电影、豪宅与工业园 汤臣家族对地产的漫长告别

观点网 曾经凭借“第一豪宅”汤臣一品而扬名的汤臣集团，之后十多年时间却一直沉寂。

为数不多的几次曝光，无一例外集中在物业出售上，这一次同样如此。

9月22日晚间，汤臣集团公布，拟以4.04亿元的代价出售上海外高桥工业园区，本次出售预期取得约5450万港元的收益。

这是汤臣集团唯一的工业园区项目。

从90年代初押注浦东到汤臣一品问世，再到出售天津项目以及上海工业园区……曾经高光的汤臣家族在与地产行业做一场漫长的告别。

唯一工业园

从建成使用至今，汤臣外高桥工业园区已经走过了28个春秋。

最新消息显示，汤臣集团9月22日公布，间接全资附属奥咏有限公司拟向中国海化集团有限公司及Ustar Financial Development Holding Group Limited出售上海城其科技有限公司的100%股权。

上海城其主要从事物业发展，并拥有相关物业汤臣外高桥工业园区的合法法定业权。

汤臣外高桥工业园区最早于1995年建成使用，彼时是汤臣集团创始人汤君年重返故土上海的第三年。

那一时期，汤臣外高桥工业园区连同汤臣国际贸易大楼一起面世，这是外高桥保税区内首先投入使用的涉外甲级写字楼及配套工业仓库，重要意义不言而喻。

持有28年，汤臣集团选择在这个时间点退出，不免引发市场的猜测。

针对出售的原因，该公司在公告提到，汤臣外高桥工业园区为集团唯一的工业物业项目，并被视为一项非核心项目，该物业与集团在上海市浦东新区的其他主要物业项目相距甚远，且难以于运营中产生协同效应。

同时，出售事项让汤臣集团能够将自投资该物业以来一段时间内累积的投资价值变现，是提升集团财务灵活性的良机。

的确，在行业面临下行压力期间，出售持有资产成为不少企业实现快速回笼资金的选择，汤臣集团此次出售完成之后，不仅能够实现资金的快速回流，还能进一步盘活工业园区。

公告提到，此次出售完成之后，汤臣集团预计将取得约5450万港元的出售收益。

实际上，经历了三年疫情洗礼之后，租赁需求持续筑底，叠加新增供应集中入市影响，上海工业园区的空置率不断攀升。

从高力国际发布的报告来看，今年二季度，上海工业园区空置率提升0.2个百分点至18.3%，平均租金表现为3.97元/平方米/天，下降0.2%。其中，外高桥今年二季度平均空置率达到24.0%，平均租金为3.23元/平方米/天，表现不及平均水平。

不过，报告亦提到，互联网和相关服务、软件和信息技术服务业的营收保持稳定增长，高端装备业产值全面回升，汽车、电气机械和高端装备的出口形势较好。作为上海产业园区需求的主要来源，这些产业发展势头的逐步回升将有望带动租赁情绪的回暖，拉动租金尽快企稳并重新迈入上行通道。

显然，对收购方中国海化以及Ustar而言，选择在这个时期买入汤臣外高桥工业园区，更多是看到了上海工业园区的未来成长空间。

但对汤臣集团而言，此次出售能够实现资产的迅速变现，且从出售代价来看，此次交易并未受到空置率提升与租金价格下跌的影响。

公告提到，此次交易代价未项目公司资产净值，即4.04亿元，并未出现明显折价，这对身处下行周期的汤臣集团而言，的确是一次不错的交易。

漫长的告别

可以说，工业园区是汤臣集团进军上海的第一站。

汤臣集团创始人汤君年最早在台湾做窗帘生意起家，因台湾经济的起飞，在三重市成片开发了“汤城”工业厂办园区，正式进军房地产业。

按照过往报道，在最高光的时刻，“汤城”工业厂办园区创下两周热卖300亿新台币的纪录。

除了建造“汤城”工业厂办园区，他还买下台北市龙门百货与西门町科达百货大楼，做起了“包租公”的生意。

敢于进军，又懂得急流勇退，是汤君年走向顶峰的最重要因素。

待台湾房地产市场趋于饱和之后，汤君年选择迅速清仓台湾资产，并将所有资金投放到香港，正式成立汤臣集团；随后又改到影视行业，助力妻子徐枫追寻电影梦……

直至1992年重返故土上海，他才开始了新一轮掘金之路。在那个“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的年代，汤君年选择剑走偏锋，大力投资浦东。

据了解，进入上海以来，汤臣集团接连打造了汤臣高尔夫球场、汤臣金融大厦、汤臣中心、锦江汤臣洲际大酒店等多个项目。截至2004年前后，汤臣集团在上海投资金额超16亿美元，建设项目达20个，成为浦东最大的房地产发展商之一。

在一众投资项目当中，最富盛名的当然是“第一豪宅”汤臣一品。

起初，汤君年的大手笔投资让市场关注：据了解，项目所在地块总计花费了6亿元。

之后，汤臣一品扬名立万则因为高定价、大户型、一线江景等特色，2005年首次开盘就给出了11万元/平方米的天价；而当时全国平均房价不过1368元/平方米，上海房价也仅约6000元/平方米。

不过，汤臣一品之后，汤臣集团再无传奇之作。

甚至在近几年，这家企业不断传出资产出售消息，包括2016年、2017年二度出售天津津湾广场项目，并实现了股权的全部退出。

而后坊间又传出消息称，汤臣集团计划出售上海物业，收购方为绿城，不过最终被辟谣。

此次出售的工业园区，作为汤臣集团涉足上海房地产的第一片领土，联想此前一系列出售传闻，以及持续“啃老本”的操作，不少市场人士猜测，汤臣集团要慢慢淡出地产圈。

不过，人生本就是一场漫长的告别，对汤臣集团而言，又何尝不是如此？世人无从知晓这场告别何时开始，或许从汤臣一品诞生那天，或许从转让天津项目开始……

连续出售资产之后，汤臣集团又剩下些什么呢？

从财报来看，当下汤臣一品仍旧是主要业绩来源。2023年上半年，该公司物业发展及投资业务收入为2.78亿港元，占该总收入的81.49%，其中大部分源于汤臣一品。。

公告提到，今年上半年，汤臣一品A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积3200平方米可供出售，而B栋及D栋大楼之总住宅楼面面积约58400平方米中已租出约65%。期内确认总收入约为2.26亿港元，相当于该集团经营收益总额约66.22%，收入主要来自销售收益，其余则来自租金收入及物业管理费。

从财报可以看出，虽然项目已经开盘18年之久，但很显然，汤臣一品仍旧是汤臣集团的重要现金奶牛。

汤臣一品价值体现的同时，也反映了汤臣集团缺乏新增长极的事实。

除汤臣一品之外，该公司在上海的住宅项目还有汤臣高尔夫花园、汤臣怡园、金桥镇项目，前者剩余不足10个住宅单位及约100个停车位可售；后者仅有不足10个停车位代售。

至于金桥镇项目于2020年6月取得不动产权证，预计在接下来四年分六期完成开发，是汤臣集团短期唯一能够仰仗的项目。

除此之外，澳门汤臣主教山壹号项目仍拥有6700平方米住宅单位可售，但2022年、及2023年上半年均未录的任何销售收益。

除上述住宅物业之外，该公司还有汤臣金融大厦、汤臣国际贸易大楼、汤臣商务中心大厦的商场部份及上海环球金融中心72楼全层办公室物业，以及香港海富中心二座办公室物业可做出租用途。