存量房贷今起下调，网友纷纷晒图！为何调整后利率有高有低？

9月25日起，各家银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

根据多家银行此前公告，对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷款，将于9月25日主动批量调整贷款利率，无需借款人额外操作。

此外，对于“二套转首套”、未完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息等情况的存量房贷，借款人可以从9月25日起，向银行提出申请并提供证明材料，银行将对审核通过的业务进行批量调整。

有用户已经调整完毕

记者了解到，今日一早有用户查看存量首套房贷时发现，其利率已经调整完毕。据该北京用户透露，其存量首套房贷利率已降至LPR不加点，较此前下调了10个基点。

而社交媒体上，也不少网友纷纷晒出调整成功的截图，部分借款人房贷利率已降至4.2%。

有人每月将“减负”超4000元

“这次房贷利率调整后，相当于每年多增加近两个月的收入”，2022年3月在中国银行某省分行某支行办理住房按揭贷款的宋先生对记者表示，他总共贷了300万元，期限30年，目前执行利率为5.05%，按月等额本息还款，月还款额约16196元。

根据中国银行的有关调整细则，宋先生的贷款利率将下调至4.3%。宋先生告诉记者，他剩余本金约为236万元，调整后月还款金额约11877元，这也意味着，他每月将少还4319元，一年累计少还51828元。“确实还款压力减轻不少”，宋先生感叹道。

仅从记者了解到的情况来看，类似宋先生这样调整额度较大的客户并不算多，不少客户的调整额度在千元左右。对比来看，“二套转首套”客户感知到的减压程度相对而言比“首套”客户要更高一些。

北京的刘先生已成为首都的“新市民”，他于2019年1月在购置了新房并在工行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年。“我在外地用贷款买过房，按照北京当时‘认房又认贷’的政策，按照二套房贷利率政策办理，执行利率是基准利率的1.2倍，5.88%，后来转换为LPR定价后是LPR+108BP”，刘先生告诉记者，他每个月的还款额度在12700元左右。

不过，按照工商银行的调整细则，此次调整后，刘先生的贷款将降低108BP，每月还款10800元左右，比之前减少了将近2000元。“这次利率调整真是大大节省了我们的房贷利息支出，减轻了每月的还贷压力，省出了奶粉钱。”刘先生笑称。

厦门的张先生同样也因为存量房贷利率调整落地而大幅减轻了还款压力。“我是2023年2月在厦门买了一套房，当时外地老家已经有一套了，但贷款还没还完”，张先生对记者表示，因此厦门的房产就按照二套房房贷进行了利率认定，贷款金额300万，期限20年，采用等额本金还款法，年利率5.1%，每月需还贷25300元。

“今年年中，生意遇到了点困难，7月底就卖了老家的房填补亏空”，张先生表示，原本他是想把这套房产也一并卖出，全家租房住渡过难关。不过，此次存量房贷利率调整政策落地后，根据建设银行发布的首套房认定规则，他的贷款利率将降为4.1%，每月还款额将减少约3000元，生活压力得到进一步减轻，因此家里唯一的房产也无需出售了。

平均降幅大约为80个基点

此次调整幅度有多大？据了解，存量房贷利率的调整幅度主要根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限而决定。全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。

各家银行公告都以2022年5月15日为分界线，确定不同的调整幅度。记者了解到，由于2022年5月15日，中国人民银行将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，因此此次首套房存量房贷利率也按照2022年5月15日前后来调整。

中国工商银行个人金融业务部总经理曾琪介绍：“2022年5月15日之前，我们调整到LPR的水平，在这个之后的，调整到LPR减20个基点这样一个水平，但是因为我们的房贷有一个因城施策，不同城市不同利率的要求，所以在调整的过程当中也是在这样一个大的前提下面去进行调整。”

有借款人反映，有的人存量房贷利率降到了4.2%，有的则降到4.3%。而按9月20日的最新报价，五年期以上LPR为4.2%。对此，业内人士表示，无需着急，这是因为房贷利率每年重定价一次，要看合同是如何约定。中原地产首席分析师张大伟表示，利率降到4.2%的借款人适用的是最新5年期以上LPR；利率降到4.3%的借款人目前适用的LPR是2022年12月发布的。

张大伟表示：“一般房贷利率会一年调整一次，至于调整的日期是不一样，有的是合同签署日调整，大部分是从新一年的1月1日开始。”

此外，还有部分城市首套房贷利率下限高于全国首套房贷利率下限，按照要求，需要以当地规定为准。

调整后利率为何有高有低？

部分借款人在查询到利率调整信息后产生疑问：“为什么有的购房者利率可以降至4.2%，有的只能降至4.3%，而有的甚至更高？”

对此，记者采访多家银行个贷工作人员了解到，借款人房贷利率调整后的具体LPR值，与借款人签订合同中的贷款重定价日相关。在每个重定价日，贷款利率由最近一个月相应期限的LPR利率+基点重新计算确定。

今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，因此，对于房贷重定价日在2023年6月20日之前的借款人来说，目前房贷利率的LPR仍为4.3%。

中国银行贷款经理告诉记者，“本次存量房贷利率调整，是对LPR的加点幅度进行调整，不涉及其它合同要素的改变。如贷款重定价日未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值，待下一重定价日到来后，方重定价为新的LPR值。”

此外，还有部分城市首套房贷利率下限高于全国首套房贷利率下限，按照相关规定，则以当地的首套房贷利率下限为准。

例如，北京地区市场利率定价自律机制日前发布公示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率+55BP。

建设银行个贷中心工作人员向记者解释道：“在北京地区，2019年10月7日前发放的首套房贷，最低可调整至相应期限LPR不加点，已经低于LPR的不作调整。在2019年10月8日后发放的，最低可调整至相应期限LPR+55个基点，目前调整后最低是4.75%。”

“二套转首套”如何操作？

对于“二套转首套”，各家银行的流程略有不同。

工行给出的攻略，贷款人在登录手机银行进入利率调整申请页面，选择需要调整的房贷合同后，点击“+”上传“首套住房贷款证明材料”影像，贷款人可点击“查看指引”查阅当地“首套住房贷款证明材料”具体内容及提供方式，阅读并同意《中国工商银行个人住房贷款利率调整确认书》，同时验证手机号码后提交申请，手机银行将显示“提交成功”页面。申请成功后，该笔利率调整申请处于“待受理”状态，存量房贷利率调整后，工行将通过短信告知，也可在手机银行“存量房贷利率调整”板块查询利率调整进度和结果。

建行9月25日起将在手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，贷款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息。贷款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至营业网点办理。首套房贷证明材料一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明，具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。

中行方面，如果贷款是二套住房贷款，则会出现相关提示，按照步骤依次操作，勾选“存量房贷利率调整范围”，并复制粘贴相关声明，进入下一步材料上传页，点击“添加图片”，逐条上传自己的证明材料影像件，点击提交，上传完所有证明材料后，提交确认并按提示输入手机验证码，成功后会出现已受理界面。中行表示，因审核需要，后续贷款经办机构客户经理会联系客户，邀请客户赴贷款经办机构提交相关纸质证明材料等。

交行表示，若显示“非首套房”状态，代表本笔房贷发放时非首套房贷，如实际住房情况已符合房屋所在城市首套住房标准的，请备齐相关佐证资料，自9月25日起前往贷款经办机构申请转换为首套房贷，或通过手机银行在线预约申请后再前往贷款经办机构办理。

固定利率如何申请利率调整？

如果房贷目前是固定利率，想要调整，需要先转换成LPR浮动。

建行方面，如贷款符合调整条件，9月25日起，贷款人进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，点击“确认”即可一键完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已受理，等待调整生效”。贷款人也可以携带身份证件至营业网点办理。

交行方面，若显示“非LPR浮动”状态，代表本笔房贷符合利率调整条件，但当前贷款定价方式为以贷款基准利率定价或采用固定利率方式，需要先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率，9月25日起可登录手机银行进行线上申请。

中行方面，对固定利率或人民银行基准定价贷款，需前往贷款经办机构变更为以LPR定价的贷款之后，再申请存量房贷利率调整。

话题主持 | 记者 梁泽铭

来源 | 羊城晚报•羊城派

责编 | 陈诗洁

编辑：梁泽铭

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