险资房企结束“蜜月期”：出售股权、计提减值，加速隔离风险

2016年6月27日，天津梅江会展中心。一年一度夏季达沃斯的会场上，一个意外人物的出现引起了媒体的骚动，他就是“野蛮人”姚振华。

彼时，宝能万科，激战正酣。

由于助理没有达沃斯证件，姚振华只身一人进入了会场。他独自参会、坐电梯，用餐，却仍然是各大媒体的焦点，身影里都是四处狙击的光环。

那几年，地产大佬们见识到了险资的力量，拥有一张保险牌照成为他们梦寐以求的筹码。远洋、金地、阳光城、华夏幸福等多家房企的股东名单上，险资都是一股不可忽视的力量。

“潘多拉魔盒”被彻底打开。

但诱惑亦是“灾祸”。最近几年，这些被险资入股的房企纷纷出现债务危机，险资也难伸出援手。房企和险资珠联璧合的日子，在不断传来的债务重组和计提减值中慢慢消散。

曾经那个依靠“万能险”崛起的保险大佬，也走下神坛。

今年7月，姚振华被中炬高新总部门口的两名保安拒绝入内的那一刻，身上已经丝毫看不出当年那耀眼的光环。

企业难救

最近一个险资入股的企业出现债务危机的是远洋。

9月15日，远洋集团发布公告，旗下8笔境外美元证券自2023年9月15日上午9时起在香港联合交易所有限公司停牌。同时，远洋集团将暂停支付所有境外债务，进行全面重组。

远洋集团企业公告

尽管一直对外声称并未出现实质性违约，但远洋的债务危机已经被摆上了台面。

在此之前，远洋集团已经于2024年到期票据获足够赞同票达成违约豁免，于2024年、2027年和2029年到期的三笔美元债票息展期方案也正式通过。8月31日，远洋集团完成“18远洋01”债券展期。

此前，远洋的两大股东中国人寿和大家人寿组成工作组进驻调查，但仍未能帮助远洋缓解流动性危机。

这种情况早有前车之鉴，在入股华夏幸福之后，平安在2021年半年度对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整以及其他权益调整金额合计为人民币359亿元。

在违约之前的2021年内，远洋集团曾与中国人寿订立了规模达到150亿元的金融框架协议。截至2024年12月31日止三个年度，中国人寿每年认购的金融产品金额上限不超过人民币50亿元或等值外币。

协议通过中国人寿购买远洋发行的理财产品进行，包括其美元债、可转债、结构化融资产品、公司债、中期票据、结构化产品等。

但从实际的情况看，中国人寿在2022年认购了4000万美元，以及人民币4.8亿元，合计7.5亿元。而2023年上半年，这一数字为0。

类似的协议，双方在2019年也曾订立过，当时的额度是120亿元。但2019年，中国人寿仅出资5400万元认购远洋的融资产品，而在2020和2021年，则是未与远洋发生相关交易。

香颂资本董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“房地产业目前遇到的可能是全行业的系统性、结构性问题，短期内的风险依然集中，所以作为风险偏好稳健的保险公司来说，不会贸然动用保险资金去帮助房企。”

在不久前流出的一份金地投资者会议纪要中，有投资人询问管理层有无获得股东支持。

公司管理层表示，大股东为富德生命保险和福田国资，但大股东意愿低，二股东股比少，公司职业经理人特征持续数十年，没有救助基础。

最近，金地集团宣布正与二股东股东福田投控商讨，福田投控根据区域发展的需要研究为金地在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。与此同时，金地或将根据发行的公司债券或中期票据的具体情况，为福田投控提供相应的反担保。

但大股东仍旧没有任何措施公开。

一位资本市场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“险资是不会担保的，很多资金都是保险产品募集资金投进去的，由于产品不具有法人资格，所以一般都是委托产品管理人显名。”

而根据2011年《中国保监会关于规范保险机构对外担保有关事项的通知》，保险公司、保险资产管理公司不得进行对外担保。本通知所称对外担保，是指保险机构为他人债务向第三方提供的担保，另外，除下属成员公司外，保险集团公司不得为其他公司提供担保。

一位金融机构人士表示：“保险公司因为风控要求，类似中国人寿作为保险公司，需要遵循要求，有些明知道有问题的资产是不能继续加杠杆的。”

输血

“恒大人寿和宝能下属的前海人寿的操作，央企的寿险是不能做的，所以看人寿支持途径都是买资产的股权或者金融产品，金融产品可以搞信用的，但应该没有做成全额持有，这样的话，输血路径就受限很多。”上述金融机构人士表示。

但实际上，地产大佬们选择险资入股，正是看中了其强大的资金实力，除了股权融资，险资也通过各种方式向房企输血。

2019年平安入股华夏幸福，前后投入了180亿元，并成立了由吴向东主导南方公司，其实也就是为平安开疆拓土。

存量业务上，华夏幸福帮平安拓展存量资产，收取项目拓展费，实际上主要还是平安在投资；增量业务上，银保监会对险资流进房地产有限制，所以站在台前的华夏幸福，拿下的每个项目之前，都要经过中国平安预审批通过。等流程上两证齐全之后，再名正言顺转让给平安。

在地产行业顺风时，这是个不错的双赢方式。

恒大在2015年11月斥资39.39亿元竞得中新大东方人寿保险50%股权，更名“恒大人寿”并进军保险行业。几个月后的2016年3月，恒大人寿通过亚冠足球赛场上恒大的夺冠而高调亮相。

随着恒大人寿通过“万能险”做大规模后，也在通过各种方式对恒大的地产业务进行“输血”。

从公开信息看，主要的输血方式包括了购买恒大债券、投资恒大的资产、购买盛京银行的协议存款、购买信托再给恒大的项目公司放款等。

但随着恒大的爆雷，恒大人寿的命运也发生了改变。

“跟房企不一样，保险负债端是各种保单，监管之前要求是即便保险公司破产，保单不受影响。”上述机构人士称。

近日国家金融监督管理总局深圳监管局负责人表示，恒大人寿严重资不抵债，依据《中华人民共和国保险法》及相关监管制度规定，监管部门已对其实施贴身监管并开展风险处置，目前公司经营稳定。

中国保险保障基金有限责任公司、广东省、深圳市和重庆市地方国有企业及太平人寿保险有限公司共同设立的海港人寿保险股份有限公司已开业，并依法受让恒大人寿资产负债，承接机构网点及人员，全面履行保险合同义务，切实保护保险消费者及各有关方面合法权益。

退潮

当房地产高光褪去，过去高调入股的险资在近两年也开始做风险控制。

近两年就有中国人寿减持万科与招商蛇口、和谐健康减持金融街、君康人寿减持首开股份、大家人寿减持金地集团，泰康人寿减持保利发展以及阳光城。

而险资的财务投资也不可避免的出现计提。

除了上述平安对华夏幸福的减值计提外，2022年，中国人寿对该远洋的投资计提减值26.45亿元。而在2021年末，中国人寿已对其计提减值32.17亿元。

沈萌表示：“之前入股房企经历了一波市场高潮，现在也都亏回去了，可能还亏到了本金。”

而上述资本市场人士则表示：“股权上就投了百亿，还没算项目的债权融资。”

2021年12月27日，泰康系把持有阳光城的7.41%的股份转让，转让价款9.36亿元。同日，泰康养老通过大宗交易的方式，减持其持有的阳光城8280.77万股无限售流通股股份，套现约3亿元。

此次减持价格，比入股时股价折让近半，真金白银亏损16个亿，退出的心思已经非常明显了。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学柏文喜表示：“险资从地产股撤离趋势不会有变化，因为地产股已经失去了成长性。险资这种规模化长期性大资金，投的是趋势所赋予的成长性，而非波段性机会，后者以险资的体量很难实现瞬时进出。”

房企潮水退去后，险资还在寻找新的标的，金钱的游戏还会在下一个周期内循环往复。