地产周刊丨密集政策利好 一二线城市楼市信心明显提升

“金九银十”楼市走向

编者按

眼下，楼市迎来了松绑后的“金九银十”，同时也将迎来首个超级黄金周。今年楼市“金九银十”成色如何？未来走势怎样？随着“认房不认贷”和限购政策调整优化等，楼市预期是否向好？本期地产周刊聚焦“金九银十”楼市走向，关注房价变动等趋势。

楼市热点

图片来源/新华社

■中国经济时报记者李晓红

作为本轮政策调整优化的“王炸”举措，“认房不认贷”在一线城市全面落实以来，在一定程度上增强了人们的购房信心，新房与二手房成交量均出现上升。9月份以来，又有多个重点城市的限制性购房政策逐步解除，南京、合肥、济南、青岛等全面取消限购政策，广州、长沙、天津、西安、苏州、厦门优化限购政策，继续为市场注入信心。随着购房需求持续释放，重点城市的“金九”有了好开端。

市场信心明显提升

在北京一所大学工作的李焱，刚刚在北京市朝阳区购买了婚房。他告诉中国经济时报记者，他之前一直在看房，对比了多个楼盘，考虑到通勤、周边配套以及学区等因素，在利好政策落地后，就果断下手了。“房价基本维持在政策出台前的水平，没有涨价也没有降价。短期内，感觉房价的波动性会比较小。”自7月24日中央政治局会议作出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”重要部署之后，中央和地方针对需求端的优化政策密集出炉，“认房不认贷”、降低首套房首付比例、解除限制性购房政策等逐步落地，部分改善型、观望型人群入市信心加强。西南财经大学经济学院教授刘璐对中国经济时报记者表示，一二线城市的楼市政策调整之后，市场反应较好，一些城市楼市热度出现一定程度的升温，成交量放大。可见，市场预期有了较为明显的改善，特别是对以置换为主的改善型置业需求的释放较为显著。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示，从1-8月份的数据来看，市场仍在磨底过程中，1-8月份的商品房销售面积同比下降7.1%，降幅较1-7月份扩大0.6个百分点；商品房销售额同比下降3.2%，降幅较1-7月份扩大1.7个百分点，在市场亟须重磅利好提振信心的情况下，“认房不认贷”等政策及时出台。目前，从政策效果来看，信心有所提振，主要是先前受到抑制的改善性需求的集中释放。比如，在北京，由于首套房和二套房的首付比例差别很大，“认房不认贷”后释放的边际购买力较为强劲，信心乘数效应的释放还不太明显。北京住宅房地产业商会会长黎乃超告诉中国经济时报记者：“认房不认贷”、限购限售限价政策的调整以及买房补贴等一系列政策措施的实施，有利于改善楼市环境，提振购房者的信心，特别是可以释放出更多购买需求，促进楼市发展。截至目前，楼市“认房不认贷”新政落地已有三周多，效果如何？黎乃超告诉中国经济时报记者，一二线城市的房价普遍呈现稳定或温和上涨的态势。比如，广州、深圳放开个别区域限购的大环境下，目前房价稳中有升，成交量温和放大，北京9月4日挂牌量创近年新高。一二线城市楼市成交量普遍增长，得益于政策环境的改善以及购房者信心的逐步恢复。成交量的增长意味着楼市逐步恢复。以北京为例，新政策落地后，市场反应积极。不过，王瑞民表示，尽管房地产市场有所回暖，但城市之间存在分化。例如，“认房不认贷”后，京沪呈现价格反弹态势，广深仍略显疲软，但跌幅有所收窄。一二线城市“卖一买一”，特别是“卖旧买新”的改善性需求加速释放，市场情绪短期内得到明显改善，不过更多的是“挪杠杆”而不是“加杠杆”，即把杠杆从“老、破、小”换到区位较好的新房、次新房等优质资产上，二手房挂牌量出现脉冲式增长。此次政策利好带来的市场行情修复，或在年底甚至11月份减弱。刘璐表示，当前一二线城市内部的楼市分化依然很大，同一个城市内部也很可能出现有些区域楼市偏热，而有些区域楼市偏冷的情况。因而，当前各地的楼市调控需要更为精细化的政策工具。以成都为例，位于城南的高新南区和天府新区局部，产业发展基本面好，就业人口多，因而楼市持续偏热，不仅房价较高，土拍的溢价率也较高。而成都的远郊区的楼市明显偏冷，房价相对较低，并且土拍容易流拍。成都其他传统市区和近郊区域的楼市情况大体上介于上述二者之间。

政策仍需持续发力

在多项利好政策的刺激下，楼市能否迎来“金九银十”？利好政策落地后，多地中介门庭若市，带看量稳步上升。朱莉所在的中介公司，既有二手房业务，也有新房业务。她告诉中国经济时报记者，在利好政策出台后，二手房和新房的成交量普遍增长，尤其是改善性住房需求比较大，次新房的成交量比较好。但新房的房价基本维持此前水平，二手房房价还有小幅下降。北京的李海告诉中国经济时报记者，他几年前就想置换一套更大的房子，但由于二套房压力大，就一直搁置。“认房不认贷”政策出台后，他就准备换房，咨询了几家中介，感觉房价基本没涨。黎乃超表示，在新房市场方面，由于受土地供应和开发商资金压力等因素的影响，部分楼盘存在一定的折扣促销。在二手房市场方面，受政策放开和供需关系的影响，总体来看，二手房市场的价格企稳，稳中有升，不同区域和房源的情况还要具体问题具体分析。“总的来说，当前一二线城市楼市预期向好，但房价和市场成交情况存在区域差异。政策支持对于楼市发展起到了积极作用，但需继续关注市场动态并根据需要进行调整。在未来的发展中，楼市仍需要政策的持续支持，以实现健康、稳定的发展。”黎乃超表示。“房地产市场的供求关系发生重大变化后，市民的居住需求呈现升级态势，从‘有房住’转向‘住得好’，这意味着供给侧的结构性政策的效果往往要好于需求侧政策。”王瑞民表示。王瑞民建议，后续可重点从供给侧发力，着力降低土地、金融等要素成本，增加一二线城市好地段的住宅用地供应，通过高质量供给引领并创造新的需求，更好地满足广大市民特别是一线城市市民对于美好居住的期盼。

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