产业服务已成为园区不动产数字化转型的重要发力点 | 数字化

作者 | 上官萍萍

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

2022年，中国数字经济规模达50.2万亿元，总量稳居世界第二，占GDP比重提升至41.5%。数字经济正成为拉动中国经济增长的重要引擎。

我国自“十四五”规划以来，以加快数字化发展，建设数字中国，以数字化转型整体驱动生产方式、生活方式和治理方式变革的重大战略布局，已加速渗透到社会各个层面。而产业园区作为技术革命和产业变革重要的载体空间和要素支撑，自然也位于这场“变革风暴”的中心。

数字化转型是产业园区自身发展的破局利器

从1979年，标志我国产业园区开端的蛇口工业区，发展到2022年底我国产业园区已经将近2万个，期间经历产业地产开发模式的集中爆发，再到目前经济下行、增速下降、供应过剩、增量向存量的转变，实施数字化转型是园区面向未来提升核心竞争力的关键。

具体来讲，产业园发展大体经历三个阶段，第一个阶段是政府供地，企业自建，多以生产制造类的大型企业为主；第二个阶段是开发专业化，就是房地产开发方式建设园区，代表企业中电光谷、联东U谷；第三个阶段是去地产化，目前我们也正处于此阶段。

以中电光谷为例，2014年尽管作为香港联交所第一家以产业园区建设为主营业务的公司，上市后企业方发现市场表现并不符合预期，便已经意识到房地产开发的商业模式存在着内在缺陷，2015年中电光谷便开始实行数字化转型，其主要目的就是去房地产化，以产业服务为战略定位，以园区运营为主题，构建综合化、体系化建设运营服务模式。

从收益模型上最能直观体现，中电光谷转型的第一个目标就是降低开发收入比重，提升服务收入比重，据公开信息，2015年中电光谷园区开发业务收入占比达90%，截止到2020年开发收入比重降到50%，预计2025年开发收入占比将降到30%。

具体到构建综合化、体系化建设运营服务模式，中电光谷提出“两朵云”建设，一个是“产业云”，另一个是“低碳云”。“产业云”是通过园区数字化为产业发展质量和趋势提供数字化判断依据，“低碳云”指从园区实际能源使用需求情况，构建包括区域供冷供热、太阳能光伏、储能、充电等综合性能源解决方案。不难发现，这“两朵云”都需要通过数字化进行前、中、后端的贯穿。

先不说作为行业龙头型企业所必然具备的前瞻性，普遍来看，园区不动产的收益模型，主要由投资开发类项目的净资产收益、物业销售、轻资产业务以及各种专业服务的收入利润构成。不同组织模式业务的管理标准不同，但按以往投资开发类项目的净资产收益高于8%；销售物业的收入利润率要高于12%；轻资产业务的收入利润高于5%；各种专业服务类业务，收入利润率要高于8%。

现如今，城市化进入下半场，园区不动产也面临供应过剩，收益水平整体持续下降。此外，通过技术革新来推动社会生产力的发展还远远无法达到预期水平，宏观经济进入周期性振荡，从金融的角度，不动产收益率下降也是必然。那么，投资开发以及以物业销售为主的单一业务模式必然会遭遇紧缩，转型不仅是大势所趋，而且是迫在眉睫。

据调研，联东U谷通过其强标准化产品的快速复制能力，截止目前在全国83座城市已经投资运营432个产业园区，但在发展战略上，联东U谷除了始终保持20-30%的物业自持运营以及自有物业管理运维来保证长期稳定的运营收益外，从2020年起就开拓了创投板块，围绕重点产业，对于符合条件的已入园企业进行股权投资、引进基金服务等，以资本招商的作用，促进产业落地，深入为产业服务。

另外，2022年10月正式发布一站式专业数字化供应链服务科技平台—— 链上U谷，为企业提供一站式采购数字化解决方案，助力企业持续降本。据了解，“链上U谷”只是联东集团数字化转型战略中四大数字化平台之一，另外还包括数字化产业研究平台、数字化大数据招商平台和智慧园区平台。

由此可见，企业方全面向服务和科技转型的战略已非常清晰。

是手段不是目的，产业园区数字化转型的探索路径

无论是以数字化转型驱动生产力和生产关系发展的宏观战略需要，还是作为园区不动产发展到一定阶段的新引擎，数字化转型已经是每个园区管理者的必修课题。

从基础设施智能化将传统分散布置的各个系统集中起来，到全业务体系的云化管理、智慧物联、精准招商、智慧办公、多体系的增值服务等等，产业园区的数字化建设，无外乎以下几个应用场景：园区管理、园区生产、园区生活、内部企业数字化转型协同。

所以，从中可以看出数字化只是手段，核心是园区功能正在由低级向高级，由单一向综合园区发展。通过新一代信息技术加速产业结构升级和服务内容升级，打造数字化综合服务平台，强化园区后期运营服务的增值收益，同时加快产业生态聚集，形成产业发展促进的良性循环。

当前，虽然有实力有前瞻性的企业已经走到前面，但不是所有园区运营方对于数字化转型的认知都是一致的，一方面数字化投入的成本高，而带来的直接经济产出又难以衡量，另外，发展至今很多园区的数字化出现了一些碎片化的问题，就是园区的各个部门、各条线、各个块自己独立在做数字化，结果出现了重复建设，造成浪费的同时，相互之间还不衔接，所以数字化体系建设的顶层规划至关重要。

此外，需要再强调的是，数字化作为工具手段，而不是目的，在基于自身的基础上进行评估，在风险可控的条件下进行数字化改造。园区的数字化转型并非一蹴而就，可以根据财力，根据园区各方面需要解决的问题的疑难程度，因园施策、循序渐进、分步来推行。

如工业互联网平台是工业园区数字化转型的重要建设内容，有效提升工业智能制造和智能服务水平；化工园区着重将环保和安监领域的数字化作为提升的着力点，推进化工园区安全生产和绿色生产转型；科技园区更加注重新型基础设施建设，为企业研发创新和企业经营效率提升提供数字化基础保障。

以上工业园区的数字化转型都相对复杂，单从办公智慧化的单一场景的数字化的转型应用，行业目前已经做的相当不错了，特别是一些有自主研发能力的联合办公企业，例如创富港就自主研发了BCMS 商务中心综合办公平台、方圆间 APP 、小碟云财税平台等多层次信息技术平台和智能化系统。通过这些平台和系统，可以实现营销、业务、人力资源、财务等全链条的自动化和高效化。

创富港作为资管方可以通过数智化提升运营和管理效率，对现有的房源进行全面管理和优化利用，加快盘活存量资产，而且可以为入住客户赋能业务开展的前后端流程，提供更智能、便捷、高效的办公空间和服务。2022年，创富港全店综合出租率为91.03%，远超行业均值水平。

总体而言，我国产业园区规模庞大，数字化转型道路任重道远。相关公开数据，以国家高新区为例，智慧园区占比约为 35%，产业园区智慧化渗透率总体偏低。但在政策红利、技术创新、需求升级等多重因素驱动下，中国产业园区数字化转型正加快步伐，逐渐构建以园区为平台载体的新型经济发展形态，重塑产业认知，提升产业数字化水平，实现数据资源价值化，营造更好的产业发展环境，让所有连接参与者都能从平台生态中获益，推进全社会的数字化转型发展。

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