武汉全面取消住房限购 福星股份蓄势腾飞正当时

9月19日下午，武汉市房管局官方发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，正式对外宣布，2023年9月19日起，取消武汉市二环线以内住房限购政策。该通知内容包括全面取消限购、支持多孩家庭购房、设立房企“白名单”等十条措施，内容从需求侧和供给端发力，支持刚性和改善性住房需求，促进市场持续平稳健康发展。

武汉取消限购政策落地 政策发力形成组合拳

9月以来，武汉第一时间跟进落实“认房不认贷”，此外，首套房首付降至2成、二套房首付全面降至3成，加上江夏区、东湖高新区等“一区一策”措施加快推进实施，叠加武汉取消限购，市场信心与成交有明显提振，9月上半月新建住房成交36.03万平方米，环比增长11.6%，同比增长9%，呈现复苏势头。

政策发力形成组合拳，对需求端刺激效果值得期待，一方面降低首付比例、房贷利率以及实施“认房不认贷”，提升的是居民的购房能力，另一方面放开限购，增加的是居民的购房资格。两类政策形成组合拳有望达到“1+1>2”的效果，能够有效刺激刚需和改善型购房需求。事实上，除了瞄准提振需求端外，“汉十条”楼市新政也从盘活企业资产、盘活存量用地、积极助企纾困、建立房企“白名单”等供给端角度进行了调整，助力本地房企盘活资产释放现金流，提高运营效率，促进企业投资。

此次限购全面取消的政策，将有利于福星股份项目改善性需求的释放, 目前福星股份在二环内的项目有星誉国际、水岸国际、汉阳城、钰龙金融广场，其中星誉国际部分楼栋和汉阳城都已经竣工，水岸国际和钰龙金融广场还在建。同时福星股份积极跟踪武汉最新规划方案，持续关注人口净流入区域，侧重考察核心和产业集群区域项目，集中力量部署好储备项目地块拆迁安排，福星华府 K9 地块 8 月份已形成预售，红桥城（K13）正开展施工前期准备工作。

福星股份的成长 见证武汉的发展

武汉的历史可以追溯到三国时期的武昌，是当时的军事重镇。到唐宋时期，随着经济重心的南移，武汉地区发展成为商贸繁盛之地，武昌更是华中地区最重要的商业都会。到了明代汉阳是汉阳府和汉阳县两级地方机构所在地，武昌则成为湖广总督及省、府、县三级地方行政机构所在地，因而得名“湖广会城”。到了清代，随着汉口的崛起，武汉地区真正成为我国经济地理中心之一，而不再是单纯的几何中心，特别是张之洞主政时期，武汉取得飞速的发展，待1907年张之洞离鄂赴京时，武汉已可“驾乎津门，直追沪上”。到了20世纪初，汉口因其商贸繁华成为“东方芝加哥”，带动整个地区的发展。1927年民国政府迁都武汉，三镇首次合并统称为“武汉”，大武汉自此名正言顺。

当下的武汉是国家中心城市，这一头衔使得武汉在国家发展战略中具有重要地位。作为湖北省会城市，武汉在经济、科技、文化等方面具有较高的影响力和发展潜力。武汉拥有发达的交通网络和丰富的资源优势，作为中部地区的核心城市，武汉承担着促进区域协调发展和引领中部崛起的使命。

武汉是一种码头文化的城市，拥有来自天南海北的文化交融，是市井街道的老武汉，也是众多外来务工人员的工商业区。城市巨大来自三镇的组合，各个区域的人习惯大不相同。独特的文化加上历史的原因，“大县城”的称呼不绝于耳，城市面貌有待更新。武汉摆脱“大县城”形象，大规模的城中村改造是重要的一环，而让众多的城中村蝶变成现代化都市区的，则当属当地城中村改造龙头企业福星股份。

福星股份由于房地产业务主要分布于武汉市中心城区，曾被市场誉为“武汉一哥”。公司最初的主营业务为金属制品，进入21世纪，福星股份决定开启多元化产业，房地产就是其中之一，福星股份在武汉注册了福星惠誉房地产有限公司，开启了自己的地产业务。适逢武汉开始“三旧”改造，刚刚成立的福星惠誉另辟蹊径，定下了“立足武汉，坚持走城中村改造和旧城改造”的路线，福星股份也顺势成了最早参与武汉“三旧”改造的公司之一，并形成独特的“三旧”改造业务模式和“城市核心区运营”的专业实力。

业内流传一个说法“一个福星惠誉,半部武汉旧城改造史”,这既是对福星股份城中村改造成就的高度概括,也是福星股份市场发展的一个缩影。福星股份应城市化发展进程的需要，积极投入到城中村改造中，投入超1000亿元资金，成功推进了三角路村、团结村、和平村、贺家墩村、红桥村、姑嫂树村等十几个大型城中村改造，改造面积超过2000万平方米，改善了居民的生活环境，提升武汉城市形象，优化城市空间，促进城市和谐发展。

除了武汉的旧城改造，在市中心的高端社区的建设，福星股份也从未缺席，用行动诠释了与武汉同频发展、共建共融的意义。从福星城市花园，到水岸星城、水岸国际；从国际城、东湖城，到福星华府、月亮湾壹号、星誉国际……它们焕新城市界面、提档城市人居，一路助力城市能级与品质的不断提升。

从布局到深耕、精耕，从人居产品筑造到美好生活场景兑现，福星股份通过标杆项目的打造、多元业态的植入，活化区域功能，优化城市空间，更新城市面貌，不断丰盈着这座城市的“烟火气”和“繁华值”。它通过城市更新赋予土地全新价值，为城市生活版图注入澎湃活力，给予社会和购房者最大的回报。

坚持稳健经营 降低企业负债

几年前当万科的郁亮大喊“活下来”的时候，当时基本上地产圈的和非地产圈的都笑了，因为当时的市场弯腰捡钱还要讨论活下来的事情，刚刚经历了宝能系的事情的万科，是不是太谨慎了，事实证明万科做对了。一个成熟的企业，在面对复杂的外部环境时，不会一味地追求速度，致使各种各样的问题不断出现，需要保持企业的灵活性，控制好速度，专注做自己最擅长的领域，使企业做的健康长久，福星股份这个方面做的就尤为突出。2019年初，福星股份及时调整经营策略，主动压降负债，今年上半年负债率进一步降低，正是坚持稳健经营的结果。

面对行业发展压力，福星股份始终秉承稳健经营的发展理念，坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速度，在管理上要效益的经营思路。福星股份始终将财务稳健放在首位，将公司负债率进一步降低，2023年上半年末，剔除预收款项后资产负债率为56.49%，比2022年末下降2.14%；净负债率也进一步降低至49.20%，比2022年末下降5.33%，让实现稳健有效益的增长得到淋漓尽致的体现。

与此同时，福星股份是在房地产“第三支箭”落地之后，首批定增获得批准的房地产上市企业，有一定的标杆效应，说明福星股份的经营情况一定程度上得到了主管部门的认可。2020年至2022年，来自武汉的房地产项目收入占比分别达到68.34%、53.7%和66.78%。武汉市区核心地段资产价值有保障，不容易受到整体市场下行的冲击，这也是福星股份上半年能实现净利润增长的原因之一。

东吴证券认为，8月31日央行发布关于《调整优化差别化住房信贷政策的通知》、《降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》后，包括武汉、南京、青岛、济南、郑州、沈阳、福州在内的多个二线城市宣布取消限购，多城下调首付比例和房贷利率以及取消限售，政策方向明确，调控态度积极。除了需求端政策外，期待更多针对房企融资端的信贷支持政策，供、需两端同时发力方能帮助市场更快恢复良性发展。