25万亿房贷再降息，你还提前还款吗？

9月25日，在经历近半个月的等待后，翘首以盼的存量首套房贷利率终于正式下调！不管你买房按揭时利率是多少，现在都能下调到4.2%左右。对于手头上还有房贷没清的老铁，是个大利好的消息，尤其那种5.8%以上高利率的站岗人，这一波甚至能省一辆车。二十五万亿的存量房贷，这次降息就让老百姓少给了2000多亿的利息。

银行为啥突然大发善心呢？首先咱得说，这不是银行突然善良了，而是被逼无奈。自从疫情后，楼市进入寒冬，民间就掀起了提前还贷和按揭转按揭的狂潮。从数据上来看，今年一季度个人住房贷款提前偿还率上升了15.2%，二季度上升了13.1%，增速是创记录式的提升。为啥大家都抢着提前还房贷呢？我们之前讲过，一方面是房地产走到头了，炒房客是最早感受到的，所以他们就开始大量的出售手上的房产。在待押过户政策出台之前，如果你想卖房，就必须提前把房贷清掉，解除了抵押之后才能卖给别人，所以很多人在这个时候都开始提前还贷套现离场。

另一方面，经济下行的压力是每个普通人都能感受到的。像疫情前几年，自然都觉得工资收入不断的增长，房价也在不断上涨，这两种上涨让我们对房贷那点利息似乎没感觉。之前一个月挣2万，房子也还在升值，几千块的利息，感觉不到压力。但是现在一个月就挣几千块，房价不仅不涨还跌了，那利息就成了生活中非常大的一笔支出，200万的贷款，30年的按揭，利息可能比本金还高，那提前还款就等于省了200万，所以大量有条件的人就开始提前还贷了。没有条件的背贷者，像我一个朋友，手上没那么多现钱，又不想背那么高的房贷，就搞起了按揭转按揭。也就是把房贷转成了消费贷、信用贷，反正就是换成利息更低的贷款，降低自己的利息支出。

大量的民间金融公司，把这种转按揭玩出了花。他们会帮你找过桥资金还房贷，再帮你注册皮包公司，申请企业贷，然后利息就能省十几万。甚至有的地方小银行为了拉业务，都提供了这样的业务，但对于整个银行业来说，提前还贷和按揭转按揭都是非常头疼的事情。对于银行来说，房贷是最优质、规模最大的信贷项目，因为老百姓不到万不得已，基本上不会欠房贷。25万亿存量房贷，未来20年能稳定提供十几万亿的利息，对于银行来说，这就是稳定的摇钱树。但现在大家都去提前还贷了，银行得少挣多少钱呢？

对于监管层来说，大量的按揭转按揭的情况出现，增加了金融风险。也让中小银行和大银行搞起了同业恶性竞争，这也是大哥们不愿意看到的。所以从去年开始，大哥就出台了一系列政策，比如降低基础利率，允许贷押过户，鼓励消费者去银行协商降低利息等等，一直到今天全面统一下调利率。这些政策客观上，确实给借款人带来了实惠，给老百姓让了点利。但主观的目的都是，老乡别走，凡事好商量。银行就少割韭菜两刀，换取韭菜安静的待在菜园子里，别跑了。

总的来说，不论是房价问题还是房贷问题，我们都可以看到，在群众不断的斗争当中，地产商和银行都会不断的让步。你不买我不买，明天还能降300，你不带我不带，明天就是大白菜。站在资本的角度，地产行业已经步入寒冬了，但对于我来说，消费者的春天才刚刚降临。