国央企做旧改，居然敢这么玩

今年以来，从中央到地方政策频出，我国旧改再次提速，让人充满期待！

当然，新思路的变化也需要注意。此前，深圳、广州、上海、重庆等众多城市，都已经在先行实践中纷纷释放出以产业更新带动城市提升的战略思路。即以产业空间的更新实现城市空间结构优化。

图1 产城战略已经成为各大城市提升城市能级的核心战略

如今，城市更新的核心抓手与途径是产业更新已经成为越来越广泛的共识。城市更新绝不仅限于风貌升级和基础设施的旧城改造，这些建设工程只是城市更新的硬基建，产业作为城市更新的内容导入，是城市更新的软基建。以低效用地释放为城市产业升级改造腾挪空间，激活与重构老旧片区价值，从而提振城市产业、激发城市活力才是城市更新的核心价值。

明方向：

城市更新的核心是产业更新

把产业更新作为城市更新的核心所在,既是先进探索者的经验总结，更符合我国产业和城市发展的规律变化——我国经济正向高质量发展转型，产业正是驱动经济转轨的核心抓手，伴随着产业升级转型的持续推进和我国城市化率的不断提升，城市更新的概念注定不止于传统意义上的旧城改造，而是要赋予新的产业内容。

一、存量时代，城市更新的玩法变了，从地产思维走向产业思维

曾几何时，增量开发时代，开发商拿到一块土地，一定是走快开发、高周转的地产模式——容积率越多越好，这样造出更多的空间推向市场，卖更多的钱。这套玩法下，开发商自然希望越快越好，越早销售越好，“拿地、开工、建设、销售”一套流程快马加鞭。

但是存量时代，城市更新已经不再适应这套玩法。一是政策严控，严控大拆大建已经是主旋律，住建部划定的“2255”四道红线使得城市更新的土地开发收益减弱，盈利点转移到运营的长期收益上；二是城市更新本身具有保障民生的公益属性，行业从“拆、改、留”走向“留、改、拆” 小规模渐进式有机更新、微改造等渐成主流。

因此对于投资开发商来说，要尽快从地产思维走向产业思维，从赚开发的钱转向赚运营的钱，打通产业协同、金融生态、城市服务、资产运营等多维度要素，激发区域活力，带动产业升级。

总之一句话，如果城市更新的作业流程还是遵循“地产投资”的逻辑，那么结果几乎都注定是一个——惨！

二、城市更新需要翻越五座大山平衡三方关系，核心是以人为本

除了需要适应存量时代的新玩法之外，城市更新还需要翻越五座大山、平衡三方关系。

五座大山，指的是政策、产业、空间、资本和服务。

第一是政策。上文提到，城市更新的政策正在不断收紧，“2255”出台后，社会资本怎么参与城市更新、怎样突破减量发展、怎样符合合规、规划等政策层面的难题都是有待解决的命题。

第二是产业的问题。一产一城，二者互为表里，产城也是各地平台公司都非常关注的重点。现在各地都在做产业园建设，产业是产业园建设的最核心依据，怎么做好产业。

第三是空间基础。存量时代下，增量空间越来越少，空间相互之间的竞争也越来越激烈。

第四是资本，怎么投、怎么退，怎么形成最好的合力来最大化资产的价值，这些都是问题。

第五是服务，如何用服务串联资本、市场、空间、资本等资源要素。

城市更新中还有三个关系需要平衡，2G、2B和2C。这三方视角下，关注的重点其实有很多矛盾的地方。

图2 城市更新的三角平衡关系，北京文化产业园协会

首先是政府，政府关注什么？政府关注的是城市的发展、产值、税收等社会公共价值；而B端客户相对简单，那就是相互之间的合作利益、企业的经营利润；C端可能稍微复杂一些。用户更关注更需要的其实是生活场景，是人与人的链接和被生活方式所认同。

那三者之间应该如何实现平衡？其实核心还是“以人为本”。城市更新项目需要考虑的是如何围绕着用户的需求创造价值，让用户认可，然后形成商业合作伙伴的价值，最终形成市场满意、社会认同、政府认可的这样一种格局。

包括城市更新需要翻越的五座大山，也需要以“人本”的视角为考量，因为城市更新所涵盖的空间场景、服务对象、产业作用群体，所指向的目标都是“人”。因此，只以人的需求出发来考虑城市的规划和布局，这样的项目才是符合当下趋势，发挥城市更新价值和意义的，否则只是面子工程。

三、产业更新应运而生，产城相互促进才能为更新带来可持续发展生命力

综上，城市为人而建，城市因人而兴起。而产业是城市更新的内核，是城市更新的核心驱动力，彼此是相辅相成、相互促进的关系。

尤其是当下我国经济动能的升级转换主要以产业为抓手，产业“退二进三”转型升级推动，人的需求和配套服务也日益增多。产业更新也因此应运而生。

产业更新的过程中，既可以为一些新兴产业的发展腾挪空间，从而优化城市产业空间布局，也能够进一步实现人的聚集。而人的聚集所带来的需求的多样性又会进一步促进产业的提升，促进产业围绕核心链条建立相互支撑相互引流的产业生态。这样一个良性的循环才会让更新后的街区或者园区更有有机生命力和可持续发展的空间。

活方法：

产业更新需以科技和文化为抓手

那么，产业更新到底如何做？需要哪些核心要素呢？对于广大平台公司来说，又该如何玩转产业更新？

一、运营是让“资产”变成“资本”的催化剂

在城市更新领域，相比于民企，国企、央企背景的城投、城建公司确实享有更多优势。一来，国企天然离“政策”和“资本”更近，资源丰富、融资成本低；二来，由于历史遗留等原因，许多土地、厂房、园区等更新项目把持在国企手中。

想要发挥自己的优势，盘活手上的产业资产，国企需要做大两手。左手做大资产，通过在资产上的更新、场景改造、内容运营，把资产价值做大；同时右手通过金融化的方式，例如REITs、类REITs、CMBS、资产的收并购等方式让资产可以实现退出路径，实现资本化。

而将资产实现资本化的抓手，就在于运营。运营是让“资产”变成“资本”的催化剂，可以将一颗颗资产的“珍珠”穿起来，使其发挥最大价值。

二、科技联姻文化，成为撬动“产业运营”的支点

怎么做产业化运营？

总书记在马栏山视频文创产业园考察时，曾这样指示，“文化和科技融合，既催生了新的文化业态、延伸了文化产业链，又集聚了大量人才，是朝阳产业，大有前途。”

一方面，文化是所有产业的灵魂。“城市更新，文化为魂”。缺乏文化价值，只做硬件改造，难以形成精准的物业价值定位和提升，不能激发大家的感情共鸣、唤醒城市的记忆。没有文化底蕴的更新是没有灵魂的。

另一方面，科技是所有产业的骨骼。科技能壮大产业的产值，在城市更新中可以用新的科技来提升更新项目的承载力和吸引力，提高效益和建筑坪效。此外，在科技赋能的过程中，会产生因为科技平台再利用而形成的大量有价值的事物汇集以及数据治理的价值，这些都是产业的核心生产要素。

而文化和科技的融合，既能助力传统文化产业转型升级，催生新业态、激发新活力；又能赋能线下场景，盘活新的文化空间。

事实上，这二者的“联姻”已经成为北京乃至全国在重点引导、在重点发展的一个产业创新方向。类似于首钢文化园、798艺术区、751时尚设计广场、郎园、星光影视园等一批文化产业园区，正成为文化科技融合的创新地。

例如咏园推出了“首个非遗主题实景沉浸式空间”，打造集剧本杀、换装等形式于一体的非遗体验空间。以数字科技驱动传统商圈、商业综合体转型升级，将文化与科技有效结合，赋予了老旧空间新的品质和活力。

借平台：

以园区平台作载体为产业内容赋能

在明确了文化和科技是产业的两只翅膀之后，又该如何将这些核心要素良好的运转起来？对于国企而言，当下还暂时缺乏系统性的产业运营能力，这种情况下可以借助文化产业园区的势能做产业运营，为更新项目的内容赋能。

一、文化产业园是文化科技融合的孵化载体，具有天然优势

城市更新有三个步骤，第一步，带资本策划，谋定而动。平台公司在进入任何一个一个产业之前，都要做好调查研究，需要了解清楚该产业的文化属性，做到“历史有根、文化有脉、产业有序、商业有魂”。其次在规划阶段就要有以退为进的资本策划思路，只有先想清楚退出路径，然后带资本做好相关的路径，牟定而动，项目才可能形成。

第二步，带产业落地。“现有产业，后有产业园”。更新项目在进行产业定位的时候要尊重当地的资源禀赋，“顺势而为”。很多大名鼎鼎的产业园的形成都是先有了产业的聚合，再加上人力的引导和孵化。798、星光影视园、田子坊、上海老外街、南锣鼓巷，有几个是规划出来的呢？都是顺着当地的产业资源生长壮大。因此导入产业一定要依托当地的产业优势、聚合产业优势。

第三步，带内容运营。更新项目的内容运营是一个持续不断的过程。因为运营是一个服务行业，而服务行业是以用户为导向的，用户的需求是不断变化的，只有洞察用户的需求，通过不断的持续创新内容联合用户，才会形成以终为始的核心。

对于国企来说，可能面临资产产权分散，权属复杂等历史遗留问题，最好是构建一个集成的服务平台来做运营。在此方面，建议是找专业的运营团队来联合主导这个业务。一是因为国企当下还欠缺较为专业的运营能力；二是因为运营是操大心出大汗赚小费的行业，费不着这个劲。所以联合专业团队构建专业运营平台不失为一个较为理想的路径。

文化产业园就是一个很好的运营平台。作为文化科技融合的孵化载体，园区具有天然的优势。例如北京文化产业园协会建立了元动力社群，一方面帮助科创企业对接落地空间和投资机构，帮助投资机构触达投资项目和募资对象，另一方面帮助园区优选产业头部企业和服务伙伴。最后将文化园区、文化科技、文化投资、文化政策相互链接、相互融合，形成一个文化产业的整体生态。

图3 北京文化产业园协会构建“文化科技融合”生态

二、把握五大趋势，实现“空间孵化内容，内容依托产业”的整体生态

如北京文化产业园协会的做法一般，以园区平台为载体做产业内容运营，实际上就是将更新项目所需要的空间、产业、资本、技术、服务、智库等资源要素导入服务平台，双向融合，最终通过活动链接创新，一方面为入园的企业提供优质服务，另一方面利用这些资源，为园区培养孵化一批文化科技“独角兽”企业，最终形成“空间孵化内容、内容依托产业”的产业发展整体生态。

这里面，运营团队还需要把握好五大趋势，方向正确才能事半功倍。

趋势一：空间产业化

空间的发展需要用底层的产业去串联，所以做空间的运营需要一个产业化的过程，核心在于“运营前置，以终为始”。

例如东方嘉诚集团，它是专注空间运营的一家混合所有制国有参股公司。他们做空间产业化的运营服务逻辑就是“策划对规划负责；规划对招商负责；招商对运营负责；运营对资产负责；资产对资本负责。

然后在各个板块，都有独立且深入的研究，比如顶层设计，嘉诚集团有自己的产业研究院，规划定位阶段有自己的设计院，包括融资平台有两支基金，城市更新基金和股权融资基金，工程管理层面有自己的设计团队和工程施工团队，招商渠道有线上的小程序招商平台，有自己的企业服务、营销团队，运营这块有文化街区运营，还有社区的运营等等。在整个园区的空间运营里，需要构建这样的产业化能力。

趋势二：产业空间化

什么是产业的空间化？ 现在的人个体意识越来越强，他们需要更多的被标签，更个性化的空间，而不是千篇一律的连锁。

这种情况下，就需要更多的空间跟产业相结合，产业形成它的IP、它的个性，它的标签，就是产业空间化。想要将一个产业IP深入打造，一定要对这个产业的逻辑了解的非常清晰。

比如广电的马栏山的“5G视频产业园”，就是围绕数字视频内容生产这一核心，以视频IP综合运营为先导，视频内容制作和视频内容数字营销渠道建设为主导，形成数字视频创意、研发、生产、推广、展示、体验、投资、交易、教育培训、设计与场景式服务、数据服务等上下游产业链条纵深延展、配套产业充分发育、协同发展的数字视频全产业链集群。

趋势三：运营智慧化

运营的智慧化其实就是指数字化。运营的核心在于提升空间的运营坪效，而数字化是可以让运营项目降本增效创收的抓手。在空间运营上，数字化至少可以帮助企业做业数联动，赋能经营决策，孵化模式创新。

趋势四：场景多元化

过去提到园区，很多人的概念里都觉得园区是封闭的。其实在4.0阶段，园区已经走向了开放，走向了多元业态混合。华为在定义园区时表示“园区是城市的基本单元，一个城市除了马路都是园区”。

像北京的爱工场、751，都是园区 、街区、社区甚至和校区协同，四区融合。再比如朗园，业态既有长租公寓、又有酒店、商店、市集、展厅等等。不过归根结底，园区的核心业态可以被总结成三类“工位、铺位、床位”。这三者需要从整体的角度联动考虑，在园区内达到一个平衡的供应。

图4园区所需要的“工位、铺位、床位”

趋势五：组织平台化

产业的运营确实需要借力平台来做集成。这个平台要么小而美，依托平台生态深耕细作；要么大而全，构建平台生态集成小细胞。有了平台化的组织后，可以整合资源、跨界融合，将产业的资产端、资本端、科技端、文化端等生态企业都对接进来，从而为更新项目提供一站式解决方案，助力园区做大做强。

小 结

2022年，我国城市已经进入城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。产业无疑已经是城市更新的核心内容。

而在结合城市产业升级和结构改变来再造城市空间的过程中，文化和科技的融合又是其中重要抓手。正所谓用文化焕新空间，用科技赋能创新，用产业更新城市。

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