房贷利率下调近1%，月供只少了70元，怎么回事？可能有三种情况

9月25日起存量房贷利率正式下调，有的朋友前几天已经查到了利率下调的幅度，基本上调到4.2%或者4.3%。不过，有人反映利率从5.145%下降到4.2%后月供只少了70元，远比想象中的少，怎么回事呢？

贷款利率下调了0.945%，相当于94.5个基点，下调幅度不能说不大，实际月供至少了70元，造成这一情况的可能性有三种。

第一，贷款本金所剩无几，利率下调影响不大。

比如，有人十多年前贷款30万元买房，还款期限为20年，经过多年还款后的本金只剩下了不到10万元，如果当中有提前还贷的则剩余本金更低。

月供高低与两点有关，一是利率，二是本金，在本金所剩无几的情况下利率哪怕大幅下降也不会让月供减少很多。

第二，组合贷款中的商业贷款比例很低。

房贷分成三种，纯商业贷款、纯公积金贷款和组合贷款，最后一种既有公积金贷款又有商业贷款。有的朋友的房贷中绝大部分为公积金贷款，不在本次调整利率范围之内，商业贷款占比很低导致月供下降幅度很。

比如，张三两年前贷款60万元购房，采取了组合贷款形式，其中公积金贷款总额为50万元，商业贷款总额为10万元。还了两年后商业贷款部分的本金只剩下9万元了，本次调整利率只针对这9万元商业贷款部分，不是全部贷款。

第三，本月应还金额并非未来每个月的月供。

这次调整存量贷款利率发生在9月，每一位借款人的还款日期并非和调整利率一致，举个例子说明一下。

假设张三调整前的贷款利率为5.2%，每月28日还款；银行在9月23日调低了张三的房贷利率，降低至4.2%。张三9月的贷款利息要分成两部分计算，8月28日至9月22日按照5.2%计息，9月23日至9月28日才按照4.2%计息。低利率在本期还款中只占了6天，高利率却占了25天，少还的月供自然不会多。

等到10月28日下次还款时会经历一整个月的低利率，从9月29日至10月27日全部按照4.2%计息，算出来的结果才是未来每个月需要支付的月供。换言之，将10月的月供与8月的月供比才可以算出利率降低后到底节省了多少月供。

以上三类情况几乎列举了所有觉得贷款利率明明下降了很多可每月归还的月供却没少多少的情形，大家可以根据自身情况对照，如果实在不放心建议询问贷款银行，得到的回复基本上和本文中写的一样。

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