楼市走向有点诡异

自8月底的“认房不认贷”政策在多城落地以来，这大半个月各地的楼市利好政策是一波接着一波。有机构统计，上周共有36个城市优化调整了房地产政策，数量创2022年以来单周之最。

目前一线城市基本都已落地“认房不认贷”并调整首套购房首付比例，此外还有更多的城市开始逐步取消了限购。这波政策力度无疑是近三四年来最大的，行业内也久违地呈现出一派喜气。

如今政策已经发酵20多天了，市场反响到底好不好？楼市究竟回暖了没？从地产人的朋友圈里，直观感受上似乎是不错的，但实际上情况如何，还得从更多的角度来观察。

一波新政涌出后，需求端的购买意愿确实是有所提升的。中指研究院曾在月初新政刚出几天的时候，做了一次问卷调查。

结果显示，新政后居民购房信心改善明显，其中北京、上海购房意愿强于上月的受访者，占比提升了15个百分点以上。而广州、深圳这个数字虽然有所提升，但幅度相对较小，分别提升了7和10个百分点。

而房产网站垂直平台的浏览数据，也证实了这一点。据机构统计，9月首个周末网友通过房天下APP线上浏览新房楼盘及二手房小区的流量数据，较8月大幅提升，京沪热度的涨幅同样强于广深。

线下方面，多个城市的二手房带看量也有明显的上升。比如政策出台后，深圳中原找房的日进线量环比增长了35%，周末的带看量环比8月的日均水平，大涨了75%。

深圳贝壳的数据也一样，从8月31日-9月3日这四天与8月27日-30日的数据环比来看，咨询量上升了42.2%、带看量上升了31.2%，政策出台当下的刺激效果十分明显。

新房市场也迅速感受到了热度，据媒体统计，多个楼盘案场在政策出台后的首个周末，成交和到访量都在翻倍。

热门板块的典型项目到访量上涨更加明显，其中海淀永丰上涨144%、丰台大红门上涨77%、顺义后沙峪上涨+60%、昌平回龙观上涨+59%……

不过值得注意的是，近几天房产网站的访问数据已经有所回落，购房者的“新政热情”似乎平复得挺快，总体还是比较理性。

有不少购房者表示，置换需求是有的，但是自己手里的房子卖不出去，没办法立刻趁这波热度去买房。

这些目前已有住房的刚改型购房者，多数受限于二手房转手环节。虽然政策利好不断，但还是得看自己的房子什么时候有人接盘，根本无法计划具体的置换时间表……

而从供应端来看，卖家的反应似乎比买方要积极得多。

尤其是在二手房方面，“认房不认贷”这类政策，利好对象主要是“卖一买一”的改善型需求，所以各地二手房的挂牌量在短时间内出现了暴涨。

根据中指研究院监测，新政出台当天深圳新增二手房源2082套，第二天上海挂牌房源增加1000多套，北京在9月2-3日两天內，二手房挂牌房源增加了3300套，且部分豪宅房源都有涨价情况。

不过从这些房源过往的报价历程来看，涨幅不算很大，大多只是回调到了上半年降价前的预期价格。

实际上，由于供应量增加激发了更热烈的竞争，且作为主要利好对象，改善型家庭也希望尽快将房产出手，好趁政策红利期尽快完成置换。所以二手房的挂牌价格相对平稳，业主报价都比较理性。

反而是新房市场，一些开发商踩着政策东风迫不及待地收回折扣、宣布涨价，祭出过去常用的恐慌营销手段，希望能把存货一波带走。

这些逆势一套都卖不动，红利期刚来就要蹦跶涨价的楼盘，决策到底是怎么做的、行情到底是怎么评估的，实在是耐人寻味……

但随后几天这种“风声”迅速减少，大多开发商对后市的判断仍旧谨慎，认为市场的确定性还远远未到，所以都希望趁着政策热度，保持理性的价格预期，低调但快速地出货，让现金尽快落袋为安才靠谱。

虽然供应与需求端都表现出了积极的回应，但从新政后半个月的成交来看，情况似乎有些分化。

据克而瑞统计，上周新房重点监测城市的开盘去化率已经增至54%，环比上升17个百分点，去化情况有了较为明显的改善。

而在14个重点监测城市的二手房市场，上周成交面积达到138.8万平方米，环比增长16%，北京、深圳、杭州、佛山等热点城市的增幅都在20%以上。

从整体数据上来看，无论是新房还是二手房，成交量似乎都呈现出明显的上涨趋势，形势喜人。然而从城市内部的成交结构来看，政策拉动力的覆盖面其实是有限的。

比如上海在新政出台10日內，8个结束认购的楼盘中有3个触发了积分制。但去化情况好的项目都处于城市核心区域，比如闵行、徐汇、浦东等地。而城市外围诸如金山等地的项目并没有看见起色，政策拉动力的区域分化十分明显。

而在广州楼市中，新政后连续两周新房认购量的增幅，其实都大于来访量。这表明现阶段，正在成交的主要前期已经在看房的存量客户，经过政策的刺激，加快了决策速度，新客户则还没有批量入场。

从全国来看情况也是一样，一线城市的购房意愿回升更明显，且北方好于南方。可以预见接下来新政策对一线城市的影响会是最显著的，而二线城市、三四线城市要享受城策红利，恐怕还需要一些传导的时间。

更重要的是，这一波政策的热度和刺激效应，究竟能够维持多久？虽然回暖迹象已经显现，但这仍然是让整个行业都揣揣不安的问题。

毕竟当前，楼市复苏的过程仍然面临着几个最核心的问题。

一是目前新政推动成交的购房者，多数来自于本就有买房计划的存量客户，被政策推了一把。但这一波需求消化完毕后，其他购房者是否会接上？

二是这次新政的一大利好对象——“卖一换一”的改善型购房者，需要先找到人接受自己的房产，才有可能正式进入市场。会有多少刚需群体去接盘？这个过程需要多久？目前还很难说。

三是当前经济环境仍然处于比较复杂的、有待复苏的阶段，居民对于收入的满意度和预期还谈不上乐观。所以潜在购房群体、尤其是刚需群体，对于加杠杆购房的意愿并不高，恐怕还需要更多组合政策的拉动。

从近两周全国市场的表现来看，供应端的积极性远远大于需求端，挂牌量的增加远远快于成交量的上升，从这里面我们其实就能看出，不同市场主体对这波政策的真实反应。

结 语

虽然这波新政的力度很足，着实引起了业内的一阵欢呼，调动了行业的积极性。然而市场反响，只能说有，但是总体还是十分谨慎和理性。

当前一方面政策效用的传导还需要时间，另一方面政策刺激作用的持续性还有待评估，所以我们对后市的预期还是得理性一些。

明源君认为接下来市场会如上周在金地业绩会上，金地集团董事长凌克的观点一样：新房成交有望企稳，但市场短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件。

对于这一轮的政策红利，我们可以期待的更多是市场的逐步筑底和企稳，而不是迅速回暖上扬。

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