行业巨变：北京链家中介费率由2.7%调整至2%

楼市下行区间，曾经带领行业涨价的链家，开始带头下调中介费率。

9月26日，观察者网从多个渠道获悉，链家北京区域已于近日调整中介费率，由原来收取房屋成交价的2.7%、全部由买方承担，调整为2%、由买卖双方共担。

也就是说，购房者单方承担的中介费用率一下子从原来2.7%降至1%，由此引发热议。

而中介费作为链家及其背后上市公司贝壳的主要营收之一，下调之后对企业利润会有所影响。因此，9月26日贝壳股价低开低走，最终美股报收15.53美元，跌幅5.02%；港股报收38港元，跌幅8.98%。

链家的“市占率危机”

对于中介费调整的原因，链家给出的解释是，结合当前市场供求关系，对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。

有行业人士向观察者网分析称，目前包括全国楼市情形大同小异，二手房挂牌量迅速上升，但成交量及成交价格却始终处于下滑通道，此时二手房交易过程中接近3%的中介费，与高昂的交易税成本一样，成了阻碍二手房流通的关键因素之一，且显得无比扎眼。

因此，链家作为我国房产中介行业的“霸主”，主动调低中介费率，既有助于刺激二手房市场，又可以帮助自身进一步提升市场占有率。

中原地产首席分析师张大伟也认为，北京链家早已成为北京二手房市场最大的经纪公司，从2008年起，链家就稳居北京二手房交易量的榜首，并且市场份额在连年不断增长，2013年达到50%，高峰时期甚至接近60%。

但是近两年，随着市场下行，价格优势权重提升，链家市场占有率已有较大下滑态势。

以北京一套总价500万元的二手房为例，按照过去的2.7%计算，买家除了需要准备首付款之外，还需要独自承担高达13.5万元的中介。

在过去房价上涨的年代，买卖双方相较中介费，会更在意房屋交易的安全、可靠等方面内容。但如今，二手房价格不涨反跌，交易费用自然能省则省，因此能够给出更多折让的其他中小型中介公司更具吸引力。

数据显示，2022年，北京链家共成交了71744套房子，占全北京二手房成交量的45%；且从2023年初开始，其市场份额继续肉眼可见地快速下降。

今年一季度，全北京存量房一共网签了9491套，链家共成交了3481套，市场占比率只有36.67%；四月份，全北京存量房一共网签了15984套，链家共成交了5552套，市场占比率低至34.7%。

此后的几个月，市场占比率有所回升，但回升幅度非常缓慢，在刚过去的八月份， 链家市占率为39.33%，依然不足40%。

这一比例对大多数行业的头部企业来说，都足以满足，但对于习惯了一家独大的链家而言，无疑是场危机。

因此在张大伟看来，北京链家此次主动降低中介费点位原因很简单，就是“抢夺失去的市场份额，继续巩固垄断地位。”

市场行为还是政策干预？

不过更多行业人士则认为，链家下调中介费，是数月前相关部门政策意见干预下，企业的无奈之举。

今年5月8日，住建部和市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，便把矛头直指二手房中介费过高及价格垄断等问题，并提出四点意见。

一是，房地产经纪服务收费由交易各方协商确定；二是，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；三是，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；四是，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

时隔4个多月，作为北京市场最大的房地产经纪公司，链家突然宣布下调中介费率，并由“单边收佣”改为“双边”，与《意见》内容恰好契合，让人浮想联翩。

有媒体报道称，这也是行政主管部门与企业反复沟通的结果，链家内部也对这一费率做了多轮压力测试，“降费的趋势是一定的，但应该降到多少，一直没有定论，这也是政策时隔数月才落地的主要原因。”

值得一提的是，链家经过多轮压力测试，最终将一线城市费率定在所能接受的下限2%，而其他城市也会适当降低，根据城市具体情况而异。

这也意味着，北京的中介费率下降之后，与之情况类似的沪深及其他城市大概率将会跟进。

要知道，目前上海与深圳的中介费率表面上是高于北京的，要收取总购房款的3%，至于买家独自承担还是买卖双方各半则需双方协定。

不过有行业资深从业人士告诉观察者网，事实上除了链家/贝壳之外，中原、我爱我家等其他公司3%的中介费大都可以“打折”，一些小的中介公司都可以做到2%以下，特别是近几年市场冷淡，夹缝中求生存的中小企业将中介费降至冰点，而链家即便打折，中介费也几乎不会低于2.7%。

在他看来，实际上也是市场定价自由调节的结果，且其他中介公司早已开始下调，只不过规模远不如链家，因此看上去就像行业整体行为一样。

据观察者网了解，早在2014年以前，国内的房产中介服务费是由政府统一制定指导价，房屋买卖中介费收费标准在0.5%-2.5%之间。

2014年7月，发改委、住建部发文《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，将中介服务费定价权下放到省级，各地逐步将房产中介服务费调整为由市场调节。至此，中介费标准退出发改委的价格指导，由市场定价。

因此，在此轮各城市推动中介费调整一事上，多由行业协会及主管部门提出倡议与意见，本意是降低购房交易成本，促进二手房成交。链家也正是抓住了这个时代的机遇而迅速崛起。

但令人担忧的是，曾经链家一声“涨价”，带领整个行业“吃香喝辣”，如今又带头降价，那些遍布大街小巷、原本费率就在1%左右凭借价格优势存活的小中介公司，又还剩下多少生存空间。