北京链家下调中介费率，买卖双方共担，卖方会变现加价吗？

9月26日，据“北京日报”消息，北京链家下调中介费收费标准，由原来的2.7%下降至2%，同时收费模式由单边收费变成买卖双方共担，即买卖双方分别承担1%。

此前于今年5月，住房城乡建设部、市场监管总局联合下发《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

如今，购房中介费降低正式在北京迎来实质性的落地。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此类政策对于二手房的交易具有非常好的导向。中介机构或平台降低佣金，将切实减轻目前市场上占据绝大多数的刚需和改善型需求的购房成本。

费率下调 双边收佣

有二手房买家中介费或能减少8.5万

根据“北京日报”发布的消息，此次北京链家的调整主要涉及两个方面：

第一，中介费率下调。即从此前房屋成交总价的2.7%调整至2%。第二，收费模式的调整。从原来的单边收佣转变为双边收佣，即从之前由二手房买方承担中介费，转变为买卖双方各自承担1%经纪服务费用。

一位链家内部人士表示，今年7月北京链家就已经开始在北苑区域试行双边收费的模式。在此基础上，北京链家此次调整收费标准和收费模式，不仅是为了积极响应政策，也有利于进一步降低购房成本。

她举例道：“以成交价为500万的二手房来计算，按照2.7%的收费标准，中介费需要13.5万元；而按照调整后2%的收费标准，中介费则为10万元。对于二手房买家来说，只需要承担1%的中介费，即只需要支付5万元的中介费，相对于原先的13.5万元减少了8.5万元。”

她进一步指出，随着北京存量房交易“连环单”政策的实施，置换改善住宅的交易持续增多。在“连环单”交易中，原来的卖家也成为了买家，在少花中介费、降低购房成本中同样受益。

值得注意的是，此前住房城乡建设部、市场监管总局联合下发的《关于规范房地产经纪服务的意见》中明确指出，经纪服务由基本服务和延伸服务组成。

据链家经纪人介绍，此前北京链家的收费标准中，2.2%属于基本服务，0.5%属于延伸服务。调整后北京链家的基本服务费率降至2%，延伸服务则是调整为免费。

也就是说，北京链家中介费的收费模式由原先的2.2%+0.5%，变成了如今的1%+1%+0%。

事实上，双边收佣的模式在国内多个城市已有先例。据不完全统计，广州、大连、成都、深圳、上海等城市早已开始实施双边收佣。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，随着国内房地产市场供需变化，双边收佣的模式正在逐渐被人们所接受。

易居研究院研究总监严跃进表示，预计其他企业和城市的调整会遵循一城一策的原则，根据自身情况调整。在目前各地关注二手房流通性的过程中，北京链家开了好局，对于各地盘活二手房交易等都有非常好的启发。

费用难转嫁

供需关系变化下的必然结果

中介费收费标准的下调以及收费模式的调整，对于多数购房者来说无疑是利好的。但不少人仍然会担心卖方会将费用转嫁到房价中。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，理论上，业主会有动机将中介费转嫁到房价上，过去也有这样的情况。但能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。

他进一步指出，二手房是高度分散、充分竞争的市场化交易，市场信息是非常透明的，利用信息差来考虑很难实现。当前，市场竞争态势和过去完全不同，各地二手房挂牌量都创历史新高，卖旧买新，卖小买大，资产腾挪非常普遍，更多的是业主合理定价甚至下调挂牌价，以求尽快能卖得出去，卖方很难将中介费用向买方转移。

易居研究院研究总监严跃进持有同样看法，他认为当前北京市场是买卖双方较为均等的平衡市场，卖方很难将中介费用向买方转移。在供需双方的价格博弈后，价格会回归供需公认的价值水平上去。

事实上，自去年以来，有关部门多次提出促进房地产良性循环，通过降低利率、降低交易税费成本，疏通交易环节，进一步满足刚需和改善性住房需求。

近期，随着“认房不认贷”、取消限售等政策的持续落地，各地二手房挂牌量出现明显攀升。以北京为例，链家一位中介人士展示的北京地区二手房数据库显示，截至2023年9月26日，贝壳找房平台北京市二手房挂牌量已超16.48万套，而在9月1日前挂牌量不超过15.1万套。

在新房和二手房之间的循环不畅之时，重新调整和优化房地产经纪服务费率和收取模式，或许可以能一定程度缓解市场压力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来，存量时代下“卖一买一”的换房需求突出，刚需也逐步转向购买存量房，房地产交易周期拉长，摩擦增大，迫切需要降低经纪费率和调整收费模式。在政策指引下，结合当前市场交易情绪较弱的态势，北京链家结合当前市场供求关系，对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整，可以更好的促进刚需和改善新房和二手房之间的良性循环，促进房地产市场健康稳定发展。

文/崔瑞婷