专家谈房地产,关键是房子卖不出,建议降房价及企业买房

房地产短期看政策,对于最近以来的房地产政策虽然效果还没有起到立竿见影的作用,但是也不能否认,短期内一定会促进房地产市场成交活跃,尤其是一线城市加入政策调整优化阵营后,更是增强了市场恢复的预期。

专家谈房地产,关键是房子卖不出,建议降房价及企业买房

但是长远来看,也不能忽略房地产的转型之道,恰恰要利用好这个窗口寻求创新发展之路,否则,房地产还会走回到原来的老路上去,那就白折腾了。

对于当前的房地产问题以及未来该如何破解,9月23日,国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上的发言回答了这些问题。

贺铿指出,当前中国经济确实遇到一些问题,既有长期结构性问题,也有短期问题。短期问题可以靠政策,中长期问题必须通过改革来完成。

实际上,众所周知,房地产问题也占据了经济问题中很重要的一部分,房地产很重要,它在市场好的时候可以大幅拉动经济增长,但是市场不好的时候,就很容易给经济拖后腿,因为它太重要了,影响着上下游几十个甚至上百个行业发展,关乎众多人的就业问题。

专家谈房地产,关键是房子卖不出,建议降房价及企业买房

这也是我们一直努力稳房地产的原因所在,重视房地产不是让它回到过去大涨时代,而是要让房地产能够安全过渡,实现创新发展。

在贺铿看来,房地产存在着3大问题。

1、债务突出。

贺铿表示,头部房企几乎资产负债率超过90%,已经非常高,有的房企动不动就是以千万亿计债务,非常严重。

在我看来,实际上,一些头部房企比这个比例还高。给市场的冲击是不可逆的。直到今天,虽然各方努力,但依然看不到能走出泥潭的迹象。

债务问题可以说是压垮房企的最后一根稻草。一旦融资不畅,就面临着债务危机。以前觉得房企好有钱,如今却如此脆弱,了解了房企的运营模式,大概就知道为什么这么经不住打击了。

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2、供应过剩。

在贺铿看来,现在房地产供应过剩,空置的房屋究竟有多少,各个专家估出来的数字相差很大,14亿人可能住不完。在空置房数量庞大的背景下,还想继续发展房地产市场是不明智的。房地产企业必须转型,不转型许多房地产企业怎么办?早转型早主动。

对于空置房至今没有官方的数据,到底有多庞大,不得而知,但是老百姓似乎心里都有数。所以,今天就不争论这个话题了。虽然说房子都是大家买的,但是在很多人仍然在为住房发愁的时候,如此大量的住房被空置显然是不合理的。

3、泡沫过大。

贺铿称,“经过几个城市的测算,用世界通用的房价收入比来测算,我们的房价应该存在30%-40%的水分”,“不把这个泡沫慢慢降下来,鼓励大家去买,怎么买?谁去买?”

其实,我早就说过,虽然房地产需求仍然很大,但是现在为啥大家不买房呢?一个是房子是用来住的不是用来炒的这个定位决定了市场的转变,当然人们的观念也在转变,买涨不买跌的逻辑怪象仍然在发挥作用。但是这是不对的。

专家谈房地产,关键是房子卖不出,建议降房价及企业买房

老百姓这几年收入受到影响,未来预期受挫,但这还不是最重要的,最重要的是,房价那么高了,自己买了却没有了上涨预期,房价又不降下来,谁愿意当这个冤大头?

贺铿也直言,应按市场经济规律,房价该涨就涨,该跌就跌,只有把泡沫挤下去,让真正需要房子且有购买能力的人群去购买,房地产市场才能够活跃起来。一些地方不要羞羞答答,“你没有能力解决房地产商的欠债问题,你只有让他想办法把空置的房子卖掉,降价卖掉,房地产市场才可以上来”。

我觉得有道理,我们在防范房价大跌给市场造成不必要冲击的同时,千万不能给大家形成一种错觉,让大家误以为房价不能降,这是很可怕的。我们的教训还不够深刻吗?

贺铿表示,“现在房地产最大的问题是现金流短缺,只有想办法把房子卖掉一些,房地产企业的现金流才能改善”。

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可是老百姓买不起咋办?除了降价,贺铿也建议,第一,政府可以成立廉租房公司解决一部分没有购买能力,收入很低的人的租房问题。第二,鼓励企业,包括各种企业及企业家买一部分房子作为公租房。第三,将农村宅基地和农民的房子私有化,可以自由买卖。

随着越来越多的租赁住房入市,如果再能赋予更多的权益,那么年轻人的住房问题将迎刃而解,如果这些问题能解决,贺铿认为中国还应该有跨越式发展期。你认为有道理吗?

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上一篇 2023-09-24
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