业绩分化明显｜2023年9月商办与办公空间发展报告

观点指数 运营商业绩分化明显，写字楼租赁市场面临挑战 观点指数统计的12家商办运营商平均出租率水平为84.5%，同比下滑0.29个百分点。超半数企业的写字楼项目平均出租率出现下滑，也意味着办公市场租赁端去化难度加大，办公市场进入调整期。

商办资产交易端坚挺，大悦城拟出售中粮置地广场 写字楼资产仍展现出较强的变现能力，上半年部分商办运营商实现商办资产项目的退出，完成多宗交易。而期内大悦城旗下西单大悦城参股公司挂牌出售中粮置地广场100%股权，挂牌底价42.56亿元。

办公物业继续推进建设进度，广州办公挂牌租金年内首次赶超深圳 办公物业供给继续增加，如北京亚奥核心商圈的北辰·新空间项目正式入市，同时重点城市办公物业建设进程继续推进。

商办运营商引入共享办公业态，办公空间服务商继续前行 9月6日，恒基兆业集团旗下BCos上海恒基星扬西岸中心开业，新开的办公空间位于上海恒基星扬西岸中心3-5层。此外，办公空间服务商创富港完成2023年中期业绩的披露，从财报中可以看到，创富港继续实现盈利，但净利润出现较大的波动。

运营商业绩分化明显，写字楼租赁市场面临挑战

期内，不少房开企业完成了2023年中期业绩的披露，从财报中可以发现受经济下行、办公市场新增供应等因素影响，部分企业写字楼租赁业务的业绩表现不佳，写字楼项目营收和出租率水平有所下滑。

数据来源，企业公告，观点指数整理 注：华润万象生活2022H1出租率数据未披露，故采用2022年底数据比较

出租率方面，截至上半年底，观点指数统计的12家商办运营商平均出租率水平为84.5%，相较去年同期的84.8%下滑0.29个百分点。

其中，截至上半年底平均出租率超90%的商办运营商包括太古地产以及金茂商业。前者旗下的广州太古汇、北京颐堤港以及上海兴业太古汇写字楼部分出租率水平均超90%，后者旗下位于北京、南京以及长沙的写字楼项目出租率均超90%。

据观点指数不完全统计，实现满租的写字楼项目主要有金融街资管旗下北京金融大厦、北京通泰大厦以及上海静安融悦中心A栋项目；招商蛇口旗下深圳工业区大厦、深圳金融中心、深圳邮轮中心写字楼、深圳招商积余大厦以及深圳科技大厦；金茂旗下的长沙梅溪湖国际研发中心等等。可以发现，满租项目主要分布于一线及新一线城市，这部分城市的办公需求仍存，如何实现高水平出租率也更为考验商办运营商的项目管理能力。

具体来看，科技大厦保持高位出租率水平是基于重大租户整体承租；金融街资管旗下写字楼项目集中在城市核心商务区，盈利能力较强，其坐落在北京金融街商圈的写字楼项目入驻企业主要是以金融行业为代表的客户组合。因此，项目区位优势为辅，附加商办运营商客群定位、项目管理能力等，助推写字楼项目实现稳定发展。

同比上，12家样本企业平均出租率水平出现同比下滑的企业占比58.33%，其中不乏陆家嘴、瑞安办公、大悦城等商办运营商，超半数企业出租率出现下滑，也意味着办公市场租赁端去化难度加大，办公市场进入调整期。

12家企业中出租率数值同比下滑最大的是大悦城，对比其过往财报发现，大悦城写字楼平均出租率下滑主要是其位于北京的西单大悦中心出租率数值从2022年上半年底的95%下降至83%，该项目大悦城权益占比为30.39%，以及北京中粮置地广场出租率水平从88.01%下降至83%，该项目大悦城权益占比为30.39%。

出租率水平同比实现增长的企业包括中海商业、华润万象生活、招商商管、恒隆地产以及金融街资管。

数据来源：企业公告，观点指数整理 注：陆家嘴集团租赁收入包括写字楼和研发楼租赁收入

从企业披露的数据来看，上半年写字楼租赁部分收入超10亿元的商办运营商有中海商业以及陆家嘴。观点指数统计到9家商办运营商在内地的写字楼租赁业务营收出现同比下滑的，占比为55.56%，但9家企业合计营收相较去年同期有所增长。

其中写字楼收入出现下滑的企业包括中海、越秀房托、太古地产、瑞安房地产以及北辰实业，其中北辰实业写字楼收入同比下滑20.38%，降幅最大。太古地产财报中表示撇除人民币币值变动影响，写字楼租金收入总额上升百分之一。

具体来看，陆家嘴集团上半年办公物业创收18.63亿元位居首位，同比上涨24.78%。观点指数翻阅陆家嘴集团2023年中期财报发现，其位于上海和天津的甲级写字楼的出租率和项目单价水平并未出现明显上涨，为此观点指数判断收入上涨部分主要是由于高品质研发楼创造的。

此外，上半年中海写字楼租赁实现营收16.5亿元，同比下滑5.71%，一线城市收入占比53%，年内租赁面积54万平方米，2年以上租约面积占比70%。2023年上半年，中海商业写字楼有70栋，管理规模为457万平方米。

轻资产运营商以华润万象生活为代表，上半年写字楼商业运营及物业管理服务合计营收约9亿元，同比增长19.82%，其中物业管理部分收益贡献92.4%。目前华润万象生活为26个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为170万平方米。

据观点指数观察，上半年新增项目的入市无疑加大了商办运营商的项目去化压力，其中样本企业中中海、招商蛇口等企业上半年均有新增写字楼项目入市。

其中，中海在2023年中期业绩报告中提及上半年新增三座写字楼项目投入运营，分别为昆明的中国国际中心写字楼，总建筑面积11.3万平方米；沈阳的中海广场写字楼，总建筑面积8.4万平方米；以及合肥的中海九樾-环宇大厦写字楼，总建筑面积4万平方米。

招商蛇口上半年新增深圳新时代二期时间广场项目入市，项目由招商蛇口持股100%，经营建筑面积约为7.8万平方米。

商办资产交易端坚挺，大悦城拟出售中粮置地广场

销售端，观点指数发现写字楼资产仍展现较强的变现能力，上半年部分商办运营商实现商办资产项目的退出，完成多宗商办资产交易。如大悦城中报透露上半年实现武汉光谷大悦城写字楼、北京华远中心等多宗大宗交易。

此外，9月1日，大悦城控股集团发布公告表示大悦城控股子公司西单大悦城有限公司拟通过北交所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及相关债权，交易挂牌底价为42.56亿元，其中股权挂牌底价为34.49亿元，债权挂牌底价为8.07亿元。

其中北京昆庭的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮置地广场项目，总建筑面积约8.1万平方米，另有车位377个。项目已于2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月。

截至4月30日，北京昆庭净资产评估值约为24.38亿元、增值率为125.4%。观点指数翻阅大悦城中期业绩报告发现，中粮置地广场项目总投资25.89亿元，交易挂牌底价42.56亿元，相较项目总投资增长了64.39%。

项目运营层面，大悦城地产2023年中期业绩报告显示，2023年上半年写字楼租金收入2.73亿元，同比增幅16.2%，其中北京中粮置地广场营收7580万元，收入同比有所增长，但同时该项目出租率相较去年同期有所下滑。

整体来看，出售该项目将助力大悦城进行资产架构调整，减弱重资产项目的投资风险，同时让大悦城集团快速补充资金。公告中，大悦城表示此次股权转让将有利于盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展。

大宗交易方面，期内共计完成1宗商办资产交易案例，即北京市丰台区迦南大厦2号楼等房产以3.475亿元成交，环比上个报告期商办资产交易宗数及金额有所下滑。

据观点指数不完全统计，2023年初截至报告期末，内地共计有24宗商办资产大宗交易，成交总金额为174.22亿元，平均每单商办资产大宗交易金额为7.26亿元。

办公物业继续推进建设进度，广州办公挂牌租金年内首次赶超深圳

办公市场供给方面，8月全国办公物业出租挂牌量7.17万套，环比上涨15.27%，办公物业挂牌量较上月出现上涨。

期内办公物业供给继续增长，如北京亚奥核心商圈的北辰·新空间项目正式入市，该项目作为北辰集团首个城市更新项目，是由北辰购物中心改造而来，项目总建筑面积约3万平方米。

同时观点指数注意到重点城市不少办公物业项目建设进程稳步进行，如广州城中村改建项目盈昊大厦已完成主体结构封顶、徐家汇中心ITC项目B座370米塔楼封顶、上海临港西岛金融中心项目主楼核心筒全面封顶等等，未来办公市场新增供应将持续增加。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

租金走势方面，期内一线城市上海、深圳以及广州办公挂牌租金均出现环比上涨，上海和深圳租金环比涨幅均在3%以内，整体租金水平变动幅度不大。而广州在8月办公物业挂牌租金为3.41元/天/平方米，环比上涨12.17%，上涨后广州办公挂牌租金在本年度首次超过深圳。

具体来看，北京和上海重点商务行政区域均出现办公租金下滑的走势，其中观点指数监测发现北京50%的行政区出现办公租金环比下滑，重点商务区西城区、东城区以及朝阳区均有不同程度的租金下降。其中，降幅最大的是西城区，降幅超10%。上海60%的行政区域出现同样出现办公租金环比下降，包括黄浦区。广州和深圳也出现部分行政区办公挂牌租金环比下滑，租金下滑区域主要集中在郊区。

同比方面，北京、上海以及广州多个行政区办公挂牌租金水平不及去年同期，主要是受经济下行以及办公市场新增供应等因素的影响，同时居家办公逐渐被企业接受也是写字楼租赁市场下行的重要因素。

可以注意到，深圳多个行政区办公挂牌租金水平超去年同期，不过重点商务区福田区以及罗湖区同比涨幅不大，租金水平基本与去年持平。

总体而言，期内一线城市办公挂牌租金有所回温，北京、上海及深圳办公租金变动幅度不同，但办公市场热度不及去年同期。

办公空间服务商继续前行，企业仍积极扩张

9月6日，恒基兆业集团旗下BCos上海恒基星扬西岸中心开业，这是BCos继上海恒基名人商业大厦项目、上海恒基六八八广场项目之后，再次布局上海的新项目。BCos本次新开业的办公空间位于上海恒基星扬西岸中心3-5层，总面积超八千平方米。

BCos是由星皓管理咨询有限公司运营，是恒基兆业地产集团旗下的高端共享办公空间品牌，目前共享办公空间项目主要分布在恒基兆业旗下写字楼项目的部分楼层中。

此外，期内北京凯德·星贸项目完成第一阶段的资产升级改造计划，目前办公楼整体升级进度近8层，预计今年10月将完成项目的整体改造，其中项目引入的Bridge+奕桥共享空间也即将亮相。

观点指数发现，将旗下写字楼项目部分楼层打造成办公空间产品的商办运营商并不少见，如中海旗下OFFICEZIP品牌，以及凯德Bridge+奕桥共享空间品牌。

观点指数认为，商办运营商推出办公空间服务品牌能够更好地服务租户，提升与租户之间的粘性，同时在项目去化，吸引客户方面也有一定的助推作用。

办公空间服务商方面，据观点指数统计，期内办公空间服务商创富港和BEEPLUS均有扩张动态。其中BEEPLUS与无锡锡东新城城市发展集团有限公司达成战略合作，合作的产业中心项目位于锡东新城商务区金控大厦，预计将在2024年初开幕。

9月6日，大横琴国际产业发展中心正式启幕，这是BEEPLUS和其主要投资方珠海大横琴集团第三次携手合作的项目。该项目由大横琴有限公司建设打造，BEEPLUS进行设计、运营、管理。

同时，期内创富港在北京和香港有新增办公空间项目开业，分别为创富港大恒科技大厦共享办公空间以及创富港香港合和中心48楼共享办公空间。

此外，观点指数关注到创富港于8月下旬公布了2023年的中期业绩公告。上半年创富港录得营业收入3.6亿元，同比增长5.49%，营收组成均为租赁及商务服务业务收入；净利润录得1630.18万元，同比下降32.3%，归属于挂牌公司股东的净利润1472.94万元，同比下降33.69%。

截止期末，创富港资产合计18.21亿元，负债总计16.30亿元，短期借款155.98万元，一年内到期非流动负债为2.50亿元，资产负债率89.54%。从财报中不难发现，创富港继续实现盈利，但净利润出现较大波动。

总体来说，当前办公空间行业虽然依然面对质疑，但不少行业中的企业仍在积极扩张，打造品牌竞争力，继续向前。

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