“政策红利”接踵而至 REITs吸引机构资本入场投资“提速”

21世纪经济报道记者 陈植 上海报道

为了支持REITs发展，相关部门持续放大招。

8月底，上交所发布关于《优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排的通知》，将进一步推动扩大基金中的基金参与投资基础设施REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平。

9月14日，深圳市发改委印发《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金高质量发展的若干措施》提出，研究设立政府主导、市场化运作的基础设施REITs产业投资基金，积极引入市、区政府引导基金和社会各类资本，委托专业基金管理团队运营，重点投向具有发行基础设施REITs潜力的优质存量基础设施资产。

在业内人士看来，这些扶持措施将吸引更多资本参与REITs一二级市场投资，进一步盘活REITs的投资吸引力。

一位REITs产品管理机构负责人向记者透露，近日他们与养老金、企业年金、公募基金等资产管理机构做了初步沟通，他们都对配置REITs颇感兴趣。但是，由于配套操作指引尚未出台，目前他们仍持观望态度。

他所说的配套措施，包括不同类型投资机构参与投资REITs产品的风险因子设定与风控监管要求等。记者发现，当前仅有保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金的风险因子被设定为0.5，其他类型投资机构仍在等待投资REITs的操作指引。

这位REITs产品管理机构负责人指出，随着相关部门引导基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资REITs产品，相关配套措施或将很快出台。

但是，REITs若要吸引更多资本入场投资，还得“练好内功”。

尤其是上半年REITs产品价格波动加大，令市场意识到REITs面临不少潜在的投资风险，驱动REITs产品管理机构纷纷“抬高”REITs底层资产遴选标准。

在6月完成扩募后，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金新购入普洛斯位于山东青岛、广东江门、重庆的3处仓储物流园区。

中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸向记者表示，之所以选择这些仓储物流园，一是通过纳入具有较强经济活力与成长潜力的城市仓储物流园区，进一步分散REITs底层资产组合的区域风险，二是借助不同区域仓储物流园的协同效应，进一步提升REITs底层资产的营收能力与业务稳健性。

在她看来，尽管上半年REITs二级市场价格出现了一些波动，但风险收益介于股、债之间的新型大类资产仍具备一定的配置吸引力——因为收益性与安全性兼具的REITs资产具有较强的抗风险能力和较好的长期投资价值，值得各类资本长期关注。

普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪接受本报记者专访时表示，要吸引更多资本入场参与REITs投资，同样考验仓储物流园区投资运营商的经营能力。

“仓储物流园区投资运营商与企业租户的关系，不是简单的租赁关系，而是双方需要携手共同成长，即仓储物流园区投资运营商根据企业的未来业务发展规划，提供一揽子的仓储物流服务方案，助力企业实现业绩高成长同时分享企业发展红利，如此仓储物流园的租金收入将变得更加稳健持续。”她指出。

REITs底层资产遴选策略“调整”背后

今年上半年REITs价格波动，令市场骤然意识到其潜在的投资风险。

比如若REITs底层资产主要集中在某个城市或服务单一企业时，当宏观经济波动导致企业退租，或极端气候来临导致某个区域仓储物流园区停产停工时，REITs租金收入容易遭遇较大波折。

此外，金融市场对REITs未来租金收入下滑的预期，也容易造成资本撤离REITs产品，令后者价格波动加大。

针对金融市场这些顾虑，众多REITs产品管理方在资金扩募环节纷纷优化了新资产购买策略。

比如中金普洛斯REIT新购入的仓储物流园区不再集中在单一的经济区域，而是结合首批资产分布区域进行了地域上的补充，形成了良好的区位分散。

陈茸茸向记者表示，REITs底层资产的区域分散化,还能起到进一步稳定租金收入的作用。具体而言，一是不同区域仓储物流园区业态不一，涵盖冷链、干散货、保税商品仓储运输等，可以满足跨境电商、生活新时尚、商超、专业物流配送、生鲜电商等不同类型企业的仓储物流配送需求，令REITs的租金收入实现较稳健的增长；二是不同区域的仓储物流园区因地域经济发展特点不同，可以提供多元化的长租或短租服务，令仓储物流园区出租率始终保持在较高水准，进一步平滑租金收入波动性。

然而，如何让金融市场“理解”REITs底层资产配置策略变化所带来的业绩提振效应，仍是一大挑战。

多位私募基金人士向记者透露，目前多数投资者仍看重外部因素的冲击力——一旦出现极端气候或宏观经济波动，他们又会担心REITs租金收入回落而选择离场。

记者独家获悉，为了引导各类资本更全面清晰地了解REITs底层资产运营状况，相关部门向REITs产品管理机构提出两项建议，一是REITs需尽快推出符合其特征的财务指标与投资评估体系，以便更充分地展现自身底层资产运营状况，二是鼓励REITs产品管理机构设立常态化的业绩说明会，向市场全面阐述自身经营状况。

上述REITs产品管理机构负责人向记者透露，近日他们与养老金、企业年金、公募基金等资产管理机构沟通时，也向后者积极征求意见——如何进一步清晰呈现REITs产品底层资产的经营状况，以及底层资产配置策略变化所带来的业绩提振效应。

记者还了解到，部分REITs产品管理机构正与相关部门沟通，能否将存在业务互补性或协同效应的不同类型资产纳入同一个REITs产品，从而进一步增强REITs租金收入稳定性与可持续性。比如产业园与仓储物流园存在一定的业务互补与协同增长效应，若能共同纳入同一个REITs，可以进一步提升REITs的收入多样性和。

“目前REITs市场尚未出现相关的成功案例，这项建议处于论证研究阶段。”一位知情人士向记者透露。

借鉴海外做法吸引更多资本入场

值得注意的是，为了吸引社保基金、养老金、企业年金、公募基金等不同类型投资者参与REITs一二级市场投资，部分REITs产品管理机构开始借鉴海外市场的做法。

一位熟悉发达国家REITs发展历程的私募机构人士向记者透露，在欧美国家，资管机构、养老基金、对冲基金、大学基金、家族办公室等不同类型机构投资者都热衷参与REITs一二级市场投资。究其原因，一是他们认为REITs能创造相对稳健的投资回报，二是REITs的交易机制也便于他们灵活“进出”。

记者获悉，今年5月底日本开始试水向高净值个人投资者放开REITs扩募投资。

这背后，是日本REITs在投资-交易-退出机制设计方面存在“特殊性”。具体而言，一是不少日本REITs采取公司制，即日本允许当地REITs公司可以发行债券，吸引高净值投资者募资，且这类债券交易活跃度相对较高，有助于他们获利退出；二是日本REITs可以买卖持有的成熟期物业资产，从而令REITs收益率显著增加，增强了这类资产在日本高净值投资者眼里的投资吸引力。

尽管日本REITs交易机制与中国有所差异，但前者在吸引不同类型投资者入场投资的某些做法，值得国内REITs产品管理机构借鉴。比如日本REITs会通过官网向投资者答疑解惑，以便投资者了解日本REITs底层资产的最新经营状况与底层资产交易动向；此外日本REITs还会不定期邀请各类投资者实地考察其底层资产，以便后者进一步了解REITs业务特点与租金收入状况。

前述REITs产品管理机构负责人向记者透露，在与境内公募基金、养老金、企业年金等机构投资者沟通时，日本REITs上述做法颇受这些潜在投资机构的认可——通过不定期考察REITs底层资产实际运营状况，这些潜在投资机构能全面判断其抵御各类风险的能力。

赵明琪告诉记者，随着经济发展与客户需求变化，未来物流仓储行业将呈现四大新变化趋势，一是库型持续升级，建筑规格与形态持续改变，自动化应用成为必然；二是小而散的仓库整合升级，企业对关键供应链节点的投入加大；三是通过数智化方案赋能底层资产，实现业态创新与资产增值；四是节能减排力度加大，将可持续发展与基础设施设计运营融为一体。

“在这种趋势下，普洛斯要进一步深入研究客户及产业，及时应对市场、供应链和产业变化，其中包括龙头企业发展所催生的新产业链生态，区域市场人群集中密集所衍生的众多产业供应链变化，以及产-销-配这条产业链之间的关系正发生的新变革等。只要将这些关系理清理顺，再考虑如何为相关产业链运作效率提升进行配套与服务保障，以专业能力创造产业升级价值，助力中金普洛斯REIT创造更稳健可观的分红回报。”她指出。截至今年9月，中金普洛斯REIT完成五次分红，累计分红金额达到约5.8亿元。

值得注意的是，随着越来越多投资机构日益重视ESG投资，REITs底层资产是否具备ESG能力，同样成为它们能否吸引更多资本入场投资的新考验。

赵明琪告诉记者，目前普洛斯正采取多项措施，积极推进仓储物流产业“零碳”转型。去年起，普洛斯中国的新建物流及产业基础设施将100%获得绿色建筑标准认证，预计到2031年，绿色建筑将覆盖普洛斯中国资产管理规模3000万平方米。