高风险，结合较为宽松的货币环境，使商办资产很容易实现高于存款利率的超额收益。目前，商办物业回报率普遍达到4%-5%，一些核心城市的优质商圈回报率更远在均值之上。

目前，国内成熟商圈稳定的租金回报，是商办物业备受青睐的原因之一。据中指院数据，2023年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街商铺平均租金为24.33元/平方米。

除了高回报率，目前，无论是政策优化的预期，还是资产配置的趋势，助力商办市场信心回升的因素正在增多。

2023年初，商务部指出，将围绕“改善消费条件，创新消费场景，营造消费氛围，提振消费信心”及早谋划，并把全年定位为“消费提振年”。

在消费提振的大背景下，街道的烟火气回归，而街区商业被认为重要载体。为此，多地结合本地特色资源，建设更加完备的基础设施，营造多样化的消费场景，鼓励夜间餐饮、运动、文化娱乐等活动，丰富市民夜间生活，持续激发消费潜能。

在一位机构人士看来，无论政策会否持续优化，未来商办资产的竞争仍将愈加白热化。不仅需要项目对便捷性、成熟度、辐射范围提前预判、规划，更需要吸引力强的消费服务内容，以“主题性”带动“话题性”，持续维持项目的热度。

揭秘商业的流量密码？

在未来高度分化的商办市场里，一度创造流量传奇的龙湖商业，为人们提供了一个价值投资的解决方案。

例如，在长沙滨江金融中心龙湖打造的龙湖铂金岛，定位为“快享慢活24小时城市新聚场”，打造滨江商业新地标—微醺不夜岛。开业三天，长沙铂金岛现场的客流量便达到约1.5万人次，一举震撼“星城”，整体招商率约92%，品牌首店率约30%。

还有杭州滨江铂金岛，当年一面市就成为杭州商铺的“人气王”，不仅178间商铺被迅速抢光，还创出了杭州滨江区的商铺价格新高，更是全杭州5年商铺开盘销售金额纪录。如今，周末商圈日均客流达到约6.5万，招商率连续四年超过99%+，截至目前招商率99%，投资回报率7%-9%。

而龙湖在合肥打造的车桥新界，则造就合肥夜经济消费新地标，奇幻的灯光打在斑驳的墙面上，配上热门餐厅、网红咖啡店、音乐节、灯光秀等元素，营造出独特的消费体验，让车桥新界火速出圈。94.46%的招商率、超90%的开业率、开业3天客流量21万+、累计销售额1260万……多项数据也从侧面印证了车桥新界的火爆程度。

这是市场对龙湖产品力、品牌力的充分认可，一系列数据的背后商业流量密码，在于龙湖多年来对区域市场的精准研判，以及对于产品的准确把控，更是包含商业在内的龙湖综合实力的体现。

截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建筑面积为762万平方米，整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。

除了行业领先的自持商业，龙湖销售型商业也广受追捧。目前，龙湖的销售型商业包括“铂金岛”和“星街”两大产品，各有特色又相辅相成。其中，铂金岛是区域流量消费坐标，打开全业态的情景商业；而星街则是24H网红流量街区，是以体验式消费模式为主导下的商业街区。

针对铂金岛、星街等商办物业，龙湖推出专门协助商家优质运营的?商荟，包括VIP优先权、运营服务、宣传推?、定制物料等4?专属升级权益，可以针对?湖街区战略联盟商家推出的全套权益?案。

除此之外，为了回馈广大龙湖商办项目的投资者，龙湖还开启了第二届金秋“车商节”。从9月17日至9月30日，全国61个龙湖商办项目、超200余城车位将开启“钜惠到底”“限时嗨抢”模式，商办额外最高95折、车位额外9折优惠，以真金白银实力“宠粉”。

择址南京江北正核雨山路板块的铂金岛，打造24小时全业态开放式街区，10号线雨山路地铁上盖，聚揽八方客群；14处连桥，25处垂直电梯、扶梯，与天街无缝衔接；更有强制客流动线，进入天街、大型超市，均必经铂金岛。此外，项目独有3首层设计，极大实现层层如首层，铺铺是街铺，给予店铺更强的昭示性。

咸阳龙湖彩虹PARK，作为咸阳首个网红开放式商业街区，还未开业就吸引超多网红前来打卡，日均访客3000+，商家入住率超80%，主场体育、柚米生鲜、麦当劳、711等多家国内外一线大牌争先抢驻，繁华不落幕。彩虹音乐节、逗趣脱口秀、炫酷灯光秀等人气活动持续献映，火爆出圈红极咸阳。一期商超龙入口龙头铺，清盘在即，二期招商火热进行中！

还有成都光年熙街和成都焕城铂金岛，成都光年熙街位于东进主轴东大街之上，行政学院TOD正核，紧邻14万方龙湖地标级驿都天街，并且坐享2/9双地铁日均约100万客流。在售建面约30-90㎡金铺一经面世即受到市场追捧，7-8月均为区域商办销冠！

成都焕城铂金岛作为成都第二座铂金岛，落子东安湖南岸CAZ核心区，与约14万方东安天街互补，打造24小时全时段运营。其产品均为20-80㎡全时全业态小金铺，可分可合，运营灵活多变；同时1楼商铺占比达60%，门店主力店大多以特色餐饮和零售配套为主可以辅以酒吧、自由集市等实现外摆经营，街区365天24小时全时态开放，营造个性化、体验化、沉浸式、社交性购物消费新体验，打造城市青年未来生活中心。