谢逸枫：取消预售制意味着什么？

文/谢逸枫

针对“北京雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”的”一事，引起市场的热议。过去20年，取消商品房预售的讨论一直存在，并且有的地方开始试行。

商品房预售制度是保障房地产项目开发与资金链稳定的一种销售模式、融资模式之一。不仅可以加快项目滚动开发，保障项目顺利完工，还可以提高项目建设资金的周转率、利用率、降低资金使用成本，保障现金流平稳。

商品房预售可以为开发商出售新房节约10个月建设时间，迅速回收资金，降低开发、融资等建设成本。最大的作用在于利用商品房预售制配合项目滚动开发模式，可以提高房企项目资金使用率、周转率，带来高毛利率、高纯利润的收益。

笔者认为，目前中国房地产市场里面超过80%为期房销售，现房销售占到20%左右。其中现房销售集中于一线二线或者核心三四线城市的精装修房，户型为三房、四房，少部分为二房，购买人群基本上为首次、改善住房需求。

按照供需关系、购买意向房、欢迎度、占比例因素看，期房占优势，主要是预售制的存在，及预售房占市场比例大、性价比高等因素。但是预售制的弊端比较明显，存在质量、交房、配套、信息不对等、烂尾的现象。

笔者认为，北京雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售的话，意味着房地产将发生历史性的重大变革，市场要变天了。特别是三道红线、房地产贷款集中制的去杠杆、去高周转、去高债务的背景下。

对于开发商来讲，融资限制未全面放开情况下，目前商品房预售回款，基本上是开发商主要的资金来源，用于还到期债务、拿地、公司经营、项目运营，实现项目滚动开发的资金保障。

一旦全面实施现房销售模式，不仅会改变房地产开发模式，也会影响房企的项目开发、营销广告、项目运营、开发成本的安排。关键是影响到房企的融资模式，影响到资金链、现金流、财务的稳定性。

对于购房者来讲，现房销售模式，可以实现“所见即所得、交房即交证”。一定程度上解决交房、质量、配套、信息透明、烂尾、开发商跑路等一系列问题，完全有利保障购房者的权益、保护购房者的钱包。

现房销售对购房者可谓是有利必有弊，不排除因现房销售带来的供需不平衡、装修费用、融资与开发成本上升，导致房价上涨、质量有影响的情形。同时装修单一、装修质量等问题存在，这是不可忽略的重要因素。

期房预售与现房销售各有利弊，都是一把双刃剑。在现房销售模式无法代替期房销售模式时，期房销售将依然是主要的销售模式。条件不具备与时机不成熟时，现房销售模式不宜操之过急，不可一刀切，否则会引起市场震荡。

目前国内由增量转到存量过程，房地产处于下行周期，面临去杠杆和去债务、去高周转、去库存的压力，导致房地产行业资金渠道持续收紧，资金管理新政策持续施压。况且市场未全面复苏、企稳，房企债务、交房的危机未解除。

现房销售制代替预售房制，是长期趋势，但是不可操之过急，更不能一刀切。否则，盲目的取消商品房预售制度，会发生房地产重大灾难。可能导致开发商资金链断裂，引发财务危机、金融风险、债务反复爆雷、供应链危机。

当下商品房烂尾楼的交付、未完成竣工的交付问题一直存在，一旦取消商品房预售制，会导致交付、断供危机。在没有具备条件、时机不成熟时，千万不能一刀切的取消预售制，否则爆发房地产12级地震。

国外实行现房销售模式的国家，主要是美国，预售模式的国家，有德国、法国等国家。通常情况下，买方与开发商签订买卖合同前，不得挪用、转让或扣押定金，而支付预付款，是按照房屋的建设进度分期缴付房款。

预售制在国内已经实施20年以上，制度本身没有太大的危害。最大的弊端就是对商品房预售资金的立法、监管体系不完善、惩罚措施不严厉。长远看，先试点，后立法、修正，最逐渐实施现房销售制，创新金融模式才是最好的办法。

现房销售是住房制度改革的重大突破，是长效机制的一部分。现房销售制要落地生根，完全取代期房预售制度，根本的做法是立法，修改商品房预售条例，出台商品房现售法或条例。其次是完善土地供应、新房供应的制度。

目前现房销售模式的试行城市、地块数量看，涉及的数量比较少。存在现房销售政策落实不到位，或者是名存实亡的现象。有的楼盘销售前是现房销售政策，销售时就是期房销售，有的土地出让时现房销售，开发销售时是期房销售。