一线生机 | 万科深圳微光

编者按：又一年“金九”，在多项政策叠加影响下，以一线城市为代表的楼市，信心有所复苏。正在经历深度调整的房地产行业，看到了触底回升的希望。

“道阻且长，行则将至”，中国房地产企业仍然在艰难环境中辗转腾挪，期望市场能够重回上行通道，并在这一轮周期中存活下来。

这个秋天，房企们是否等来了“一线生机”？观点新媒体将选取“北上广深”四个一线城市中八家表现各有特点的标杆企业，通过调研、观察他们的应对与调整，试图洞悉市场变局。

观点网 9月21日，穆迪保持了对万科的Baa1评级，肯可公司流动性充足、融资渠道畅通、现金短债比健康，但同时也将其列入可能下调的观察名单。

自从2017年3月，穆迪上调万科评级展望至“稳定”并维持“Baa1”以来，这家老牌评级机构对万科的看法都颇为正面，如今却出现了一丝改变迹象。

穆迪高级副总裁曾启贤表示：“在中国房地产市场复苏前景不明朗之际，该公司改善其疲软的合约销售和信贷指标的能力存在高度不确定性。”

万科的现金流管控依旧为人所称道，但销售去化却由市场决定，即便在熟悉的大本营深圳，种种不确定因素同样存在。

2023年上半年，万科深圳区域全口径销售金额100.71亿元，仅次于华润及深铁，共有三个项目入市，分别为前海万科瑧湾悦二期、龙岗万科金域学府、宝安万科未来之光。

其中，万科未来之光项目官微此前发布海报显示，新政后首个周末，累计销售20套。万科金域学府也发布过一张海报，显示“即日起执行最低首付首套20%比例政策”，但随后就被撤回。

深圳楼市新政暖风频吹，但风力几许与风向如何，尚待观察。

概念脱敏

去年末，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖在临时股东大会上表示：“过去关注城市或者大的组团，今年对每个片区关注更多一些，因为现在城市内也有片区的分化。”

今年中期业绩会，万科联席总裁张海再次表达类似观点：“城市和城市内板块分化在加剧，在一些市场表现较好的城市，相邻板块价格流速也有10%-50%差距。”

行情分化，对开发商的区位选择、产品定位提出更精细的要求。

万科住宅产品早年分为四大系列，包括起始于1992年的花城系列、起始于1996年的城市系列、起始于90年代末的金色系列，定位由低到高，依次从城郊向市中心倾斜，此外则是起始于2003年的高端系列，也就是万科的豪宅产品。

随着各区域公司发展，各自研发的高端产品线相继出现，如上海北京的翡翠、北京万科的大都会，深圳万科则拿出了臻系列，过去7年在大湾区共落子12个项目，香蜜湖、深圳湾、前海的三个项目单价均超过10万。

其中，号称臻系列2.0的前海瑧湾悦一期去年11月18日取证，推出321套建面约108-170平方米住宅，带精装交付，单价区间约9-11.8万元/平方米，均价约10.6万元/平方米，总价区间约1018-1989万元。

仅隔一日，位于前海桂湾片区的天健悦湾府也获批预售，项目可售房源626套，备案均价约9.6万元/平方米，单价区间约8.3-10.7万元/平方米，总价区间约942-1813万元，在时间、价格和地段上，与万科短兵相接。

天健悦湾府取证当天，万科瑧湾悦推出认筹优惠，总价优惠幅度在70-160万元之间，折后精装修最低价8.2万/平方米，比天健悦湾府最低毛坯价低1000元/平方米。

在诚意登记截止前，万科还发布销售补充公告，将资料修改通道的关闭时间、保证金冻结截止时间均延长30个小时，为买房者预留更多时间。

11月27日正式选房，瑧湾悦共去化289套，去化率约90%，在前海这场价格战中取得险胜。

2023年4月1日，万科瑧湾悦作为今年前海第一个取证的项目，在万科前海企业公馆开盘加推，销售超7成，相较一期首销表现较为平淡。

观点新媒体近日实地走访时发现，由于项目已处于尾盘出清阶段，案场销售人员较少，当天并未见到其他看房者。

以117平方米户型为例，仅剩5套房在售，均为34层以上高层。据介绍，目前签约享受98折+99折，折后总价1222万元，折扣单价10.37万元，备案单价10.69万元。项目预计2024年12月入伙交房。

此外，二期项目东南方向临近月亮湾大道，常年有大量货柜车通行，噪声在一定程度上影响居住舒适度。据悉，瑧湾悦4月开盘时部分客户临时弃选，主要原因就是担心噪音问题。

可以看到，促销力度收窄后，瑧湾悦二期去化略逊于一期。在前海“上车”融入新贵圈层的营销概念，已逐步让位于价格和项目因素。

“这两年，在购房人耳朵里‘前海’这个词已经听到生茧。高位套牢的人不仅没享受板块价值兑现，还要被迫接受不完善的配套，甚至面对新房倒挂的巨大差值，这就是为何前海片区时常发生业主维权的原因。”一位深耕前海7年的中介销售如是说道。

改善需求

前海乃至南山区的豪宅市场，历来是深圳楼市中最具抗周期属性的一部分，而根据深圳中原研究中心数据，今年上半年，南山住宅二手成交量，1000万以上的豪宅占比46.4%，比去年同期下降7.1个百分点，而750万-1000万元的改善型住宅占比20.1%，比去年同期上升7.3个百分点，500万-750万元的区间则没有太大波动。

上半年，与豪宅或更低价位的二手房相比，改善型住宅市场需求有所凸显。

整体来看，国家统计局最新发布数据显示，2023年6月份，一线城市二手房价格环比下跌0.7%，是2014年9月以来单月环比降幅最大的一次，北上广深二手房价纷纷下行；其中，深圳降幅0.7%，新房市场价也环比下降0.3%。

据乐有家研究中心统计，今年上半年深圳二手住宅过户量达16236套，同比上涨63%，但仍未恢复到2020年同期的一半。

8月31日，深圳实行“认房不认贷”政策。据观点指数监测，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，较8月份同期增长12.51%；一手住宅成交813套，较8月份同期下降27.73%。

随着改善型购房需求占比提升，二手市场的交易与一手市场的复苏紧密相连，但二者的传导存在滞后性。观点新媒体走访深圳万科另一个楼盘未来之光时，也同样能发现这一迹象。

万科·未来之光位于宝安尖岗山片区，背靠尖岗山，面朝曦城别墅区，是2022年4月深圳首轮集中供地万科+深圳安居集团拿下的尖岗山A012-0112地块，当时距离万科上一次在深圳拿地已过去17个月。

根据出让公告，宗地占地面积9.8万平方米，建筑面积21.55万平方米，起拍价为61.3亿元，最终以70.51亿元+配建2.6万平方米成交，毛坯最高限价87494元/平方米。

该项目在去年11月18日首次预售，推售房源416套，建面约73-103平方米住宅单元，备案均价约8.6万/平方米，单价区间约7.5-9.3万/平方米，总价区间约556-970万元。

项目未开盘已启动转介，前期意向登记客户超800批，最终审核入围并冻资387批，开盘当天卖出295套，去化超7成。此后，在2022年12月29日、2023年3月29日、2023年4月18日又进行了三次加推。

其中，4月18日共推售房源177套，开盘前i深圳登记268批，部分畅销户型出现2批客户抢1套房的情况。加推当晚认购金额约5.1亿元，推盘认购率超8成。

观点新媒体实地了解的125平方米户型，正是在上一次加推时入市。

该房源实际面积124.85平方米，原价1104万元，折后1019万元，折扣幅度为92折，7天内完成签约再减5万元。折算下来，原单价8.84万元每平，折后单价8.1万元每平，折扣幅度84.79万元。

此外，销售透露周末会有一天推出特价房，楼栋为11-12栋的5楼和9楼。

观点新媒体还发现，未来之光项目通过已建成的沿街商业举办活动，吸引附近客源看房。据悉，盒马先生已沟通意向，华润万家已入驻。“大社区讲究烟火气，前置招商可以帮助把烟火去搞起来。”一位销售如是说道。

当问及125平方米四房户型等改善型产品去化进展如何时，有销售回答：“多啊，但是他们手头的房子都卖不掉，只能先来看。改善的困难在于，原来的房子不出去，无法产生下一笔交易”。

谨慎拿地

今年以来，万科入市的三个项目在开发模式上各有侧重，两个属于合作开发，另一个来自旧改转化，这也折射出万科如今在大本营深圳的投拓战略。

其中，臻湾悦项目所处整个地块属于“前海颐城”，土地为前海“地主”深国际持有，住宅分四期开发；一期颐湾府由深国际、深业集团开发；二期栖湾里由深国际开发；三、四期，也就是臻湾悦的开发公司则为深国际前海商业发展有限公司，经过万科二次增资扩股，股权达50%后,臻湾悦项目实质由深圳万科独立操盘，主导定价、营销等事项。

万科未来之光项目发展商为深圳市安万置业有限公司，工商信息显示，该公司由深圳万科和深圳人才安居集团分别持股51%、49%，人才安居集团主要负责人才安居房和公租房，万科负责商品房销售。

万科金域学府原为万科翰邻城三期，前身为龙岗龙城街道回龙埔片区城市更新单元三期。

据财报显示，截至2023年上半年末，万科在深圳共有9个在建开发产品，其中罗湖食品大厦项目、上角环、天誉花园、大都会、深圳自行车厂项目等均来自旧改。同时，报表披露的深圳拟开发产品仅两个，即深圳三星工业区项目一、二，为福田工改工项目。

来源：企业公告、观点指数整理

根据公开信息统计，截至2022年末，万科在深圳已获批的城更项目有22个；另据合一城市更新研究院数据，截止至2022年底，万科深圳计划立项拆除规模175.74公顷，在2010-2022年深圳城市更新计划立项拆除规模前十房企里位列第九。

此外，万科尚未并表的合作项目还包括与大股东深铁合作的深超总SIC65“藏系列”公寓，以及纾困绿景的白石洲三四期等。

相较于深耕旧改和频频合作，万科近年来在深圳公开市场拿地意愿较低，过去三年多时间仅成功出手两次。

2020年，万科仅在宝安尖岗山以59.98亿元、配建6.6万平方米只租不售人才房的条件拿下一宗宅地，到2021年，全年未在深圳公开拿地，2022年也只与深圳安居集团联手拿下尖岗山新地块。

从全国来看，今年1-8月，万科累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，权益地价总额约431亿元，已接近去年全年水平，但在大本营深圳，年内至今再未出手拿地。

8月初的第二轮土拍中，调规删去商办面积的宝中A001-0212宗地吸引万科等21家房企参与争夺，进入摇号阶段后，万科却成为唯一放弃参与摇号的房企。

此前6月出让的南山深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地，万科没有参与报价。有市场传言称，深圳万科新任总经历周嵘对该地块颇有意愿，但最终被总部否决。

年初万科迎来新一轮的区域公司人事变更，原东莞万科总经理周嵘出任深圳万科总经理。

周嵘在2005年加入万科集团，先就职于万科东北地区，之后调任深圳，随后一路升任到深圳万科副总经理，2015年6月调往东莞担任总经理。据悉，周嵘从深圳副总到东莞总经理是郁亮的提拔。

周嵘调任这几年里，万科也多次登顶东莞房企销售金额排行榜。

据第三方统计数据，2022年深圳万科权益销售额121.86亿元，仅略高于东莞的114.24亿元，比2019年的327.96亿元下跌超过六成。

如今，万科南方区域将东莞屡创佳绩的周嵘调回深圳，但在开发经营本部收拢兵权的大背景下，深圳万科拿地愈发谨慎，巧妇或许也难为无米之炊。