存量房贷利率明起下调，“二套转首套”或将受益最大

陈女士最近有点焦虑，一方面，她想确认自己2022年办理的房贷是否属于此次存量房贷利率调整范围；另一方面，她又担心会因自己的出差行程错过利率调整申请。

上述问题在中国银行上海市分行发布便民化手机银行房贷利率调整功能后迎刃而解。陈女士通过手机银行App在线查询并了解房贷调整详情后发现，自己的房贷符合此次调整范围，通过App即可线上发起申请，操作简单。

调整后，陈女士的房贷利率由5.35%降到4.55%，500万元的房贷月供能少3000多元，按15年贷款剩余期限计算，合计可减少约60万元利息支出。

存量房贷利率调整进入倒计时，按照此前规划，9月25日起存量首套住房贷款利率调降工作将正式实施。目前，银行准备工作开展得如何？具体到个人购房者，又能节省多少房贷支出？如何申请调降房贷利率？对于这些问题，第一财经记者进行了多方采访。

批量调整

“我的贷款行已经告知我可以批量调整，不用书面申请，我就等着把节约下来的钱用来改善生活。”家住四川省宜宾市叙州区的市民王先生高兴地告诉记者。

王先生打拼多年在2019年贷款90万元购买了人生的第一套住房，贷款期限30年。“当时我的房贷利率和大家都差不多，执行5.8%，后来随着LPR调整降为5.15%，但和现在的房贷利率相比还是有点高，说实话我都准备筹钱把房贷还了。”

首套房贷利率调整政策落地后，王先生一家人算了一笔账，按政策他们的房贷利率最低可以调成4.2%，每个月可以少还利息530元，总共少还利息近17万元。

与王先生一样，在贵阳打拼的张女士也是此次批量调整的受惠者之一。

2020年10月，张女士在贵阳购置首套房产，按照当时贵阳的首套房执行利率LPR+85BP购买。此后随着经济整体下行，张女士所在公司也面临减薪，每月5300元的房贷支出让张女士倍感压力。

近期张女士通过中国工商银行客户服务公众号、手机银行信息推送了解到她的首套房贷款将于2023年9月25日统一调整，并且根据公告内容，张女士贷款利率可调整至LPR，每月可减少500元左右的房贷支出。

她表示，这极大地缓解了经济压力。“对我们上班族来说，批量调整存量贷款利率，可以节约不少时间和精力。”

实际上，在存量房贷利率调整政策发布后，多家银行已将服务前置，为了简化办理流程，多家银行对配套金融服务进行了优化，并明确了存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

记者梳理此前多家银行发布的关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告后发现，各银行涉及的人群类型基本一致。其中，针对贷款发放时满足首套资格的购房家庭，各银行普遍将在9月25日统一调整房贷利率。

以建设银行为例，该行于9月24日发布关于25日存量首套住房贷款利率批量调整的热点问题问答。根据介绍，25日，建设银行将按照前期公告的规则对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整。具体调整条件为：贷款发放时是首套住房贷款；以LPR为定价基准的浮动利率贷款；当前连续拖欠天数小于等于90天；当前贷款执行LPR加减点水平符合我行公告调整要求。

建设银行方面表示，如上述条件均符合，购房者的贷款将于25日由建行统一完成利率调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后建设银行将通过短信告知客户。客户自25日8:00起，也可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果。

“二套转首套”成重要受益者

除了符合批量调整情况的客户外，“二套转首套”等客户仍然需要在9月25日之后主动提交申请并提供相关证明。

但值得注意的是，此类人群或将是此轮政策调整的最大受益群体。

北京“新市民”刘先生已在京工作数年，2019年1月，刘先生在北京购置了新房并在工行北京分行申请办理了二手房贷款200万元，期限25年，每月还款12700元左右。

由于刘先生曾经在外地用贷款购买过住房，按照北京当时“认房又认贷”政策，刘先生的贷款按照二套房贷利率政策办理，执行利率为基准利率的1.2倍，即5.88%，后来转换为LPR定价后为LPR+108BP。

存量首套个人住房贷款利率调整政策出台后，由于刘先生一家在北京仅有一套住房，符合当前北京市首套住房标准，贷款利率可降到签订合同时北京首套房贷利率政策下限，即LPR不加点。

调整后，刘先生的贷款实实在在降低了108个基点，每月还款10800元左右，较之前减少将近2000元，刘先生感叹说：“节省了房贷利息支出，减轻了每月还贷压力，还省出了奶粉钱。”

住房贷款客户朱女士，2018年7月购买住房时，向建行上海市分行申请了住房商业性贷款1000余万元。因客户购房时借款人家庭已有贷款记录，故按彼时认房认贷政策认定为二套非普通住房贷款，在基准利率上额外上浮10％，后经LPR统一转换后，利率仍需加点59个基点，截至本次新政调整前，朱女士的房贷利率为4.79%。

9月1日，北上广深等城市全面实施“认房不认贷”政策。根据此次存量房贷利率调整的范围，朱女士属于调整范围中的第二点，即“房屋购买时家庭在上海没有其他成套住房，但因当时‘认房又认贷’政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理的房贷”。

这意味着，本次朱女士可按首套房贷予以转换，月还款利息较调整前将减少3300余元，按当前利率至贷款正常结清将减少近111万元利息支出，大大减轻了还款压力。

像朱女士、刘先生这样原先被认定为“二套房”，如今可视为“首套房”的贷款购房者正是本轮房地产金融政策调整优化的重要受益者。

根据本次政策，房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的，可以享受本次利率调整。

此外，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策者本次也可以提出申请。

中指研究院市场研究总监陈文静对第一财经表示，本次存量首套房贷利率下调更利好第二类购房人群，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率甚至在6%以上。存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。

据悉，首套房贷证明材料一般为有关部门提供的住房套数查询结果或认定证明，具体以贷款经办机构要求出具的材料为准。对于“二套转首套”购房者应该如何申请利率调整，各家银行也提供了线上、线下两种方式，供购房者选择。

例如，建设银行方面表示，9月25日起，该行将在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，贷款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息，也可携带身份证件、首套房贷证明材料至我行营业网点办理。提交后，如需补充有关情况，工作人员将电话联系并沟通。