存量房贷利率调整落地，有买房人一个月省500块，“不考虑提前还贷”

本文来源：时代财经 作者：张昕迎

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存量房贷利率今起下调！

根据中国人民银行、国家金融监督管理总局的政策部署，以及各银行出台的调整细则，9月25日起，存量房贷利率调整正式落地实施。

“房贷利率从今年调整前的5.43%降到4.2%了，一个月省了500多块，贷款总额是108万。”9月25日上午，安徽的林女士告诉时代财经，今天凌晨两点，她就打开农行手机APP查询房贷调整情况。“和彩票兑奖一样，很激动。”林女士说。

同日，广州的李先生告诉时代财经，“我的贷款是70万左右，按照新的LPR调整，房贷利率从5.2%变成4.3%，大概每月省了300块钱。”李先生还称，暂时不考虑提前还贷。

当天，已有建设银行、农业银行等多家国有大行开始下调存量首套住房、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款利率水平。工商银行、中国银行等均已在手机银行APP中上线“存量房贷利率调整”服务，方便房贷业务客户进行信息查询。

以建设银行为例，9月24日，其官方微信公众号“今日建行”发文称，9月25日8:00起，用户可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果，其他入口查询将于9月26日更新利率信息。

国有行、股份行影响较大

本次存量房贷利率调整政策于9月初发布。根据中国人民银行、国家金融监督管理总局8月31日通知，自9月25日起，允许商业银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。

此后，四大行进一步明确存量首套住房贷款利率调整事项。9月7日，工、农、中、建四家国有大行发布公告，对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，明确将于9月25日主动批量调整利率，整个过程不需要借款人操作。

另一方面，对于二套转首套利率调整，则需要借款人在9月25日起，向银行提出申请并提供首套房贷款相关证明资料，银行将在10月25日对审核通过的业务，进行统一批量调整。

从各家银行公告来看，存量房贷利率的调整幅度与贷款发放时间、所在城市首套房贷利率政策下限情况相关。据央视财经报道，全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。

对于存量房贷利率调整的影响，9月22日，普华永道相关负责人在接受时代财经等媒体采访时表示，随着房地产政策及存量房贷利率调整等措施密集落地，按揭贷款需求有望回升。

不过由于不同银行对于房贷的布局情况不同，受影响程度可能不一。“对房贷利率盘子比较大的银行，短期内可能会有一定的影响，如果是房贷比较少的银行，可能会利用眼下的机会，更多地去做一些房贷业务，以此提升利润。”上述负责人表示。

此前，开源证券银行首席分析师刘呈祥在接受时代财经采访时也指出，存量房贷利率下调预计对银行盈利能力的影响有限。“本次调整对该类城市按揭贷款占比高的银行，负面影响或有限；对按揭贷款占比高的银行，如国有大行和股份行影响较大。”

净息差和利润仍将面临下行压力

本次存量房贷利率下调之前，年内LPR已经历过两轮调降，贷款利率呈明显下行趋势。

根据普华永道9月22日发布《2023年半年度中国银行业回顾与展望》报告显示，2023年上半年，1年期和5年期以上贷款市场报价利率均下降10个基点。据央行统计，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期降低107个基点。

政策驱动下，银行业正在加大力度服务实体经济，不过盈利能力也受到一定影响。普华永道报告称，2023年上半年，各家商业银行积极响应国家金融支持实体经济政策，继续扩大贷款投放以畅通经济金融良性循环，银行业利润增速放缓。

据普华永道统计，2023年上半年，58家A股/H股上市银行整体营业收入同比增长0.50%，较上年同期增速回落明显；整体净利润同比增长3.49%，增速同比放缓，拨备前利润同比下降1.78%。上市银行平均总资产收益率和加权平均净资产收益率均有下降。

普华永道分析称，在让利实体经济、市场利率整体下行等因素影响下，加之下半年商业银行存量房贷利率具体调整细则落地，银行净息差和利润仍将面临下行压力。

“由于银行业绩与整体宏观经济周期相比具有滞后性特征，预计下半年银行业面临的压力与挑战仍将持续。商业银行一方面将持续提升服务实体经济的能力，支持实体经济转型升级和科技创新发展，全面深化数字化转型，提升金融服务的覆盖面和可得性；另一方面应考虑降低金融服务成本，提升资产质量，加强风险防控能力，坚决守住不发生系统性风险的底线。”普华永道中国北方区金融业主管合伙人朱宇表示。

普华永道报告显示，2023年上半年，上市银行客户贷款持续增加，贷款余额158.83万亿元，较2022年增长11.58万亿元，增幅7.86%，相比2022年下半年增速显著回升4.47个百分点，高于上年同期增速0.15个百分点。

其中，大型商业银行增速最快，其次是城农商行和股份制商业银行。上市银行对公贷款同比增长13.52%，加大了对基建、绿色、科技创新的信贷支持。零售贷款增长乏力，消费、按揭贷款增长需求不足。2023年上半年，上市银行零售贷款总额56.65亿元，较年初仅增长2.21%，增幅趋缓。

2023年6月末，58家上市银行整体关注率、逾期率、不良率分别较年初高点回落0.07个、0.04个和0.02个百分点，且同期不良核销及转让规模亦下降，各项风险指标及风险抵补能力保持稳健。

2023年6月末，上市银行整体拨贷比为3.15%，与上年末基本持平；拨备覆盖率为241.64%，较上年末增加4.14个百分点。商业银行应关注《商业银行金融资产风险分类办法》对不良贷款规模和比率的影响。上半年上市银行不良资产核销及转出金额4133亿元，较2022年同期减少1.55%。

2023年6月末，上市银行负债总额为263.88万亿元，较2022年末增加21.01亿元，增幅8.65%。负债结构方面，客户存款仍是上市银行主要的资金来源，大型商业银行和城农商行的存款占比均有所提升，同业负债占比均有所下降。