国信证券：重视城中村“存量改造”需求释放带来的投资机会

智通财经APP获悉，国信证券发布研究报告称，从政策脉络上可以看出，城中村改造、老旧小区改造、城市更新将会遵循由“最旧”到“次旧”，由住宅到公共建筑和工业建筑再到城市建设全领域的改造顺序，城市“存量改造”需求有望加速释放，并形成新一轮的投资主线。该行估算年均市场空间合计可达到2.5万亿元左右，推荐优先布局重点城市历史经验丰富的龙头标的。

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国信证券主要观点如下：

从城中村改造到城市更新，“存量改造”有望成为新主线

2022年3月国家发改委在新型城镇化任务重提出“因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村”，2023年7月国务院提出关于城中村改造的专项指导意见。从政策脉络上可以看出，城中村改造、老旧小区改造、城市更新将会遵循由“最旧”到“次旧”，由住宅到公共建筑和工业建筑再到城市建设全领域的改造顺序，城市“存量改造”需求有望加速释放，并形成新一轮的投资主线。

基建面临“缺项目”问题，“扩内需”呼唤改造类项目发力

当前具备自身造血能力，收益性较好的项目不足，导致专项债发行和项目开工滞后，在“缺项目”和“投资扩内需”的矛盾下，可以期待更多由政府主导的，公益性更强的项目加速审批落地。而改造类项目投资空间大，惠及范围广，政策支持可有效刺激地产链行业需求，且兼具公益性和一定的收益性，是当前最具必要性和可行性的基建投资方向之一。

估算城中村改造和城市更新年均投资额可达到1.68-3.15万亿元

根据部分城市公布的项目推进计划，8座样本城市2023年计划实施项目524项城中村改造和城市更新项目，其中济南、广州、深圳分别计划年内完成相关投资额3000亿元、2000亿元、2000亿元。该行假设未来单个城市年均实施40-50个项目，单个项目投资额平均为20-30亿元，则21个超大特大型城市年均投资额合计可达到1.68-3.15万亿元。

老旧小区改造潜在市场空间约1.6-2.4万亿元，估算年均投资约2100-2700亿元

根据住建部统计数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4,200万户，建筑面积约为40亿平方米。估算全国旧改投资规模约为1.6-2.4万亿元，2022-2025年需要完成改造2,183万户，即平均每年改造约546万户，对应投资规模约为2100-2700亿元。

风险提示：宏观经济下行风险;政策落地不及预期的风险;改造类项目审批进度不及预期;地方财政压力持续增大。