万科在中央公园的大“买”“卖”

9月22日，万科企业股份有限公司发布公告称，全资子公司万科(重庆）企业有限公司拟将其全资子公司重庆西航溥博企业管理咨询有限公司100%股权转让给重庆空港新城开发建设有限公司。

从买方支付首笔股权转让款至标的公司股权完成工商过户期间，重庆万科的全资子公司重庆西航溥博和重庆柯航置业有限有限公司以及外部独立第三方拟以所共同共有的重庆渝北区两路组团F分区110-5号宗地国有建设用地使用权及该地块在建工程，为前述交易事项中买方已支付的股权转让价款提供阶段性抵押担保，担保金额不超过44,000万元。

重庆万科全资子公司重庆西航溥博企业管理咨询有限公司的资产，其实是中央公园商圈万科渝富航空金融总部基地的一部分。

2017年10月20日，渝北区两路组团F分区F110-5、F111-4、F113-1、F113-2号宗地出让，该地块为居住、商业、商务类用地，土地面积约118亩，建筑体量约30.9万平方米。万科、西部航空、中新航旅三家企业联合以挂牌价13.85亿元获得，成交楼面价4482元/㎡。

该宗地块位于中央公园商圈，其中“F113-1、F113-2号”两个地块成为万科翡翠公园开发用地，目前项目已经售罄并且已经交付。“F110-5、F111-4”两个地块，打造的是航空金融总部基地，目前仍在建设中。

万科渝富航空金融总部基地项目由4座塔楼和2座裙楼构成，其中商业约3万方，商务约17万方，包括5A甲级写字楼和开放式休闲商业街区两大业态。是两江国际商务中心的重要组成部分。

其中，航空-金融总部基地将打造为渝富·重庆国际创新中心，该地块商业约1.6万方，商务办公约7.8万方。据重庆市渝北区发改委2021年8月曾披露过一则招标公告，航空-金融总部基地项目招标方为“建设代理方”的万科企业有限公司，项目业主为重庆中新航旅实业，建设资金为业主100%自筹。

简单说，航空-金融总部基地是中新航旅独有，万科仅为代建方。中新航旅已经更名为重庆渝富创新园区运营管理有限公司，属于重庆渝富投资有限公司控股的子公司。

而航空-金融总部基地，规划商业1.6万方，商务6.7万方。在前述万科担保公告有提及，该地块及其在建工程为重庆万科的全资子公司西航溥博和重庆柯航置业及外部独立第三方共同共有。此第三方为中新航旅。

此次被重庆万科出售的“重庆西航溥博企业管理咨询有限公司”，最早是海航集团西南总部有限公司的全资子公司，2018年8月卖给了重庆万科。如今时隔5年后，万科又将西航溥博100%股权转让给重庆空港新城开发建设有限公司。

重庆万科为什么要甩卖这份资产？

根据公开数据，截至2023年8月31日，重庆万科资产总额2,660,113.41万元，负债总额2,630,061.62万元，净资产30,051.79万元。所以，重庆万科的资产负债率极高，如果持有过多商办资产，自然会增加压力。

而重庆又是万科重仓的城市，其收购的化龙桥陆海国际中心项目是非常吃现金流的超级项目，尤其是458米的重庆第一高楼，需要持续注入庞大资金且短期无法回收现金流，运作压力不小。

其实，重庆方面对陆海国际中心项目也已经非常支持。去年9月，重庆陆海公寓住房租赁有限公司成立，注册资本1.56亿元人民币，重庆渝中国有资产经营管理有限公司持股70%，重庆万科持股20%，重庆万科全资子公司重庆泊寓住房租赁服务有限公司持股10%。此后重庆陆海公寓住房租赁有限公司收购了重庆陆海公寓1440套房，成为渝中最大的人才公寓、保障性租赁住房项目。

根据公开报道，渝中为打造这1440套人才公寓投资了7亿元。渝中也推进了保障房筹集工作，这让万科获得较大现金流，是双赢的选择。

在市场持续低迷背景下，此次重庆出售“重庆西航溥博”100%股份可减轻资金压力，获得现金流，避免被难变现的商办拖累，其实算是万科的利好消息。

此次接手“重庆西航溥博”的重庆空港新城开发建设有限公司背后是渝北国资委。而渝北区接手股份以后，可以加速推进航空-金融总部基地的建设，促进中央公园商圈的发展兑现。

而值得玩味的是，万科几天前拍下了中央公园北的一块地，土地出让金总额为9.32亿。这恰好可以为渝北收购万科子公司“重庆西航溥博”提供资金来源。

本月18日，万科斥资9.32亿在渝北中央公园万科璞园二期旁边拿下一宗住宅用地，楼面价高达10300元/平米。相比去年万科璞园二期的楼面价，高出2000多元。

万科在拿地当日就举行了开工仪式。这块地大概率会作为万科璞园的三期。万科璞园一二期销售去化速度表现不错，算得上中央公园北的网红流量盘，这让万科有信心继续拿地。

将万科9月份在中央公园的“买”、“卖”结合起来看，万科甩掉了吃现金流的商办资产，新增了可以快速变现的优质住宅用地。对万科来说，无疑是做了非常好的“买”、“卖”。