有外地客成交，有盘喊涨...广州“解限”首周，外围区人气续上了

政策接力为市场续火。

自8月底打出“认房不认贷”“降首付+利率”组合拳，再到9月20日“局部放松限购+增值税5改2”，广州政策优化一直走在一线城市前面。

市场反应如何？

据合富研究院，第一轮新政落地首周，中心及近郊成交环比上升16%和32%，带动全市整体成交15%。但后续的回落一度让业内担忧。第二轮新政的首个周末，网易房产实地探访发现，多个主流楼盘紧密跟进政策加快营销动作，尤其是外围区，看房人气续上了。

两轮利好政策的提振作用正在持续发酵中。

观望型本地客动作加快

有外地客顺利成交

9月20日第二轮新政出台后，当晚，多个楼盘也紧急跟进。

位于荔湾的新世界凯粤湾的销售笑称，原本因社保年限不够导致没有购房资格的客户已果断冲进财务室刷卡认购；之前还在犹豫的客户，因为预感将会有更多的购房者参与选房竞争，于是紧张到没等下班就赶来销售中心锁定房源，生怕错过心水户型。

位于白云永泰的越秀公交天悦云山府销售则坦言，虽项目人气有一定提升，但来访客户多是名下已有两套房的，所以政策影响不太明显。

这轮“解绑”，受惠程度最深的莫过于黄埔、番禺，他们成为了离主城区最近的非限购区。

据现场了解， 位 于黄埔的佳大瑞园来访客户有所提升，整体成交恰恰持平，未来随着新政利好将考虑升价。 现行在推的93-129㎡精装三至四房，目前部分优惠单位单价不超3万。

周六上午，已经开盘两周的番禺龙湖御湖景售楼处颇为热闹。除了来访者增多，项目迎客也采取了“人海战术”，从停车场到样板间接棒式接待。看样板间在验资百万的基础上，本周追加了限流参观措施。

龙湖御湖景售楼处现场

新造板块的越秀大学星汇城，销售介绍，近日已有两台外地客户因新政获得名额后成功认购。

整体上看，非限购区比限购区的热情更加高涨，但仍以本地客源为主，新政传导到外地客户仍需时间发酵。

国庆优惠前置

价格持平是主流

据网易房产不完全统计，大部分项目仍延续去货策略，已经前置国庆黄金周折扣。

位于荔湾老芳村板块的万汇天地臻府和保利锦上印，5、6月开盘，现在9月中下旬已是清货状态。销售直言，届时黄金周一定不会降价，顶多持平，如今也算提前享受 国庆优惠了。

同样位于荔湾的新世界凯粤湾，现在认购也享国庆特惠，如加赠全屋家电+家私、20年物业管理费免单、95折等限时优惠。

黄埔的佳大瑞园， 已 推出了十一 瑞 园 周年庆活动， 特享额外98折。

越秀 大学星汇城周末现场

“放松限购+增值税5改2”

广州亮出重磅底牌

受第二季度以来市场下行影响，截至9月上半旬，广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米，与去年同期相比仅微增1.5%，与上半年14%的增速相比大幅收窄。而且， 截至8月末，全市一手住宅库存面积达1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，无论从今年楼市的成交表现，还是库存压力来看，广州都有必要对调控政策进行优化调整。

于是第二轮新政降低了外地人购房门槛、放松了部分区域限购。从不再提及限购的区域名单来看，黄埔、花都、番禺都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此这些区域放开限购的迫切性也更大。

此外，二轮新政还将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年，主要为了利好“卖一买一”人群的置换需求，和盘活二手房交易。

但“增值税5改2”对二手市场来说并不全然是好消息。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云称，税费的降低，于卖房者而言可以说是大幅降低了出货的门槛，但同时也会面临供应集中释放带来的竞争。大量二手入市，令到整个市场的供应明显增加，价格分化将变得愈加明显。所以她建议卖房需求比较迫切的业主，心态要理性，对价格的期望要合理。

整体来看，成交量短期脉冲式冲高后，即便数据再度回落也不令人意外。因为新政后连续两周认购量的增幅都大于来访量，显示现阶段能够快速转化为成交的主要还是之前已经在看房的老客户。实际上，新客户从入场到成交本身就是需要时间的，特别是“卖一买一”的置换群体，完成换房更需较长时间周期。

只要整体市场水平能比新政前好，并且具有稳定的持续性，那么就说明新政起到了应有的积极效果。两轮新政官宣，广州都是“第一个吃螃蟹的人”，这次重磅底牌亮出， 有望为 年底楼市整体复苏 “再添一把火”。

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