广州新政，为什么给番禺发糖？

大招落地，广州又一次走在了全国前列。

但这次新政的文字表述，却十分耐人寻味。

特别是 对番禺的 政策解读 ，在相当长时间内都 众 说纷纭 。

实际上，这次新政对番禺区来说，还另有深意。

｜广州楼市发布摄

新政一来，番禺就被问爆了

从实际执行结果上看，番禺区全面放开限购已经得到多方确认，板上钉钉。

但如果只是从字面去理解限购，很容易陷入一个认知误区：是否是因为番禺楼市表现乏力，才需要解除限购？

其实不然！

如果你留意政策原文的话，就可以发现这一轮政策大礼包，提到了一个关键背景——房地产市场供求关系发生重大变化。

｜截图来源：广州市人民政府官网

怎么理解呢？

楼市君认为，这句话的背后至少有两层含义：

一来：通过供需关系的调整，给番禺楼市注入了源源不断的活水。

活水即是购买力！只有掌握了购买力，才能成为市场化背景下楼市的话事人。

从成交量上看，番禺常年成交 占据全市前三地位，是不折不扣的广州“粮仓”之一。

更关键的是，在番禺你几乎可以选到总价从200万到1000万、从刚需小户型到豪宅大平层等多个类型的产品。

这也意味着，限购放开后，番禺可以充分满足不同预算的买家需求，如同水库一般，“调蓄”市场购买力，达到楼市“定海神针”的作用。

｜技术生成

更重要的是：限购放开后，买家购买番禺优质资产的门槛大大降低！

叠加广州城市总体规划中对主城区范围的定义，你就会发现 ，限购依然严密的主城区在番禺打开了一道口子。

眼光独到的买家自然清楚，这种“不限购的主城区”就是广州新政给番禺发的糖。

直白点说，全国买家都迎来了一个可以直接买入一线城市中心城区的机会！

｜ 技术生成

这个机会，有多难得？

从2010年广州执行限购政策后，十来年的时间内，番禺都在严格的限购范围内，非广州户籍的购房资格更是从社保1年升到3年、5年。

也就是说，这是十来年第一次出现0门槛购入主城区的机会。

由于一线城市对二三线城市的虹吸势能巨大，放开限购就仿佛打开“水闸”，未来二三线购买力都将往一线城市“不限购的主城区”快速聚集。

可以预见的是，等到一线城市完成这个“购买力调蓄”后，限购这道“闸门”也将再次落下。

因而，这次政策窗口期并不是一个长期政策。

｜广州楼市发布摄

这也难怪，新政一来，番禺区直接被买家问爆了！

@Cien：没有广州社保番禺不限购可以买吗？ @罗威：不够两年社保，且番禺有房，能否在番禺再买多一套？ @Mr.顾：无户口，无社保，老年人，一次性不贷款。在番禺是否可买？ @菡萏：番禺是没有两年社保没有户口也可以买了吗？完全取消限购吗

当然，买家将目光齐刷刷看向番禺，也并非偶然。

特别是番禺能划入“不限购的主城区”范围，全凭实力。

围绕着南大干线，番禺4大产业板块都在里面。

根据番禺区政府统计数据，南大干线经济带的GDP，占了全区的2/3 。

这里还有 五大世界级地标商圈之一的长隆-万博商圈、 时速160km/h的18号线、22号线；世界级旅游度假区长隆欢乐世界； 独角兽 希音 、广汽 埃安...

无论是规划占位还是产业经济发展，番禺这两年的兑现速度都有目共睹。

｜广州楼市发布摄

而现在，这片土地的价值也得到了重新审视。

截止目前，广州2023年公出让了10宗摇号地块，其中有6宗位于番禺，占比60%。

“开发商抢哪里，哪里就是价值高地”，这句话放在番禺这边也十分合适。

｜技术生成

多重利好叠加，番禺的楼市拐点真正来临了！

楼市拐点来了，盯紧区域优质资产

可以说，在楼市新政之下，番禺仅凭“不限购的主城区”，就处于绝对的“C位”。

那么，如果置业番禺，应该怎么选？

解题思路，或许可以从大多数买家的视角出发。

根据统计，2021-2023年，300-500万总价段的成交套数，占了番禺总成交的39%。

所谓“刚需看配套、改善看产品、豪宅看圈层”，在楼市拐点依然有效。

特别是对大部分番禺的刚需、刚改 买家而言 ，选定一个有升值空间的区域，并且拥有地铁、学校这类重点配套的优先级很高。

｜技术生成

其一、选区域，南大干线沿线价值潜力最大

需要明确的是，番禺楼盘虽多，但位于番禺“不限购的主城区”范围内的项目却不多。

番禺广明高速以北的部分，其中大部分区域都属于南大干线沿线，总面积仅约为番禺区总面积的1/3。

｜广州楼市发布摄

围绕着南大干线， 聚集了全区最精华的部分： 莲花湾 汽车产业 基 地、 广州国际创新城 、大学城、 长隆-万博CBD 、 广州南站商务区 ...

“产学研商”一体化发展，这种模式在广州也几乎仅有“珠江新城-科学城-环五山策源地”可以对标。

｜广州楼市发布摄

因而，南大干线也成为番禺买家买房必看的区域。

并且，南大干线对番禺的意义，不仅是东西空间距离的缩短，随着15分钟快速通道的建立，也能进一步拉平区域的房价。

比如现在南站板块3万+的星瀚TOD，仅需不到15分钟就能抵达6万+的万博CBD，两个板块价差约1/2，就显得性价比十足。

其二、看地铁，优先选择地铁上盖社区

从地图上看，番禺南大干线沿线，也是番禺地铁密度最高的区域。

2号线、3号线、4号线、7号线、18号线、22号线以及佛山地铁2号线，共有7条地铁线路穿城而过，其中还有广州时速最快、能级最高的18号、22号线。

细看下来，多数项目与地铁的直线距离在1km以上， 真正地铁上盖的仅有星瀚TOD一个。

｜ 技术生成

项目位于22号线陈头岗站上盖，这条湾区大动脉的最高时速高达160km/h，未来将串联起广州南站、白鹅潭、广州火车站、白云机场、南沙客运港等多个重要板块。

并且，项目与2号线会江站的直线距离也仅为1.2km，一线直达成熟的海珠西、北京路。

1站南站、半小时通达全市、1小时大湾区的生活，在星瀚TOD便能实现。

｜项目实景图

与一般地铁盘相比，星瀚TOD的优势在于对交通动线、大型配套的统筹设计。

就在上个月，22号线陈头岗的A2地铁通道顺利开通，成为连通地铁和星瀚TOD社区的重要通道，归家动线更加便捷。

项目商业也与地铁口直接打通，出站后穿过商业广场乘坐电梯直达小区入口全程在室内，用时不到3分钟。

出了地铁就是家，并不是一句口号。

｜地铁商业广场实景图

其三、看学校，优先选择教育连贯的对口小区

学校方面也是如此。

截至目前，在番禺南大干线沿线，拥有配建学校的项目同样不多，并且多数为越秀地产引入的教育配套。

如果聚焦到九年一贯制直升学校，星瀚TOD的广外番禺实验学校，也值得宝妈奶爸们多看一眼。

｜技术生成

就在2022年 9月，星瀚TOD社区内的广外番禺实验学校正式开学，并在今年增设3-5年级，45班的规模，学位户数比约1:3.24，大于常规1:4要求。

与此同时，项目自身还配建有27班幼儿园，目前已经开学，基本上在社区内部就能解决孩子们的教育需求。

｜学校实景

最后、看生活，生活配套的便利性不可缺少

而星瀚TOD这座大城，还有把生活的方方面面都考虑到了。

项目自带约1.7万平的社区商业，接近南站喜街的商业面积，并且已经有不少商家进驻，衣食住行基本无忧。

｜ 社区商业实景

通过22号线，仅需1站就能直达南站商圈，喜街heyblock已经营业、花城汇南站也在招商、未来还有新鸿基打造的南站TOD项目。

就在本月初，项目门口的南大干线正式通车，不到半集新闻联播的时间，即可直达世界级地标商圈——万博CBD，近享番禺天河城、番禺万达、山姆会员店等十余个商业体，甚至K11、万象天地也在路上。

｜ 南大干线

｜广州楼市发布摄

除此之外， 社区内部就依托15米的高差，打造了 城市 立体公园，南北区之间还 拥有一个高线公园 ，中心泳池、口袋花园 、流线夜光 跑道... 一应俱全。

可以说，星瀚TOD在多个层面上表现均可圈可点，在兑现速度和未来增量上，仍有想象空间。

新展示区开放！星瀚TOD很有料

手握这么多好牌 ，星瀚TOD也成功获得了买家认可。

在2021-2023年番禺区300-500万成交排行中，星瀚TOD以2466套的网签，成功跻身TOP3。

如果只算“不限购的主城区”范围，星瀚TOD则是当之无愧的TOP1。

｜技术生成

能让这么多买家青睐，星瀚TOD在产品方面的实力自然不俗。

以建面约98平的复式户型为例，从进门的那一刻起，整体约5.8米挑高，就打开了气场。

U型超大厨房设计，就算是三四个人同时操作也不拥挤；而双层空间，让不同的作息的家人，都有一处独享空间...

｜建面约98平户型

如果更喜欢平层产品，建面约112平的四室更加合适。

不仅带入户花园及超大玄关柜，横厅设计，更是打开了户型的整体空间感。

四开间南向、南北对流，也让整个户型的采光和通风都更好。

｜建面约112平户型

楼市君收到消息，项目将于10月2日在地铁商业广场开放新的售楼部。

更关键的是，项目已经是准现房状态了，部分楼栋预计年底就能收楼。

实景地铁、实景学校、实景园林...全实景兑现，还拥有北向一线无遮挡望江，主打一个真实。

｜项目实景

并且，项目还将于国庆期间举行促销活动，推出了“国庆置业星瀚TOD、60天收楼计划”，直接利好购房者。

总价370万起买 就能买入“不限购的主城区”，这样的高性价比，只有星瀚TOD能做到，感兴趣的，不妨多去了解一下~

加楼市君微信

备注“星瀚TOD”了解更多项目信息