下调中介费，北京二手房也扛不住了？

北京正式宣布落实“认房不认贷”不到一个月，二手房市场再传利好消息。

9月26日，《中国新闻周刊》从北京链家获悉，该公司近日调整了中介费的收取标准，收费标准从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时，收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方共同承担，买卖双方各承担1%。

截至目前，北京链家还未发布官方公告。不过，西城区、朝阳区等多个城区的链家经纪人已经向记者确认了上述消息。“今天来签合同就可以执行了，业主收一个点，客户收一个点。”一位从业十多年的房地产经纪人表示。

北京二手房源在售量已超过16万。图/中国新闻图片网

大量房源无商机、无带看、无浏览

早在今年7月下旬，链家北京北苑大区已经开始试行双边收取中介费模式。

该区域相关负责人曾对媒体表示，新模式不仅激活了该区域的交易，也让一些考虑外区域的客户选择在北苑大区成交。双边收佣，让业主更快卖房、客户更快成交。上述负责人还举例说，该区一套房子挂牌已久，业主签了“连环单”，如到期房子卖不出去将涉嫌违约。在接受“双佣模式”后，该房源很快吸引多位购房者前来看房，仅用2天就完成了交易。

按照链家传统中介费收费标准，居间服务费2.2%，保障服务费0.5%，共计2.7%，多为买家单边承担。以一套总成交价为500万元的二手房为例，按照之前的收费标准，买方需支付13.5万元中介费。调整收费方式和标准后，买方和卖方各支付5万元中介费即可。从买方的角度看，一次性就可节省8.5万元。这甚至相当于一个年轻人半年的收入。

“双边收费模式在北京全面执行后，或拉动二手房交易量出现瞬间峰值。”上述从业十多年的经纪人对《中国新闻周刊》分析说，就像9月初“认房不认贷”政策宣布后，交易量瞬间抬高，双边收费会促使正在看房、手头还差十几、二十万元房款的这群客户快速交易。但月余之后，市场交易量会回归常态，因为房价整体没有出现大幅上升或下降。

克而瑞研究中心数据显示，北京宣布“认房不认贷”政策后，2023年第38周，北京二手房成交面积31.1万平方米，环比增长23%，同比增长25%，规模实现六连增。

不过，空·白研究院创始人、前链家研究院院长杨现领对《中国新闻周刊》表示，“瞬间峰值”不会出现。“买房是一个理性决策的过程，买房不太可能因为中介费便宜而去买房，只能说，在一定周期中，中介费减低会对真实刚需人群起到一定助推作用。”

目前，只有北京链家宣布下调中介费。自2008年之后，北京二手房中介市场格局基本稳定，链家独占4成以上，我爱我家和麦田合占2成，三家中介公司合占超过6成市场份额。“链家宣布降服务费后，其他中介公司大概率会跟随。”上述从业十多年的房地产经纪人判断说。

近年来，北京房地产市场开始由卖方市场向买方市场快速转变，库存在售房源大量增加，去化周期不断延长，这种趋势在2023年以来愈发显著。

“北京市场过去一直都是卖方市场，业主强势，不仅不支付中介费，甚至一部分本应由业主承担的交易税费也由买方承担。”杨现领撰文分析，北京房源在售量超过16万，在售房源去化周期超过12个月。大量房源无商机、无带看、无浏览，只有不到10%的房子具备真正可售的机会，大量房源处于“销售可能性边界”之外。换言之，这是一个买方强势的市场，话语权掌握在买方手中。

他认为，当下正是实施双边付费的时间窗口期。“双边付费有利于降低刚需客户和换房客户的佣金负担，促进住房消费和房屋流通。”

杨现领在文章中介绍，从美国的案例看，中介费用全部由业主支付，中介费率为6%；我国台湾地区中介费常见的支付结构为4%+1%，业主支付4%，客户支付1%；日本中介费的支付结构为买卖双方各付3%。总体上，成熟市场的支付结构是业主支付比例为50%—100%。

公开信息显示，成都、大连等重点城市采取双边收费的历史较长，上海、广州、深圳、重庆、苏州等城市则于近年开始双边收费。

中介费会被转嫁到房价上吗？

5月17日，有媒体报道，北京房地产中介行业协会邀请房产经纪公司召开座谈会，谈论了房产交易中介费率问题。涉及的问题主要有两点：一是中介费率是否有下调空间，二是中介费由买卖双方共同承担的可能性。

更早之前，今年5月8日，据住建部网站的消息显示，住建部和市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费用相对更高；反之，城市规模小、二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费相对较低。上海易居房地产研究院在中介费下调政策研究报告中指出，“在当前二手房交易趋于疲软、购房税费成本偏高的情况下，对中介费下调的政策研究显得非常有必要。”

福州打响了“中介费下调第一枪”。今年6月，福州发布《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》，包括落实买卖双方等比等额分担佣金、合理下调中介企业的佣金收费标准等条款。由于外界认为该中介费没有实质下降，且造成了负面影响，该文件很快被撤销。

中介费用下调，往往会产生几个老问题，即费用滋生和费用转嫁的问题。易居研究院分析，费用滋生是指一些新费用的产生，包括贷款服务费、保障服务费、担保费等，此类费用如何定价或如何收，都应该在中介费调整政策中做出说明。而在费用转嫁的问题上，要做好系统论证和机制创新，防止出现购房者承担房东那部分费用的情况。

卖方支付的中介费会转嫁给买家或房价上吗？“双佣模式”能否真正落地，是一个普遍性质疑。

“现在房子降价也很难卖出去，昨天给业主打电话沟通共担服务费时，基本没有业主反对。”上述从业十多年的房地产经纪人告诉《中国新闻周刊》。

链家北京北苑大区也曾对媒体表示，自今年7月该公司试行双边收费模式以来，北京北苑大区挂牌业主中，接受双边收佣的比例从最初的20%至30%，已经提升到90%。

不过，并非所有业主都能接受分担服务费。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对媒体指出，理论上，业主会有动机将中介费转嫁到房价上。过去也有这样的情况，但能不能转嫁或转嫁多少，取决于微观市场对房价的定价。

“房价和中介费是两个市场，形成机制有很大的差异，不存在转嫁的问题。”杨现领认为。

当前市场竞争态势和过去完全不同，各地二手房挂牌量都创历史新高，卖旧买新，卖小买大，资产腾挪非常普遍，更多的是业主合理定价甚至下调挂牌价，以求尽快能卖得出去，卖方很难将中介费用向买方转移。李宇嘉认为，“如果卖家将费用转嫁到房价里，很可能影响房屋的成交效率。长期来看，在供需双方价格博弈后，价格会回归供需公认的价值水平上去。”

作者：李明子