超全解读！西安新政有新变化，涉及落户、“刚需”认定！

今天一大早，西安住建发布了此次新政的有关细则，取消限购区域的落户年限，并对刚需家庭的认定条件做了重新调整。

具体，我们一起来看：

01

住房限购区域包括哪些？

西安市住房限购区域调整为二环以内，二环以外区域不再执行住房限购措施。

最新解读：此前，西安执行的限购主要是以区县为参考，西安市辖区内11区2县以及西咸新区直管区处于限购区，本次限购变更为二环以内，这意味着西安二环内的新城区、莲湖区、碑林区、未央区、曲江大明宫等部分区域限购。

而限购的取消，也恐将释放大量购买力，西安的优势教育、交通、经济、中心城市、环境等优势，将吸引陕西其他地级市，乃至河南，山西，内蒙以及西北五省等各城市大量购房人。

02

住房限售政策有无变化？

西安住房限售区域未作调整，包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城。

在住房限售区域内，已购买或新购买的商品住房， 房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易。

已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。

最新解读：限售政策与之前相比，并无发生变化，新房《不动产权证书》未满2年的，交易需要交纳5.6%增值税。

03

在住房限购区域内，居民家庭购房条件有何变化？

1.本市户籍居民家庭在限购区域内限购住房总套数为2套；

非本市户籍居民家庭在住房限购区域内限购总套数为1套。符合我市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购买1套住房。

2.在住房限购区域内，本市户籍居民家庭购买首套、第2套住房取消落户时间限制；非本市户籍居民家庭须持有本市有效期内《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社保或个人所得税，可购买首套住房。

3.夫妻离异后，任一方在限购区域购买住房的，不再核查离异前家庭住房总套数。

情报解读：本市户籍家庭不受落户时间限制，二孩以上家庭最高可买三套。而非本市户籍家庭，需6个月社保或个税可购买一套，二孩以上家庭可买2套。

另外，解除了离异夫妻前家庭住房总套数，对于这类群体来说，算是利好。但同时恐将给今后楼市留下漏洞，一旦楼市回暖火爆，假离婚的现象，恐将不可避免。

限购区域购房新旧政策对比

04

在取消限购的区域购房，是否还需进行登记、摇号？

需要。

为规范交易秩序，保障刚需家庭优先购房，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城范围内的商品住房项目，继续按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，核验通过家庭多于可销售房源的继续实施公证摇号选房，相关流程保持不变。

最新解读：字面意思。可规范交易秩序，继续保障刚需家庭优先购房。

05

“刚需家庭”条件有何变化？

有变化。即日起以“刚需家庭”登记购房的，须满足以下条件：

居民家庭为夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异父及其未成年子女、28周岁以上未婚的单身、离异满3年的单身；

家庭成员在西安市范围内名下均无自有产权住房且自购房前48个月起无住房转让记录;

居民家庭成员至少一方为本市户籍。

最新解读：二环外虽然取消限购，但仍需按照登记、摇号流程选房，外地户口购房，家庭中至少有一方需要落户，才能认定为“刚需”。

另外，选择货币补偿的房屋被征收人，可按照“补偿1套购买1套”原则，持已网签备案的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议》购买住房，购买新建商品住房的，也可列为“刚需家庭”。

06

各类人才、现役军人、被征收人等特殊群体在我市有何购房优待政策？

1.在陕院士、经市委人才办认定的高层次人才可不经购房登记、摇号程序优先购买商品住房。

2.经我市认定的各类人才、青年人才驿站入站人才及三秦优才卡持卡人可在限购区域购买首套和第2套住房，无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

3.驻陕部队及入伍前户籍属我省的现役军人、本市消防救援队伍人员、西咸新区户籍居民家庭在我市购房，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策。

4.选择货币补偿的房屋被征收人，可按照“补偿1套购买1套”原则，持已网签备案的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议》购买住房，购买新建商品住房的可列为“刚需家庭”。

最新解读：对人才的尊重，是一个城市文明的最佳体现。政策明确了西安对各类人才在买房上的优待。高层次人才可不经购房登记、摇号程序优先购买商品住房。

07

已进入商品住房意向登记、签订认购协议等流程的，是否适用新政？

2023年9月19日前，已在登记平台完成购房登记的摇号项目，中号及递补家庭按照购房登记时的政策进行审核，递补选房结束后的剩余房源及2023年9月19日前已在登记平台完成购房登记的不摇号项目，适用新政策。

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西安市各区域购房政策对比

以上就是本次西安二环外解除限购政策的详细情况，点击下方卡片，秒查西安购房政策包含西安买房流程、限购-限售政策、购房贷款政策、买房登记流程等。

此外，今天 一大早不少网友晒出了存量房贷利率调整成功的通知。从利率情况来看，有的4.2%、有的4.3%。这就要看下是不是你选择的LPR调整日期不同。

如果你的LPR调整日期为“每年1月1日”，那么你的贷款目前适用的LPR是2022年12月发布的5年期以上LPR；

如果你的LPR调整日期为贷款发放日的“对月对日”，例如贷款发放日为2020年7月3日，LPR就在每年7月3日调整一次，目前适用的LPR是2023年6月发布的5年期以上LPR。

理解了吗？

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此次调整范围：涉及首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。目前多家银行已经出台实施细则，对常见问题进行释疑，具体可参见各大银行官网。

符合条件的首套贷款，不需要个人去向银行申请下调利率，银行在9月25日主动批量调整，并把结果通过短信方式通知本人，新的利率水平在当天生效。

通过多家银行发布的细则来看，对于“二套转首套”的情况，则需要借款人主动向银行提出申请。

“二套转首套”的借款人，可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料。收到申请后，银行将对调整申请逐笔进行人工审核，并于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。集中申请期后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。

如果错过了10月25日之前的集中申请期，之后还能申请吗？

对此，多家国有大行表示，集中申请期后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。

如果房贷目前是固定利率，想要调整，需要先转换成LPR浮动。

建行方面，如贷款符合调整条件，9月25日起，贷款人进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请转为浮动利率”并签署《利率条款变更确认书》，点击“确认”即可一键完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已受理，等待调整生效”。贷款人也可以携带身份证件至营业网点办理。

交行方面，若显示“非LPR浮动”状态，代表本笔房贷符合利率调整条件，但当前贷款定价方式为以贷款基准利率定价或采用固定利率方式，需要先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率，9月25日起可登录手机银行进行线上申请。

中行方面，对固定利率或人民银行基准定价贷款，需前往贷款经办机构变更为以LPR定价的贷款之后，再申请存量房贷利率调整。

看看你属于哪种情况？关于政策还有不懂的，可以文末留言或是进群咨询呦~

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