现在是不是推房地产税的最佳时机？

其实关于房地产税，早在2021年就已经完成一轮对房地产税法草案的征求意见，甚至在当年10月，就已经在部分地区开展房地产税的试点。

如今快两年了，为何房地产税至今没有推出的痕迹？

或者说，现在是不是推房地产税的最佳时机？

很多人提到房地产税，都会说这个东西好，也应该出，但我们要知道，房产税尽管是一个单独的税种，但它依然是和房地产密切相关的。

而考虑到2021年我国房地产市场总体上还算平稳，自然可以尝试落地这个措施，到了去年乃至今年，房地产行业整体低迷陷入低谷，此时地产税的推出，可能会成为压倒骆驼的最后一根稻草。

以今天的国内经济而言，此时不退出房产税这个变量，可能更有利于这个行业的复苏。

因为说到底，房产税只要不出台，这也意味着对大多数国内有房的普通家庭来说，未来五年不必担心多交一笔税，除此之外，房产税一旦出台，可能对三四五线城市，会造成致命性冲击。

房产税当然应该搞，因为这可以为地方增加创收，除此之外还可以抑制房价的投机性上涨，为房地产市场创造一个健康可秩序发展的环境。

但房地产税能不能现在搞呢？

在一个下行周期内，可能并不适合过早出台。

在过去20年时间里，我国房地产行业大爆发，不仅房企过度借贷，快速扩张拿地盖房，地方也在卖地中获得巨额收入，然后地方再把这笔钱投入基建、推高地方经济，以此继续拉动房价，同时促进经济增长。

但这种模式显然是不可持续的，因为人们的需求会越来越减弱，尤其是按照需求理论来看，商品越贵，人们的需求就会越低，而房地产的不同之处在于，房地产和结婚高度捆绑在了一起。

这也就导致，许多家庭为了结婚，而不得不买一套房。

但现在结婚率持续走低，人口结构上，对房子的需求也在减弱，几种因素叠加之下，房地产的疲软也就是命中注定的事情。

除此之外，随着房企和居民为了买房和盖房的大举借贷，风险也不断累积，像一个内部翻滚的压力锅，一旦压力过载，就有可能爆炸。

而当房子这样的资产带来的收入不足以支付利息的时候，一些房企和个人只能不断进行借新还旧，就好比新卡套旧卡的信用卡模式，当压力到达峰值的时候，就会非常危险。

因此，为了防止这一现象的发生，最近几年，一直在限制房地产市场的无序扩张。

例如2019年的三道红线，就对房企拿地融资做出了一个较为严格的限制，这也导致过去一些热门的房企，突然陷入了现金流危机，而地方土地出让金也大幅下滑。

而土地市场遇冷，地方收入就会减少，这个时候，就需要新的税种来弥补地方收入的不足，而房地产税其实是非常理想的收入来源。

所以，我们才会看到2021年针对房地产税的试点。

除此之外，前财长肖捷也曾发表过一篇文章，其中把房产税放在“深化税收体制革新，健全地方税体系”一节下，这也说明了房产税的重要性。

另外，在营业税改征增值税后，地方的税种也进一步减少，所以房地产也是一个非常理想的选择。

早在2011年，上海和重庆就进行了首轮的房产税试点。

简单来说，上海当时针对的是多套房的居民，而重庆则是针对高端豪宅。

不过到今天为止，房产税之所以还没有出台，大概率还是因为牵扯很大，容易牵一发而动全身，毕竟到了今天，房地产几乎已经和宏观经济捆绑了，和金融风险捆绑了，任何一个大的革新，或许都会带来难以预料的改变。

放在今天的背景下，更是非常现实和迫切的。

今年6月和7月，国内100家最大房地产开发商的新房销售量，甚至比去年还下降了30%，就连碧桂园也陷入了巨额亏损资金链断裂的风险之中。

所以，此时如果征收房地产税，在房产供大于求的城市，房价可能出现下跌的情况，这也意味着，在二三四五线城市，都会有房价下跌的风险。

而房价一旦过快下跌，考虑到很多家庭都是贷款二十年、三十年买房，届时成本和风险问题，就很难及时控制。

毕竟，根据世界银行的报告，房地产行业已经占了GDP的约30%，几乎可以说是“大而不能倒”。

除此之外，围绕房地产税的争议其实也有许多。

例如，众所周知，今天的商品房严格来说并不是私有，只是为国有土地支付了70年的租金，因此房地产税也有重复征税的焦点。

不过这个焦点大体来说，其实并不是很重要，更多的还在于，开发商在拿地前期过程中已经付了各项费用，例如土地增值税、城建税、耕地占用税，而这些费用在交易环节中其实也已经一次性转移给了买房者。

所以，如何避免重复征税，也是一个很大的问题。

从法理上来看，因为土地是国有的，并不是私有的，所以征收主体就不存在，换言之，土地是居民个人的话，那么对这块土地征税就要居民个人支付，但如果居民只是租70年，那么对土地征税，应该是土地所有者支付，而非个人支付。

所以我们看，推进房地产税目前还有两个难点，一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。

考虑到这两点，再叠加今天房地产市场自身的低迷，此时并不是推出房地产税的最佳时机。

当然，这也并不意味着房地产税不会推出，从长远来看，这个也仅仅只是时间问题，最终，国内的房地产市场，始终还是要经得起市场的检验，经得起时间的检验。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。