一线生机 | 重启融创壹号院

编者按：又一年“金九”，在多项政策叠加影响下，以一线城市为代表的楼市，信心有所复苏。正在经历深度调整的房地产行业，看到了触底回升的希望。

“道阻且长，行则将至”，中国房地产企业仍然在艰难环境中辗转腾挪，期望市场能够重回上行通道，并在这一轮周期中存活下来。

这个秋天，房企们是否等来了“一线生机”？观点新媒体将选取“北上广深”四个一线城市中八家表现各有特点的标杆企业，通过调研、观察他们的应对与调整，试图洞悉市场变局。

观点网 9月伊始，融创中国一张红色海报在朋友圈刷屏，原因是位于北京东四环的融创壹号院开盘劲销。

这是北京宣布“认房不认贷”之后全新开盘的项目之一。

据了解，在开盘现场，融创壹号院卖出169套，当天销售额达到了56.2亿元，领跑新政推出后的首个周末。

实际上，受“学区房”概念炒作影响，2021年北京楼市走出了一波火热的行情，但是2022年并未延续，无论是新房还是二手房，整体数据均较往年冷静不少。

2023年以来，虽经历了3月份短暂的小阳春，但后续需求稍显乏力，成交数据也迅速回落。

开发商都在期待能够迎来新一轮的重启。

融创这一张“热销红”的海报显然来的恰逢其时，传递的是对于“金九”重现的希冀，以及资本市场对于出险房企恢复生机的信心。

壹号院“领跑”

过去一段时间，有关楼市的松绑政策密集落地。

首先，8月31日，全国同步下调了购房首付比例以及二套房贷利率，同时，针对首套房，亦可申请下调存量房贷利率。

紧随其后，9月1日，北京跟进了“认房不认贷”，至此，北上广深四个一线城市全面落地这一政策。

有数据显示，政策出台的第二天，北京新房成交套数超过1800套，9月3日成交量亦达900套左右。而整个8月份，北京新房成交套数也仅仅只有3100套。

二手房情况来看，“认房不认贷”政策公布短短两天，北京新增挂牌二手房源超4000套，成交2600余套，供应及成交均有明显回升。

楼市呈现高歌猛进态势，敏锐的开发商们亦迅速跟进。

其一，政策发布当天，包括华润、金地、中冶、中建、龙湖、建发、保利、金茂、招商、首开、越秀、旭辉等开发商接连发布“售楼处不打烊”的消息。

随之而来的是各类“购房礼”、“买房节”等活动，以吸引更多的消费者，更有不少开发商以两天之后折扣回调、全线涨价等消息试图“逼单”。

其二，不少项目选择“蹭热点”迅速开盘，吸引了一大波流量，融创亦是其中之一。

从市场消息来看，9月3日，位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院项目正式开盘。

北京住建委官网上显示，项目于8月31日取得预售证，预计在2026年10月份交付。相关销售人员介绍称，本次推出4栋平层住宅楼，共计350套房源，面积在215平方米至291平方米之间，单价介于12.6万元/平方米至14.35万元/平方米，单套总价3000万元起步。

此外，观点新媒体查询发现，朝阳公园板块近期并无新推盘项目，二手房均价土拍10万元/平方米，周边在售二手房项目如泛海容郡挂牌均价为14.4万元/平方米；泛海世家西府挂牌均价为16.34万元/平方米；而伯宁花园等楼龄超过20年项目挂牌均价亦在7.71万元/平方米。

对比之下，新盘入市的融创壹号院销售均价处于合理区间。

作为豪宅项目，融创壹号院吸引的大多是改善客群，从企业公布的数据来看，开盘当天共计卖出169套，销售额达到了56.2亿元。

“这几天陆陆续续还有成交，咨询和看盘的量也比较大。”项目相关销售人员表示。

在几近触底的北京楼市当中，融创单日热销56亿犹如一声惊雷，震动了低迷的资本市场。

受融创壹号院热度影响，9月4日开盘，融创中国股价开盘上涨8.51%；随后几天，该公司股价一路暴涨，盘中重回3元时代，市值亦实现翻番。

截至9月19日收盘，融创中国报价2.68港元/股，总市值146.03亿港元。

重量级项目热销、股价及市值暴涨……北京壹号院余波之下，为身处泥潭的融创带来了信心，市场开始期待，作为出险房企风向标的融创能够真正重启，迎来新的生机。

热度能否持续？

融创壹号院热度之下，不少观点认为，“认房不认贷”等楼市松绑政策，有望拯救一些出险房企。

但熟悉北京楼市的相关人士则表示：“没觉得‘认房不认贷’会拯救一些出险的房企，政策能够起到的作用是刺激一部分需求释放，加速项目的成交去化。”

该人士强调，融创壹号院的成绩，并非单纯政策推动的结果，而是项目本身产品力较优，以及前期蓄客充足带来的结果。

据了解，壹号院系列产品是融创“TOP级”产品，所处的朝阳公园板块是北京最具代表性的高端居住区之一。

生态资源方面，项目毗邻亚洲最大城市公园——朝阳公园；商业、金融、文化氛围方面，板块紧邻国贸CBD，写字楼、酒店、购物中心等设施林立。

更重要的是，朝阳公园板块近几年已无新建商品房上市，最近一次新入市项目是2016年开盘的泛海容郡。

作为板块稀缺资源，融创壹号院获得市场热捧是预料之中的事情。

除此之外，融创壹号院并非跟随政策热度盲目开盘，项目前期经过了较长时间蓄客。据了解，该项目自2022年4月3日便开放样板间及售楼处，今年7月28日开始启动验资排卡，整个验资排卡的周期持续了近一个月，经过验资排卡的客户，最终有资格参加开盘选房。

熟悉北京楼市的相关人士提到：“融创壹号院只有一个，并不是所有产品都有这么强的产品实力和口碑效应。”

不过，政策在一定程度上加速开发商的出清，至于出险房企能否借机拉动销售业绩的增长，一方面要看政策带来的市场热度能否持续；另一方面要看企业是否有优质的“储备粮”。

以北京为例，降首付、降利率、调存量、认房不认贷等政策执行已半月有余，短期市场情绪得到了迅速拉升，无论是到访量还是成交量都有较大提高。

北京住建委数据显示，截至9月19日，北京市9月录得新房网签套数3195套，对比去年同期仍有57.48%的差距，但从周度数据来看，目前已经连续两周网签套数过千。

其中，认房不认贷首个周末，北京商品住宅成交187套，而政策出台的首个完整周度，新房网签860套；第二周商品住宅成交1054套，环比增长22.6%，是8月以来周度成交最高值。

而9月18日及9月20日三天，网签数量持续上涨至1580套，预计将再度录得新高。

数据来源：北京住建委、观点指数整理

实际上，认房不认贷”主要利好两类购房群体，其一，外地有贷款记录，但购房家庭在北京无住房的；其二，在京有一套贷款住房，但准备卖出房子换房的“卖一买一”改善置换群体。

对卖一买一的购房者而言，需要完成原有住房出售，拿到首套房资格，换回买房资金，才能享受政策优惠。

也就是说，这类购房者认购的新房最终能不能变成实实在在的网签成交，还得看客户的旧房子能不能顺利脱手。

截止到9月20日，贝壳数据显示，北京挂牌的二手商品房数量共计137981套，较上月末增加11417套，而截至目前北京9月二手房共计成交仅8660套，仍旧有大量二手库存难以消化。

针对北京楼市现状，相关人士表示：“网签数据存在一定滞后，从刚刚过去这个周末的情况来看，看盘和认购大概减少了一半左右，但是相比平时还是有比较大幅度的一个提升。”

该人士预测：“市场热度虽然有所提升，但是不可能保持高热状态。我觉得认购的热度能覆盖金九，然后签约热度能维持到银十。”

不止是北京，据西部证券数据显示，一线城市“认房不认贷”政策全面落地后，二手房看房热度第一周明显升温，北上广深环比分别增长16.1%、15.4%、9.1%、13.9%；第二周有所回落，但仍高于政策落地前水平。

“认房认贷的这个政策刚刚出炉，判断对市场的影响也需要有一个周期。不过不管走势如何，从今年的政策力度来看，楼市保持稳定健康这种大局面是不会变的。”上述人士指出。

手中还有余粮？

显然，市场在逐步回暖，但企业能否抓住复苏契机，还要看手中是否有余粮。

以融创为例，该公司官网介绍，目前融创在北京共有23个项目，其中在售项目共计四个。除近期开盘的融创壹号院以外，东四环仍有朝阳壹号在售，望京东有朝阳一墅在售，而石景山在售项目为长安悦玺。

据了解，朝阳壹号曾在2021年9月30日获得第一张预售证，彼时预售面积为10.25万平方米，预售住宅套数802套；领证当日正式开盘，销售均价为7.1万元/平方米，主推110-170平方米的三居、四居户型。

2022年10月31日，该项目取得第二张预售证，预售面积7674.6平方米，不过均为地下仓储类型，即停车位。

从介绍来看，项目教育配套、生态配套、交通配套还算便捷，主打准现房销售。

据北京某房产中介表示，目前项目仍有几套特价清退房源。同时，观点新媒体实地走访发现，项目售楼处沙盘显示几栋房源“售罄”。

不过据北京住建委消息，朝阳壹号住宅部分可售802套房源，目前已备案、已签约锁定房源313套，已预订房源12套，粗略计算来看，去化仅40.52%。

数据来源：北京住建委、观点指数整理

“朝阳壹号也是朝阳区不可多得的地铁盘，未来想象空间还是有的，不过项目周边有大量回迁房，这也是购房者考虑的一个因素。”熟悉北京楼市的分析人士表示。

库存较多、项目区位及配套优势明显、准现房销售……多重因素叠加之下，朝阳壹号仍旧吸引了不少购房者。

实地走访过程中，观点新媒体发现，即便是在工作日，售楼处依旧有三四组购房者在洽谈。

朝阳壹号相关销售人员透露：“最近到访的客户多了，周末人更多。”

除朝阳壹号外，长安悦玺是在2021年8月20日开盘，朝阳一墅则于2021年10月16日开盘，目前在售几个项目整体去化情况不足50%。

不过分析人士强调：“网签数据存在一定的滞后。”

数据来源：北京住建委、观点指数整理

另一个层面来看，在政策热度之下，融创不至于出现“无米之炊”的窘境。

除北京之外，目前融创在四大一线城市当中仍有部分项目在售，其中上海在售住宅项目包括今年6月29日开盘的未来金融城，以及未确定开盘时间的上海盛世滨江。

而在广州，位于花都的融创文旅城以及黄埔的融创·翔龙仍有部分在售；深圳暂无在售项目。

数据来源：融创幸福通、观点指数整理

如若借此次政策红利推动在售项目去化，融创中国的销售有望进一步拉升。毕竟对现下的房企而言，56.2亿元单日销售额的确是一个振奋人心的好消息。

数据显示，2022年全年，融创中国累计实现合同销售金额约1693.3亿元，合同销售面积约1284.7万平方米。

2023年8月份，融创中国实现合同销售金额约41.9亿元，同比下降61.02%；合同销售面积约32.5万平方米；前8月，该公司累计实现合同销售金额约614.5亿元，同比减少54.35%；累计合同销售面积约456.8万平方米。

而56.2亿元的销售业绩，是融创8月单月销售业绩的134%，如若能够再创造几次，对融创中国来说显然是“复活”的最大生机。

实际上，自2021年10月份出现流动危机以来，融创中国多次通过资产处置方式回流资金，减缓压力。如今时间来到2023年，经过与债权人的沟通，该公司已经完成了境内外债务的重组，实现了恢复正常经营秩序的第一步。

有熟悉融创的市场人士表示，融创最难的一关已经过去了，接下来企业首要任务是抓销售、促回款，加快项目去化，尽快恢复正常经营、促进现金回流。

融创在期待重启，市场也期待更多融创的重启。