拼命保壳，暴雷房企的选择题

文/乐居财经 严明会

时间一点点向9月30日靠近，曾扎堆在去年4月1日停牌的房企，正在加快复牌的步伐。

9月22日晚间，中国奥园（3883.HK)宣布，公司达成所有的复牌指引，将于9月25恢复在联交所买卖。

奥园是去年4月1日停牌房企中的一员，在经历了长达超17个月的停牌后终于回归。至此，当时停牌的品牌房企，已基本完成复牌。

与一众长期的停牌的房企一致，在复牌当日，中国奥园股价暴跌成仙，盘中跌超70%，总市值已经不足10亿港元，而在巅峰时期，中国奥园的市值一度逼近400亿港元。但能保住资本的外壳，对于奥园来说已是最好的结果。

另外，复牌也被看作出险房企回归正常经营的重要一步。上个月，奥园的境外债重组方案已经基本落地，这个月境内债展期也已经达成。不过，如今房地产市场所有政策力挺，但复苏依旧缓慢，对于奥园来说，回归正轨还有很长的路要走。

必须达成的复牌

对于停牌房企而言，通常会在补发业绩报告、出台债务重组方案等一系列事件后达成复牌，但中国奥园的复牌，却来得晚了一些。

早在7月时，奥园就已经补发了缺席的3份财报，并抛出境外债务重组方案。然而，其并未在当月实现复牌。2023上半年，奥园实现营业收入109.41亿元，归母净利润-29.45亿元。

时间来到9月初，奥园再次迈出重要一步，称合计续存12只境内标准化公开债务产品已全部顺利达成展期，整体期限三年。

但奥园依旧未随即实现复牌，而此时距离9月30日的摘牌期限，仅剩24天。

这不免引发市场担忧，不过业内人士分析，奥园必然会实现复牌，也必须实现复牌。原因在于，奥园的境外债务重组方案中，是要用股权抵债的。

奥园债转股的具体内容为，奥园拟发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，转让给债权人。同时，奥园还将发行1.43亿美元无息强制可转换债券，将于2028年9月转化为奥园股份。

奥园的债转股方案，给了债权人期待。奥园转给债权人的14亿股股份，对价为每股1.06港元，而在停牌之时，奥园的股价为1.18港元/股，而复牌的暴跌在所难免，债权人所持有的债权金额也随着暴跌缩水。

1.43亿美元的可转换债券，最终转化为奥园29.9%的股权，也就是相当于仅16.9亿股份。按当前汇率粗略计算，每股约等于0.65港元。

奥园在复牌之后，股价已经跌至0.3港元左右，已不及债转股的价格以及可转换债券转股后的价格。

债转股，或是债权人在赌奥园未来的股价上升，但有一个前提，就是奥园的上市地位必须保住。8月10日晚，奥园宣布，75.89%的债权人已正式签署或同意重组支持协议。至此，重组方案已经通过，奥园在9月30日复牌是必然的。

股权偿债

与奥园一样，抛出债转股重组境外债务的房企并不在少数。

9月18日，融创境外债务重组会议上，共有2019名债权人投票，2014名债权人支持，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%。

融创的偿债方案，同样包含债转股。在几经调整后，最终的方案包含，将10亿美元的现有债权转换为10亿美元的9年期可转换债券；发行27.5亿美元五年期强制可转换债券。最低转股价每股4港元，强制可转债的规模上限到27.5亿元。

融创是去年4月1日停牌的房企之一。4月13日复牌以来，融创股价曾一度跌至最低0.87港元，而在9月份的高点一度达到3.59港元，这对于债转股的债权人而言无疑一个欣慰的局面。

今年1月初，花样年抛出债务重组方案，其中将13亿美元的债务股权化，这部分债务占比花样年境外票据的32%，不过花样年指出，债转股后，曾宝宝依旧是公司最大控股股东。

3月9日，花样年境外重组生效，至5月20日已有77%的债权人同意并加入重组协议，而花样年则在今年8月11日达成复牌。当前股价较复牌日收盘价波动不大。

今年3月初，旭辉同样掏出债转股偿债方案，债权人可选择将部分债务转换为旭辉股权或可换股债券。旭辉于今年4月开始停牌。

恒大的债务重组协议同样包括债转股，不过并非用的恒大股权，而是恒大汽车及恒大物业。今年7月28日，停牌16个月的恒大汽车达成复牌，为恒大系首家复牌公司。紧随其后，恒大物业也在8月3日达成复牌。

相比于A股，港股房企算是“幸运”的，不会因股价长期低于1元面值而触发退市，即使股价再低，也能用债转股方案给予债权人希望。