存量房贷利率今起调整， 九批次新盘或维稳市场成交热情

在“金九”收官前夕，上海楼市迎来两大利好消息。首先是9月25日起，各家银行将开始调整存量首套房贷利率。多家银行的手机银行已陆续上线“存量房贷利率调整”页面，符合条件的客户，通过App即可线上发起申请。

另外，上海第九批新盘于9月24日正式官宣，房源充裕共计29盘，预计最快于中秋-国庆小长假前后启动认购。近期打算置业的购房者不妨利用这段时期，挑一挑中意的新房。

手机银行App可发起申请，二套转首套获益较大

9月1日，北上广深等城市全面实施“认房不认贷”政策。针对贷款发放时满足首套资格的购房家庭，各银行将在9月25日统一调整房贷利率。

如今靴子正式落地，除了符合批量调整情况的客户外，“二套转首套”等客户仍然需要在9月25日之后主动提交申请并提供相关证明，银行将于10月25日对审核通过的业务进行统一调整。若错过了10月25日前的集中申请期，后续也可以申请办理。这类人群或将是此轮政策调整的最大受益群体，也是本次调整影响占比较大的群体。

另外，还有部分采用固定利率的存量房贷客户，此类客户需把固定利率转为LPR定价的浮动贷款利率，才能参与本次利率调整的政策。

网易房产了解到，今日多家银行在手机银行上线“存量房贷利率调整”功能，方便“一键办理”，同时为客户提供查询服务。

中国银行手机银行app截图

工商银行手机银行app截图

网易房产从建设银行方面了解到，对于今日批量调整的房贷利率会在当日立即生效，调整成功后银行将通过短信告知客户。客户也可以通过手机银行App等渠道的“存量房贷利率调整”功能，查询利率调整结果。

针对“二套转首套”的存量房贷利率调整，建设银行自今日起在手机银行App等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，客户可以通过手机银行App上传申请认定为首套房贷款的证明材料，填写联系方式等信息；也可以携带身份证件、首套房贷款证明材料至营业网点办理。

以上海的购房者在2021年12月签订首套个人住房借款合同为例，还贷期限30年，有贷款纪录但名下无房，发放时按照二套房贷执行，LPR+45个基点，贷款本金和利息总额约417万，月供约11608元。

如今在新政后，按照LPR+35个基点来重新计算首套房贷利率，同样以贷款200万30年等额本息为例，贷款本金和利息总额约367万，月供约10193元。

具体调整利率有关情况，需依据此前银行公布的上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限。其中，在2020年4月21日至2021年7月23日期间发放的个住房贷款，最低利率下限可下调至LPR标准。

对于本次房贷利率调整，易居研究院研究总监严跃进表示，总体来看，首套房的购房者大多享受到了政策红利。从城市分类来看，大城市的房贷利率总体较高、贷款金额也较高，所以在统一下调的过程中，此类城市可以享受到更好的减负效应。而小城市由于基本执行了全国房贷利率的下限，所以此次利率下降的空间要更大。

九批次新盘供应足，豪宅缺席刚需盘发力

9月24日，2023年上海第九批次新房官宣，共计29盘，7205套房源，总建筑面积84.8万方。

部分期待中的黄浦、徐汇滨江豪宅项目再一次缺席。从本批次入市的楼盘来看，10万+/平的楼盘有5个，浦东占了三席，市区的供应量与此前两批次基本持平。五大新城是九批次的供应主力，青浦、松江、嘉定、奉贤和临港的新盘数量有17个之多。

另外值得注意的是，均价10万/平以上的新房，入围比全部调整至2.5。中外环的浦东三林前滩南2大新盘，入围比全都提高到了2.5。静安大宁的静安天悦，从之前2的入围比也扩大至了2.5，对于高预算低积分的购房者而言，是一大利好。

再来看本次入市的热门楼盘，浦西市区仅有2盘入市，分别为静安天悦和中海海上和集。

静安天悦就在大宁金茂府南侧，后者大宁金茂府目前二手挂牌价在16万/平上下。静安天悦此前多次入市均触发80+的高积分，本次认购价依然保持10.5万/平，尽管入围比提升，但依然大概率会继续触发高积分。

相比之下，本次唯一内环内的新盘中海海上合集周边城市界面稍弱，人气或不及大宁项目。另外，桃浦智慧城新盘桃浦金茂府再次加推，项目在更名后能否助推销量提升值得关注。

浦东本次市区共有3盘入市，均在中环附近，以改善型产品为主。三林滨江前滩南区域将有2盘开启认购，分别是绿城前滩百合园和华润前滩润璟。华润项目户型分布较广，绿城项目以大户型为主，且入围积分门槛或不低。而在张家浜区域新盘为浦开摩登江南以180平以上的别墅和大平层为主，预计对积分要求较低。

近郊区域方面，闵行本次缺席九批次，大虹桥则有2个纯新盘入市。位于虹桥徐泾主城区的华润虹桥润璟户型跨度较大，不仅有92平小户型洋房，还有199平的超大户型。

另外，位于江桥的龙湖青云阙同样备受关注，约6.19万/平的单价比起去年同板块入市项目要高了不少。项目将推出316套100-145平改善产品，社区或自带商业综合体。

远郊方面，嘉定和临港是九批次供应主力，嘉定共有六盘登场，不乏有理想之地等此前大热的新盘。

在认房不认贷政策落地后，释放了部分郊区刚需客群的购房需求。尤其是临港新片区，置业门槛相对较低。对于在上海无房的购房者而言，首付仅100万左右就能轻松上车。在此背景下，9批次临港也迎来放量供应，共5盘集中入市。

对于后续市场走势，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，第九批新盘的供应量还是相当充分的，为后续成交做铺垫。不过预期中的热门板块，比如徐汇滨江等认没有项目入市。虽然政策利好带来的一波看房、认定高峰过去，市场焦虑情绪开始抬头，但数据上已经有好转，短期也能缓和一下担忧情绪。至少目前来看，大部分项目认筹去化都还不错，持续向好的数据有助于强化稳定市场预期。