一线生机 | 中海京城撒网

编者按：又一年“金九”，在多项政策叠加影响下，以一线城市为代表的楼市，信心有所复苏。正在经历深度调整的房地产行业，看到了触底回升的希望。

“道阻且长，行则将至”，中国房地产企业仍然在艰难环境中辗转腾挪，期望市场能够重回上行通道，并在这一轮周期中存活下来。

这个秋天，房企们是否等来了“一线生机”？观点新媒体将选取“北上广深”四个一线城市中八家表现各有特点的标杆企业，通过调研、观察他们的应对与调整，试图洞悉市场变局。

观点网 近期，政策利好刺激了不少城市的楼市表现，北京是其中的代表之一。

在全国各地陆续出台“认房不认贷”政策后，北京在9月1日宣布施行，市场反应速度之快则是超乎想象。

政策落地仅半小时，北京中介的销售电话已经迫不及待地连夜拨出，各开发商也纷纷在朋友圈贴出“今夜不打烊”“今夜不散场”“售楼处全天在线”等各色促销海报。

连续多年稳坐北京销冠的中海地产，当然不会落于人后，中海泽西PARK项目就在制作的海报上打出了预告——“9月1日0时起全部户型产品价格全面上调1%”。

1995年进入北京的中海地产，至今已累计开发楼盘逾50个，但房地产行业调整周期同样影响其表现，如2021年销售额达450亿元后，去年收缩至约400亿元，保交楼成为主基调。

2023年上半年，北京楼市虽然经历了“先扬后抑”的过程，但中海在售新老项目多达9个，“广撒网”的打法使其销售额继续位居京城榜首。

只是能否重回数年前的生机，政策利好力度或许是一个重要因素，因为除了“认房不认贷”，现在大家已经开始期待限购放松政策出台。

“今夜不打烊”

被政策“封印”了多年的一线楼市开始松动了，释放的热度却有待观察。

国家统计局公布的全国商品房销售面积在上半年同比下降5.3%，至7-8月份，这个降幅进一步扩大为6.5%、7.1%；商品房销售额同样呈下行趋势，上半年录得同比微增1.1%，但7-8月，该数字变化为下降1.5%、下降3.2%。

可以看出，那时的市场情绪显然不乐观，在此背景下，各地楼市放松的声音开始传出。至8月底，流传多日的“认房不认贷”政策正式在广州、深圳、上海等城市落地。

8月31日，央行发文明确称，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

9月1日晚，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局正式发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，表示现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

中海地产的嗅觉不可谓不灵敏，北京推出“认房不认贷”前夕，市场已开始流出中海·泽西PARK项目抢先制作好的预告海报，表示“9月1日0时起全部户型产品价格全面上调1%”。

当晚，各个房产中介与开发商都紧急行动了起来，推介电话、推盘海报纷纷登场，“今夜不打烊”成了主旋律，各类“购房礼”“买房节活动”也在密集出台。

个别开发商则与中海·泽西PARK一样，表示将上调价格或收回折扣，试图营造出市场火热、房源紧俏的景象。

最具代表性的项目是9月3日开盘的融创北京壹号院，据称当天现场卖出169套，销售额达到了56.2亿元。

但据观点新媒体与北京多项目的销售、中介沟通发现，目前大部分项目仍未出现涨价迹象。

9月5日踩盘时发现，北京南四环边上的中海兴叁号院售价由开盘时7.3万元/平方米降到了6.7万元/平方米，且二套房八成首付中，只要在一个月内交清四成，其余四成可以在年底交清。

或许可以从侧面看到，楼市热度其实并不如预期高，但这也可能是个别情况，因为随后两周北京楼市成交开始掉头向上。

统计数据还显示，北京8月份环比、同比均呈现下降的成交套数、成交面积，进入9月第一周后，商品房成交近900套，环比上涨16%；成交面积近13万平方米，环比上涨20%；成交均价环比上涨2%；成交总金额环比上涨23%。

9月第二周，北京商品房成交量超1000套，环比上涨13%；成交面积继续环比上涨18%；成交总金额环比上涨10%。

另据我爱我家9月7日谈及近期政策对公司业务的影响，指出9月1日政策落地后几天时间内，所在的北京、上海等核心城市二手房带看量及成交量均取得显著增长，成交量相较政策出台前一周增幅在80-100%左右。

若政策利好持续，被刺激的楼市也为房企销售打开一线生机，过往下降的业绩也将得到改善。

合硕机构首席分析师郭毅向观点新媒体表示，该政策热度预计能覆盖“金九”：“这个认购能覆盖到金九，然后签约能到银十，就已经是不错的一个状态。”

销售回旋

趁着市场热度，北京中海各个在售楼盘也轮番推出楼盘介绍与建设进度，以吸引购房者关注。

据北京中海表示，目前在售红盘多达9个，包括“藏峰系”的中海甲叁號院、中海兴叁號院、中海和瑞叁號院，“拾光系”的中海·汇德里、中海首开·湖光玖里、中海·富华里，“悦燃系”的中海·泽西PARK、中海·汇智里，以及实景现房中海云筑。

来源：北京中海

但目前未见北京中海透露“认房不认贷”新政后的相关销售数据。

事实上，在北京房地产市场，中海虽多年蝉联销售榜首位，但在宏观经济下行与楼市疲软的这段时间里，也有所掣肘。

据观点新媒体了解，深耕北京28年的中海地产，即使在三道红线与疫情影响的2021年，年报中披露的数据是“北京、上海、广州及南京等十个城市的销售合约额分别超过1000亿元”，并着重指出，在北京实现销售合约额超过450亿元。

不过到了2022年，在“保交楼”大背景下，这个表述不再强调销售数据，更未将北京单列出来作为标杆，而是强调集团坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，当中北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，各城市均超过100亿元。

有数据统计则显示，北京中海2022年总销售额出现大幅回调，约为396亿元，未达400亿元大关。

进入2023年后，正常社交恢复，同时年初房贷利率下调等利好频出，也使房地产行业出现复苏。

与此同时，中海加大推盘力度，据其3月份业绩会上透露， 2022年拿地金额行业领先，新增50宗土地，总购地金额达1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元，2023年可售货值超7900亿元。

而且去年新增的土地储备中，北上广深四个一线城市的新增货值占比超四成。

基于这些内外原因，北京中海上半年销售表现也有所恢复，录得销售额超过210亿元。

其中3月份，中海长安誉首期开盘，共推出502套房源，共吸引830多人参与摇号，当天预计卖出350套左右，还剩100多套，目前已经处于清盘阶段，成交均价7.5万元/平方米。

5月，现房项目云筑三期销售指导价7.5万元/平方米，开盘当天即成交184套。另外，位于顺义的中海首开·湖光玖里，连续十多周位于北京别墅成交榜榜首……

但由于2022年中海将北京所在的华北地区与北方地区、华东地区重新分拆合并，无法直观对比销售数据。若对比架构调整后的2022与2023年，北京所在的北部大区，2022年上半年实现合约物业销售额380.4亿元，占中海整体销售收入1385亿元的27.4%；2023年上半年北部大区实现合约物业销售额522.7亿元，占中海整体销售收入1801.8亿元的29.0%。

来源：企业公告、观点指数整理

无论是销售额还是销售占比，北部大区今年上半年都有明显提升。不过随着购房者观望情绪加重，以及时间进入七八月淡季，这一区域表现再次在转差的路上回旋。

这一走势与7-8月全国销售下行表现一致。

7月，北京所在的中海北部大区仅实现合约物业销售额24.02亿元，已售楼面面积8.55万平方米；8月，北部大区仅实现合约物业销售额33.24亿元，已售楼面面积10.07万平方米。

来源：企业公告、观点指数整理

虽然今年淡季表现不佳，但中海发展行政总裁张智超8月业绩会上预测，认为下半年政策对市场会有更大的助力。

政策依赖

无论是张智超的表态，还是如今的楼市表现，似乎都体现出房企销售对政策的明显依赖，利好政策出台时能明显助推一波热度。

比如年初的公积金、房贷利率政策利好，北京新房市场成交自3月达到顶峰后，4-6月成交量均在持续下降；二手房市场也走出相似的成交轨迹。

又比如这一次的认房不认贷，政策出台后第二周成交增幅已开始减弱，而且有预测这种降温会加剧。

中原地产首席分析师张大伟就曾指出，9月第二个周末成交量很可能腰斩。虽然二手房房源激增了6000套，但北京二手房在认房不认贷出台后的第二天开始，分别成交9月2日1200套、3号1400套、4号600套、5号500套、6号仅有400套。

合硕机构首席分析师郭毅也表示，此次政策主要针对改善性家庭，因而带来的楼市热度预计会比较短暂。

郭毅对观点新媒体表示，此次政策释放的购买力主要是前期已准备购房的改善型人群，因此一旦政策的“靴子”落地，这批购房者就会第一时间出手，也因此形成了“爆发式”成交。但后续新增的到访客户，预计真正转化成为成交还需要一定的时间。

她指：“这次政策带来的楼市热度，其实本身针对的就是部分改善家庭，而且从首付比例来说，相比央行给出的首套二成，二套三成的最低比例，其实北京还有下调空间，所以整体来看，市场热度虽然有所提升，但是也不可能保持高热的状态。”

她续称，相较楼市政策出台的那个周末，第二周周末成交量已大概减少了一半左右。不过相比平时的周末还是有1.6到2倍左右的提升。

看回北京中海的在售项目，所推悦燃系、拾光系及藏峰系项目，可谓是“广撒网”，涵盖了刚需、低密改善到城市大平层的全周期产品,无论政策刺激哪一种客群，似乎都可以找到对应的产品。

如此一来，即使只是抓住政策带来的短期利好，北京中海同样受惠，更何况深耕北京多年，市场对其品牌与品质均有较高认可。

无怪乎中海发展行政总裁张智超对于下半年的销售表现较为乐观，表示7月底从中央到地方都出台了一系列支持市场的政策，相信会对市场回升起到积极作用，下半年政策对市场会有更大的助力。

据其8月份透露，中海在手土储货值大约8000亿元，土储仍非常充裕，货值结构有八成位于一线及强二线城市。“下半年中海总可售货量约为6100亿元，中海自身占5100亿元，包括北上广深和成都、杭州都有新项目入市。”

在张智超的预测中，下半年北京预计贡献逾300亿元。若以此计算，今年北京中海的销售额或可超越2021年的450亿元。

郭毅预测：“如果政策提振效果不及预期，甚至成交量在保持稳定之后又出现下滑的迹象，管理部门将会及时地适时出台相对应政策，帮助市场继续释放更多刚需和改善需求。”这或许也是目前严重依赖政策的房企们希望看到的更多生机。

时隔大半个月后，9月20日 ，一线城市广州公布放松限购政策，北京中海是否已开始期待北京新一轮的政策刺激了呢？